10월 둘째주 주간 부동산소식
(2010년 10월 11일~10월 17일까지)
<목 차>
1. 경매시장 동향
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 국정감사 소식
5. 업계소식
6. 정부정책
7. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 동향
Ø 디지털태인이 제2금융권으로 DTI규제 확대 시행 직전 한달 동안과 1년이 지난 최근 한달 간 수도권과 지방아파트 경매통계를 비교해본 결과 양극화 현상이 나타난 것으로 조사됐습니다.
Ø 이 기간동안 수도권아파트 낙찰가율은 89.12%에서 77.33%로 11.79%p 감소한 반면 지방아파트는 74.43%에서 83.08%로 8.65%p 상승했습니다. 낙찰률과 입찰경쟁률도 대출규제 이후 수도권은 하락한 반면 지방아파트은 모두 증가세를 보였습니다.
Ø 이처럼 지방경매시장이 강세를 보인 것은 금융위기 이후 부동산 상승장에서 소외됐던 지방이 강화된 대출규제의 적용을 받지 않는데다 수급 불균형까지 겹쳤기 때문입니다.
Ø 전세난이 심화되면서 법원 경매시장에서 다세대·연립주택의 낙찰가율과 경쟁률이 동반 상승하는 등 인기를 끌고 있습니다.
Ø 지난 1∼8일 서울지역 연립·다세대 낙찰가율은 83.8%로 전달 같은기간 79.5%에 비해 4.3%p 상승했고, 평균 응찰자 수도 전달 4.5명에서 5.4명으로 0.9명 증가했습니다. 수도권지역 연립·다세대주택의 낙찰가율, 입찰경쟁률도 서울과 비슷한 증가폭을 기록했습니다.
2. 시장동향 및 전망
● 수도권 입주물량 99년 이후 최저… 서민들 '전세 찾아 삼만리' 될수도
● “20평이 몇 천만원 껑충, 말 되나” 전세난민들 아우성
● 전세 사라지고 월세·‘반전세’ 전환 급증… 서민 옥죈다
● ‘대치동·목동·중계동’ 전세 급등, 학군수요가 움직인다
Ø 한국은행에 따르면 지난 15일 한국은행 소회의실에서
Ø 아직은 주택 매매가격 전망의 불확실성이 높고 매매가 대비 전세가 비율이 과거에 비해 낮기 때문이라고 합니다.
3. 통계뉴스
● 매매가 약세속 전세금 고공비행 계속…… 서울 109㎡ 평균 2억3500만원
Ø 부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 최근 서울지역 전세금은 올해 초보다 2.12% 올라 전국 평균 1.64%를 크게 웃돌았습니다. 3.3m²당 전세금도 평균 714만 원으로 109㎡ 아파트를 기준으로 2억3500만원이나 필요합니다.
Ø 지난주 신도시와 경기도도 각각 0.18%, 0.19% 오르면서 서울의 상승세를 넘어섰는데요. 특히 올해 입주쇼크로 전세와 매매 모두 약세를 보였던 경기 고양시와 용인시마저 오름세로 돌아섰습니다.
Ø 반면 아파트 분양가는 올해 1122만 원으로 2007년 3.3m²당 1088만 원과 별반 차이가 없는 것으로 나타났습니다. 공급과잉과 시장침체가 길어져 전반적으로 아파트 매매시세가 내려가고 값싼 공공아파트까지 미분양 되고 있기 때문입니다.
Ø 부동산포털 닥터아파트가 지난 8일부터 14일까지 서울ㆍ경기ㆍ인천 등 수도권 아파트값을 조사한 결과, 서울지역 매매가변동률은 -0.03%로 2주 연속 낙폭이 줄어들고 있는 것으로 나타났습니다.
Ø 특히 눈에 띄는 것은 입주여파로 큰 폭 하락세를 면치 못하던 용인시(0.02%)는 약 9개월여 만에 소폭 반등했다는 것인데요. 전세가 비율이 높은 중소형 단지 위주로 매수세가 유입됐기 때문입니다.
