‘오피스텔＋도시형 생활주택’ 뜬다

최근 들어 오피스텔과 도시형 생활주택을 결합한 ‘도시형 오피스텔’ 건설 바람이 불고 있다.

당초 올해 상반기 300가구 미만으로 가구수 제한을 완화키로 한 주택법 개정이 늦어진 데다 상업지역에 도시형 생활주택을 건축할 때는 ‘용도용적제’로 용적률이 떨어져 용적률을 최대한 확보하기 위해 오피스텔을 섞어 짓는 것이다.

전문가들은 주차장 규제 완화와 용적률 혜택으로 건축주는 혜택을 보고 가구 수 확대로 공공공간이 늘어나 입주자들도 쾌적한 주거 생활을 할 수 있는 만큼 도시형 오피스텔은 새로운 트렌드로 자리잡을 것이라고 입을 모은다.

■300가구 미만 규제완화 지연

19일 업계에 따르면 최근 중소형 건설사를 중심으로 도시형 생활주택과 오피스텔을 결합한 소형 주거시설을 잇따라 분양하고 있다. 이 달 말까지 한 달 동안 서울지역에서 분양하는 소형 주거시설 6곳 가운데 도시형 생활주택과 오피스텔을 결합한 상품은 4곳에 이른다.

특히 국토해양부의 도시형 생활주택에 대한 가구 수 완화 조례 개정이 늦어지면서 상반기 분양을 계획했던 건설사들이 ‘복합 주거상품’에 눈을 돌리고 있다.

현행 150가구 미만으로 제한된 도시형 생활주택에 대한 가구 수를 올해 상반기 300가구 미만으로 완화하는 내용의 법안이 국회 국토해양위원회에서 계류되면서 상반기 건축계획을 잡았던 건설사를 중심으로 일종의 ‘변칙’ 상품을 내놓고 있는 것이다.

건설업계 관계자는 “현재 도시형 생활주택의 경우 상업지역, 주거지역에 상관없이 150가구 미만으로 묶여 있다”면서 “당초 지난 9월까지 법이 통과될 것으로 예상했지만 아직도 계류 중이라 더이상 기다릴 수 없어 복합 주거상품으로 출시하게 됐다”고 말했다.

또 다른 관계자는 “당초 도시형 생활주택으로 300가구를 지으려고 했으나 시기를 더이상 미룰 수 없어 오피스텔 복합상품을 내놨다”면서 “아직 조례 개정이 지연되는 바람에 옛날 법을 적용하다보니 이렇게 된 것”이라고 설명했다.

■용도용적제,7대 3이 이상적

더욱이 공동주택으로 분류되는 도시형 생활주택은 용도용적제를 적용받아 상업지역에 지을 때 높은 용적률을 받지 못한다. 용도용적제는 주상복합 건물의 용적률을 산정할 때 상업용도에는 상업지역 용적률을, 주거용도에는 주거지역 용적률을 적용하는 제도다. 예를 들어 용적률 800%를 받는 상업·주거지역에 도시형생 활주택과 오피스텔의 비율을 9대 1로 지을 경우 주거시설 300%에 업무시설 800%를 적용받아 750%로 줄어든다.

애경그룹 관계자는 “도시형 생활주택 비율이 30% 이상일 경우 최대 용적률 확보에 제한을 받기 때문에 도시형 생활주택과 오피스텔 등 복합시설로 계획했다”고 설명했다.

동도건설 관계자는 “오피스텔만 지을 때는 지하주차장 조성비로 인해 건축비가 큰 폭으로 늘어난다”면서 “건축비와 분양가 등 수익성 문제를 결합해 가장 좋은 비율이 70%”라고 강조했다.

■편의시설 늘어 ‘고급화’ 가능

건설업계 관계자들은 도시형 생활주택에 오피스텔을 결합할 경우 분양상품 고급화가 가능하다고 입을 모은다.

한미파슨스가 서울 관악구 청룡동 지하철 2호선 서울대입구역 인근에 분양하는 ‘서울대역마에스트로’ 292가구는 15층에 별도로 피트니스센터와 독서실 등 커뮤니티센터를 계획했다. 한미파슨스 정익교 부장은 “편의시설을 제공할 수 있는 공공공간을 조성하기에 도시형 생활주택 하나(150가구)만으로는 너무 작다”고 설명했다.

애경그룹 관계자는 “주거의 선호도가 낮은 저층부를 근린상가로 계획해 입주자의 편의를 도모하는 장점이 있다”고 설명했다.

한편 같은 건물 안에 두 가지 유형의 주택이 들어서도 오피스텔과 도시형 생활주택은 상품 자체가 다른 만큼 투자에는 각각의 전략이 필요하다.

동도건설 관계자는 “오피스텔은 건축법, 도시형생활주택은 주택법을 적용받는다”면서 “상품명은 다르지만 해당 유닛을 풀옵션으로 꾸며 크게 차이가 나지 않아 선택에 주의해야 한다”고 조언했다. 이 관계자는 “임대주택사업자 등록을 하면 취득·등록세 면제, 5가구 이상 10년 이상 보유 시에는 양도세도 면제가 가능하다”면서 “웃돈 가치가 아닌 임대수익의 관점에서 접근해야 한다”고 말했다.

또 다른 관계자는 “도시형 생활주택을 투자할 때는 장기간 보유하는 임대상품으로 봐야 한다”면서 “기존에 거주하고 있는 집을 매각할 때 다주택에 따른 중과를 받을 수 있다”고 귀띔했다.

/mjkim@fnnews.com김명지기자