노후 부동산 재테크, 도시형생활주택 어때요

초등학교 교사인 이모(55) 씨는 퇴직 후 노후생활을 위해 고심 끝에 '도시형생활주택'을 지어 임대사업을 하기로 결심했다. 평생을 교직에 있었는데다 내성적인 성격 탓에 장사에는 자신이 없었고, 다른 사업에 비해 위험부담이 적다는 판단에 따른 것이다. 그는 "월급처럼 임대수익을 기대할 수 있고, 계획대로 임대수익이 생기지 않는다고 해도 부동산 자산이 생기기 때문에 손실도 크지 않을 것"이라고 말했다.

도시형생활주택이 싱글족, 신혼부부, 자녀 없이 사는 노인부부 등 1~2인 가구 증가에 따른 소형주택 수요 증가와 함께 정부의 규제 완화 등 공급활성화 조치 등에 힘입어 노후 대비 재테크의 하나로 부상하고 있다. 대구의 경우 제도가 첫 시행된 지난해에는 도시형생활주택의 인·허가 실적이 한 건도 없었지만, 올해는 6건, 169가구에 이른다.

 

◆건축규제 완화 내용

정부는 7월 6일 도시형 생활주택의 사업 승인 요건 및 주택건설사업자 등록기준을 기존 20가구 이상에서 30가구 이상으로 상향 조정했다. 도시형 생활주택 30가구 미만 건립 시, 사업승인을 받지 않고 건축허가를 받게 돼 사업기간 단축 및 비용절감의 효과를 기대할 수 있게 된 것이다.

상업ㆍ준주거지역에서 150가구 미만의 주상복합아파트를 건설할 때는 사업승인이 아닌 건축허가만 받으면 되도록 요건을 완화했다. 이밖에도 입주자 모집공고를 따로 하지 않아도 되며, 공동수신설비의 설치 역시 건축주의 자율에 맡겨지게 된다.

또 도시형생활주택 건립규모를 150가구 미만에서 300가구 미만으로 확대하는 내용의 주택법 개정안이 이번 정기국회에서 긍정적으로 검토되고 있는 것으로 나타났다. 이렇게 되면 불필요한 필지 분할 없이 토지를 효율적으로 사용할 수 있어 사업성이 개선될 수 있다.

 

◆수요층에 맞는 차별화, 맞춤형 공급이 관건

도시형생활주택은 주택임대시장의 새로운 대안은 물론 전세난 해결책으로 주목받고 있다. 공사기간이 6개월 안팎으로 비교적 짧아 공급효과가 빠르며, 다양한 수요층을 대상으로 하고 있기 때문이다. 전문가들은 도시형생활주택의 수익률을 6~9% 수준으로 보고 있다. 하지만 이는 지역별로 다를 수 있다. 도시형생활주택 임대를 잘 하기 위해서는 싱글족의 취향과 개성을 고려한 상품개발이 중요하다. 같은 1~2인 가구라도 학생, 직장인, 신혼부부 등 수요자마다 중점을 두는 부분이 다르기 때문이다. 안정적인 임대수익을 확보하기 위해서는 수요 분석도 잘 해야 한다. 역세권, 대학가, 상업·업무시설 밀집지역 등이 선호되고 있다.  

 

땅값이 비싸면 수익성이 떨어진다. 투자비에서 땅값이 차지하는 비중이 60~70%에 이르기 때문에 좋은 땅을 싸게 확보하는 것이 관건이다. 경매나 공매를 이용해 토지를 매입하는 것도 방법이다. 최근 대학생과 직장인을 대상으로 하는 원룸, 고시원, 오피스텔 등이 TV, 냉장고, 전자레인지, 세탁기, 에어컨 등의 가전제품은 물론 침대까지 갖춘 경우가 많다. 이런 점을 고려해 경쟁에서 차별화할 수 있는 아이디어를 찾아야 한다.

 

◆대구, 다른 대도시 비해 공급 물량 적어

지난 7월 도시형생활주택에 대한 건축규제가 완화되면서 도시형생활주택 건설이 증가하고 있다. 국토해양부가 발표한 자료에 따르면 지난 상반기 전국적으로 월평균 667가구에 불과했던 도시형 생활주택 인·허가 건수는 7월 1천162가구, 8월 1천428가구로 크게 늘었다.

유형별로는 원룸형(5천547가구)이 84.2%로 대부분을 차지했고, 단지형 다세대(729가구)가 11.1%, 단지형 연립 등 기타(314가구)가 4.7%였다. 규모별로는 100~149가구(2천692가구)가 40.9%로 가장 많았다. 다음은 ▷50~100가구 미만(1천874가구) 28.4% ▷30가구 미만(1천281가구) 19.4% ▷30~50가구 미만(743가구) 11.3% 등의 순으로 조사됐다.

 

지역별로는 대구 169가구, 경북 130가구, 서울 2천460가구, 대전 729가구, 부산 726가구, 인천 628가구 등으로 나타났다. 대구의 구별 인·허가 물량을 보면 ▷동구 3건(지저동 47가구·효목동 28가구·신암동 20가구) ▷서구 2건(평리동 2곳 각각 27가구) ▷중구 1건(삼덕동 20가구) 등이다. 대구시 건축주택과 도시형생활주택 담당자는 "7월부터 도시형생활주택 건축 규제가 완화되면서 주택사업자나 개인들의 관심이 높아졌다"며 "현재 구청별로 상담과 신청이 잇따르고 있다"고 전했다.