● <전셋값 대란 ‘돌파구’ 없나>“내년 입주물량 ‘뚝’…… 장기화 우려”
Ø 부동산114 조사에 따르면 수도권 아파트 전셋값은 9월 첫 주 0.12%(전주 대비), 셋째 주(17일) 0.16% 오른 데 이어 추석 후인 10월 둘째 주(8일)에도 0.29% 상승하는 등 꾸준히 오름세를 보이고 있습니다.
Ø 하지만 내년부터는 공급 부족에 따른 집값 상승이 예상되고 있어 전세난은 더욱더 심해질 전망입니다. 스피드뱅크에 따르면 올해 3만4621가구인 서울지역 아파트 입주물량(공공부분 포함)은 내년에 2만1035가구로 64% 가량 줄어들고, 경기도도 올해 9만3842가구에서 내년 2만9836가구로 급감하는 것으로 조사됐습니다.
● DTI 규제 확대 1년간 수도권 시가총액 25조 증발
Ø 부동산포털 닥터아파트에 따르면 10월 8일 현재 수도권 총 352만 149가구의 시가총액은 1372조 5589억원으로 제2 금융대출규제 확대 시행 1년 직전 시가총액보다 약 25조 2469억원 감소한 것으로 조사됐습니다.
Ø 특히 버블세븐 시가총액의 경우 수도권 전체 시가총액 감소분의 66%에 해당하는 16조7758억원이 줄어 DTI규제 여파가 가장 컸던 것으로 분석됐습니다.
Ø 버블세븐지역의 시총이 큰 폭으로 감소한 것은 부동산시장 침체가 지속되면서 매수세가 얼어붙은데다 지난 2006~2007년 급등한 버블세븐지역의 집값이 지나치게 고평가됐다는 인식도 확산됐기 때문입니다.
Ø 11일 부동산정보업체 부동산114가 지난 1~8월 아파트 거래량을 분석한 결과 서울 강남구에서는 이 기간 동안 총 2,917건의 아파트 매매가 이뤄져 한강 이남 자치구 중 가장 많은 거래가 이뤄졌습니다.
Ø 이 중 서울 밖 외지인이 사들인 아파트는 646가구로 전체 거래량의 22%에 달했는데요. 이는 종로구(23%)에 이어 2위에 해당하는 수치입니다.
Ø 반면 올 들어 집값이 많이 떨어진 도봉ㆍ관악ㆍ양천구 등은 해당지역 내 거주자 매매가 많았습니다.
Ø 알투코리아 부동산투자자문이 서울 오피스 빌딩 1100개 동(대형 827개 동, 중소형 273개 동)을 조사한 결과 지난 3분기 서울 오피스 공실률은 4.2%로 전분기 대비 0.2%p 하락한 것으로 나타났습니다.
Ø 하지만 규모에 따라 공실률의 감소율이 차이를 보였는데요. 대형 오피스 공실률은 4.1%로 전분기 대비 0.1%p 내린데 그쳤지만 중소형 오피스는 5.7%로 2.0%p 하락했습니다.
Ø 부동산자산관리 회사인 ㈜서브원이 서울소재(분당 포함) 연면적 3000㎡ 이상의 빌딩 847곳을 대상으로 3분기 임대시장을 조사한 결과 강남빌딩 공실률이 7%를 넘어선 것으로 나타났습니다. 이는 외환위기 이후 가장 높은 수준입니다.
Ø 이는 강남대로 소재 대륭강남타워에 있던 포스코건설을 비롯해 강남소재 삼성테크윈, 동국제강 및 유니온스틸 등이 줄줄이 본사를 이전한 데 따른 것으로 분석됩니다.
● 주상복합 인기 급속 하락… 타워팰리스 8월이후 거래 2건뿐
Ø 국토해양부의 아파트 실거래가 자료에 따르면 서울 강남구 도곡동 타워팰리스는 지난해 총 97건이 거래됐지만 부동산침체의 영향으로 올해 10월 현재 21건만 거래되는 데 그쳤습니다. 그나마 8월 이후 거래된 물량은 타워팰리스2차의 전용면적 115m², 164m²형 2개뿐입니다.
Ø 머니투데이가 미디어리서치에 의뢰해 지난 7일과 8일 양일간 성인 남녀 1000명을 대상으로 부동산 전세 시장 인식에 대한 전화여론조사를 실시한 결과 응답자의 76.0%가 '문제가 있다'고 응답한 것으로 나타났습니다.
Ø 전체의 33.7%는 '매우 문제가 있다'고 선택했으며 42.4%는 '대체로 문제가 있다'고 응답했고, 반면 '문제가 없다'고 답한 사람은 전체의 11.7%에 그쳤습니다.
Ø 전세문제 해결을 위해 필요한 대책으로는 '공공임대 아파트 추가 건설'이라고 답한 사람들이 전체의 30.7%로 가장 많았고, '매매거래 활성화를 통해 전세수요 감소'와 '서민에 대한 전세자금 대출 활성화'라는 응답도 각각 20.0%, 12.9% 나왔습니다.
4. 국정감사 소식
● 최근 6년간 공기업 부채 129조...156% 증가
Ø 11일 국회 국토해양위
Ø 반면 영업이익은 지난 2004년 대비 3조 2115억원 감소했고, 당기순이익도 2조 8939억원 줄어들었습니다.
Ø 여기에 22개 공기업 중 17개 공기업은 금융기관 등으로부터 차입이 큰 폭으로 증가하고 있고, 수익성을 평가한 결과 지속적 개선이 5곳, 일시 개선이 3곳 이었으며, 나머지 14곳은 수익성이 크게 악화되고 있는 것으로 나타났습니다.
● [2010국감] '과다' 인구 설정한 도시계획, '미분양' 원인
Ø 11일 국회 국토해양위원회
Ø 권 의원은 "목표인구를 과다하게 설정해, 실질 필요면적보다 더 많은 택지개발이 이뤄질 계획"이라고 지적했습니다. 이어 “이처럼 과도하게 수립한 인구목표는 택지, 산업용지 등 개발 가용지와 도로, 공원 등 기반시설을 과다하게 개발하게 돼 국가 예산 낭비로 이어진다”고 주장했습니다.
● [2010국감]세종시 정부청사도 호화청사? 평당 건축비 730만원
Ø 행복도시건설청과 행안부가 국회에 제출한 국정감사자료에 따르면 세종시 정부청사의 총 사업비는 1조4600억원(부지매입비 4000억원 별도)인 것으로 나타났습니다.
Ø 특히 세종시 정부청사의 평당 건축비는 730만원으로 호화청사 논란을 빚었던 성남시 청사의 평당 건축비 737만원과 비슷한 규모이며, 2012년 준공예정인 서울시청사 평당 건축비 725만원보다 높은 것으로 나타났습니다.
Ø 12일 국회 정무위 김정 의원의 국정감사 자료에 따르면 6월말 현재 은행권 주택담보대출 잔액(273조2000억원)중 원금을 이자와 함께 분할상환 중인 금액은 20.2%(55조3000억원)에 불과한 것으로 나타났습니다.
Ø 반면 만기 일시상환 중이거나 거치기간이어서 원금을 한 푼도 갚지 못하는 대출액은 79.8%(217조 9,000억원)에 달한 것으로 나타났습니다.
Ø 금감원의 제출한 국정감사 자료에 따르면 지난 6월말 기준 은행권PF 대출잔액 44조 9000억원 가운데 20조원(44.5%)이 미착공 사업장에 대한 대출인 것으로 나타났습니다.
Ø 공사진행률이 30% 미만인 사업장에 대한 대출도 9조7000억원으로 착공사업장에 대한 전체 PF 대출(24조9000억원)의 38.9% 수준을 차지하고 있어 건전성 관리에 나서야 한다는 지적이 나왔습니다.
● [2010국감]국토부, 다자녀가구 주택대출금리 0.5%p↓
Ø 국토해양부가 11일 현행 연 4.7%인 다자녀 가구의 주택구입자금 대출 금리를 4.2%로 0.5%p 낮춰주기로 했습니다.
Ø 또 신혼부부의 출산 장려를 위해 주택구입과 전세자금 대출 자격을 완화하기로 했는데요. 구입자금 대출은 연소득 2000만원 이하에서 3000만원 이하로 전세자금 대출은 3000만원 이하에서 3500만원 이하로 대상을 확대키로 했습니다.
● [2010국감]“다주택 보유자 규제 완화..협의할 것”
Ø 11일 국토해양부 국정감사에서
Ø 하지만 기대를 모으고 있는 `8.29대책` 이후 추가 대책에 대해서는 쓸 수 있는 대책은 거의 다 내놨기 때문에 현 입장에서 주택거래 침체의 근본 해결을 위한 대책 제시에는 어려움이 많다는 입장을 밝혔습니다.
● 4대강 토지보상비 55.2% 증가.. 2조 697억→3조 2113억원
● “급등하는 전셋값 문제 해소하려면 DTI 완화보다 장기전세 늘려야”
5. 업계소식
● 판교 알파돔 PF 유상증자 성공.. 사업정상화되나?
Ø 판교알파돔시티 시행사인 알파돔시티PFV는 유상증자를 통해 최근 1564억원이 납입됐다고 밝혔습니다. 이번 유상증자에는 LH공사, 대한지방행정공제회, 롯데건설, 두산건설, GS건설, 서희건설, 모아종건, 단호학원, 온미디어 등 총 11개사가 참여했습니다.
Ø 부동산정보업체 '닥터아파트'에 따르면 다음 달 신규 분양하는 아파트 물량은 전국 24곳, 1만1838가구 정도입니다. 이는 아파트 분양물량이 급감했던 지난해(1만8871가구)보다 7000여 가구가 적고, 2007년 7만5000여 가구, 2008년 2만1137가구였던 것과 비교하면 사실상 개점휴업입니다.
Ø 건설사들이 아파트 분양을 무작정 연기하는 것은 주택시장 침체 탓도 있지만, 정부가 공급하는 보금자리주택의 영향도 있습니다.
6. 정부정책
Ø 국토해양부는 확정일자 제도를 활용한 ‘전·월세 거래정보 시스템’을 연말까지 구축해 내년부터 운영할 예정이라고 밝혔는데요.
Ø 이 시스템에는 주택 임대차 계약서에 표시되는 집주인과 세입자, 주택 소재지 및 유형, 임대차 계약기간, 보증금 및 월세 규모 등의 거래정보가 담기게 됩니다.
Ø 세입자가 제출한 거래정보를 해당 읍면사무소 및 동 주민센터 공무원이 전산에 입력하면 이를 토대로 전·월세 거래량 및 가격정보가 주기적으로 제공돼 주택 유형별 또는 지역별 전·월세 시장의 움직임을 정확하게 파악할 수 있게 됩니다.
Ø 서울시는 시프트 공급규모 기준과 비율을 기존 59㎡ 60%, 84㎡ 30%, 114㎡ 10%에서 59㎡ 60%, 75㎡10%, 84㎡ 25%, 102㎡ 5%로 바꾸기로 했습니다. 즉 전체 시프트 물량의 95%를 중소형으로 공급하는 것인데요. 이 기준은 향후 새로 설계되는 모든 시프트에 적용될 예정입니다.
Ø 국토해양부는 지구단위계획제도 활성화를 위해 공공시설 부지 기부자에게만 제공했던 용적률 및 건폐율 등 인센티브를 공공시설 건립자로 확대하는 내용을 골자로 한 '국토의 계획및 이용에 관한 법률' 등 관련 법령 일부 개정을 추진중이라고 12일 밝혔습니다.
Ø 이 개정안이 시행되면 지구단위계획을 통한 민간제안 사업이 보다 활성화될 것으로 국토부는 기대하고 있습니다.
Ø 한나라당이 지방의 미분양 아파트 문제를 해결하고 기업의 지방 이전을 유도하기 위해 기업들이 사택용으로 매입하는 지방 미분양 아파트 값의 절반 정도를 법인세 감면 등으로 보전하는 방안을 추진 중인 것으로 알려졌습니다.
Ø 또 구입하는 미분양 주택에 대해선 취득세와 등록세를 50∼70% 깎아주며 재산세도 취득일로부터 5년간 면제하고 이후 3년간은 50% 감면해주기로 했습니다.
Ø 다만 기업이 이 제도를 악용하는 것을 막기 위해 사들인 주택을 다른 목적으로 전용하거나 매매, 양도하는 것을 금지하고 장기(20년) 보유하도록 했습니다.
7. 기타 주요뉴스
● 10억원 이상 고액계좌 급증…거액자산가들 예금으로 자산관리
Ø 11일 한국은행에 따르면 은행권 정기예금 잔액 중 10억원을 초과하는 거액 예금의 비중은 올 상반기 기준 54.4%로 지난해말 (49.3%)보다 5.1%p 늘어났습니다. 반면 계좌당 1억원 이하 예금잔액 비중은 지난해말 31.8%에서 올 6월말 28.1%로 감소했는데요.
Ø 이처럼 거액자산가들의 예금비중이 놓아진 것은 부동산 시장 침체 등으로 마땅한 투자처를 찾지 못해 법인이 은행 예금으로 자산을 관리했기 때문으로 풀이됩니다.
Ø 은행권에 따르면 9월 말 현재 하나은행과 신한은행의 전세대출 잔액은 1월보다 2배 이상 늘었습니다.
Ø 하나은행은 지난 1월 496억원에서 현재 1275억원으로 3배 가량 늘었고, 신한은행도 올 초 1440억원에서 2776억원으로 2배 가까이 급증했습니다.
Ø 은행별 개별 상품뿐 아니라 시중은행의 국민주택지금 전세자금 대출도 수요가 큰 폭으로 증가한 것으로 확인됐는데요. 국토부에 따르면 올 1~8월 말까지 집행된 전세자금 대출은 3조2000억원으로 같은 기간 부동산구입자금 대출(1400억원)의 22.8배에 달했습니다.
Ø 정비구역으로 지정되기 전에 설립된 재개발추진위원회라도 사업구역 확대 변경 후 변경승인을 받았다면 추진위 설립이 유효하다는 법원의 첫 판단이 나왔습니다.
Ø 이는 나중에 추가로 동의서를 받아 설립한 조합은 기존 조합과는 다른 새로운 추진위로 봐야 하기 때문에 1차 추진위의 위법성은 중요하지 않다는 의미여서 최근 추진위 무효 소송 제기로 혼란을 겪고 있는 조합들에게 구제 길이 열릴 것으로 보입니다.
Ø 지난 11일 열린 서울 행정법원 재판부는 "제1차 추진위 설립승인 처분의 기초가 된 이 사건 정비구역을 포함해 구역 면적이 대폭 확대된 경우 사건의 뉴타운 지역 내 전체 토지 등 소유자 수와 동의자 수를 터 잡아 다시 승인한 것이어서 제1차 추진위 승인처분은 변경승인 처분에 흡수됐다고 봐야 한다"고 판시했습니다.
Ø 건설산업연구원이 발표한 보고서에 따르면 8.29대책에는 DTI완화, 보금자리주택 사전예약 물량 조정 등 굵직한 조치들이 포함됐지만 수도권 아파트 매매시장은 여전히 약세를 면치 못하고 있는 반면 전세가격은 20개월 연속 10% 이상 오르고 있어 서민들의 어려움이 가중되고 있다고 분석했습니다.
Ø 따라서 주택시장 정상화를 위해 분양가 상한제를 폐지해 입주 물량을 늘리고 보금자리주택은 공급 물량을 축소하고 아울러 다주택자 양도세 중과 폐지 2년 연장과 취등록세 1년 감면 연장 조치에 대해 서둘러 입법 절차를 마쳐야 한다고 덧붙였습니다.
Ø 삼성경제연구소는 보고서에서 2000년 이후 주택 매매가격 변화와 소비자물가 상승률간 상관관계가 크게 약해져 자산 가격이 상승하고 있는 시기에도 물가지표는 이를 충분히 반영하지 못했다고 지적했습니다.
Ø 삼성연은 또 물가가 안정적인 수준을 유지하더라도 유동성 관리를 통해 자산 가격 움직임에 주의를 기울여야 한다고 지적했습니다.
● "길 하나 사이인데"…단독주택 재건축·재개발 '희비'
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