재개발 투자 상식과 재개발 투자 유의점

재개발 투자 상식과 재개발 투자 유의점

 

재개발 투자 상식..!!

 

1. 총건립세대 중 일반분양분의 비율이 높은 지역을 선택하라. 

- 건립세대에 비해 조합원이 적어 일반분양이 많으면 사업이익이 커서 조합원의 추가부담을 덜수 있다. 

 

2. 재개발지분 구입목적을 분명히 하라. 

- 투자목적이라면 사업초기에 지분을 구입하는게 유리하고 입주목적이라면 평가액과 비례율이 공개된 막차지역을 선택하라. 

 

3. 투자시점을 잘 선택하라. 

- 지분의 시세는 통상 철거 90%시점(평가액 공개되기 전)에서 정점에 이르렀다가 평가액과 비례율이 공개되면서 하락하는 경향이 있다.

 

4. 시공사 및 차후 이주비 지급액에 따라 구역의 지분시세가 달라진다. 

- 지분시세는 시공사에 따라 편차가 있으며 이주비도 상당히 큰 편차를 보이고 있다. 

 

5. 재개발사업은 짧게는 5~8년, 길게는 20~30년이 소요되므로 여유돈으로 투자하는 지혜가 필요하다. 

- 투자수익이 예상된다고 돈을 빌려서 투자를 하다가는 낭패를 보기 십상이다. 

 

6. 투자기간을 길게 잡고 여유있게 투자하라. 

- 초기지역은 사업이 장기화될 수도 있으므로 단기간 소액차익을 노리거나 장기간 묶어 두겠다는 마음으로 투자해야 한다. 

 

7. 권리분석을 철저히 하라. 

- 재개발사업으로 철거가 거의 마무리된 지역에 투자할 때에는 사업초기보다 더 세밀한 권리분석이 요구된다. 평형배정과 추가부담금이 곧 파악되는 시기이기 때문이다. 감정가액 순서대로 평형이 배정되므로 감정평가액에 관심을 기울여야 한다.

 

8. 실입주를 염두에 두고 있는 투자자라면 반드시 비례율을 고려하라. 

- 감정평가액이 똑같이 나왔더라도 비례율에 따라 추가부담금의 차이가 매우 커진다. 비례율이 발표되기 전에는 감정평가액을 알고 있다 하더라도 추가부담금이 더 있을 것으로 예상하고 있어야 투자에 실패하지 않는다. 

 

9. 녹지가 풍부하거나 상가등 편의시설이 많은 지역을 골라라. 

- 그만큼 개발이익이 높아져 조합원에게 돌아가는 몫이 크다. 

 

10. 주변 지역 현황을 수시로 챙겨라. 

- 소문난 잔치상에 먹을 것 없다고 최고의 거품시세로 거래되는 지역의 경우 추가부담까지 합하고 나면 입주후 시세보다 훨씬 비싸다. 특히 신문에 공개된 물건일수록 거품가로 거래되는 것이 많다. 초보자라면 그 지역의 전문중개업소를 귀찮을 정도로 자주 찾아가 그 지역 현황부터 꼼꼼히 챙겨야 한다. 

전문중개업소를 잘 알아두는 것이 투자의 지름길이라는 것을 명심하기 바란다.

 

재개발 투자 유의점..

 

1. 재개발이 명시되어 있는지 확인하라.  

- 구역지정고시가 된 지역에서 지분(토지 또는 건물)을 구입할 때는 그 지분이 도시계획확인원에 '재개발'이라고 명시되어 있는지를 확인한다.

재개발구역 인근에 있는 지분이라도 모두 조합원은 아니기 때문이다.

 

2. 주민 동의 상황을 확인하라.  

- 구역지정 전의 초기추진지역은 재개발사업이 안될 수도 있으므로 주민의 동의 상황을 조합추진위나 구청 재개발과에 확인해 본다.

 

3. 저지대나 도로변 지분을 구입하라.  

- 아파트 평형배정은 지분의 크기가 아니라 감정평가액 순으로 결정된다. 추가부담금도 분양가와 감정가액과의 차이에 의해 결정되는 것이다.  

따라서 같은 평수를 같은 금액에 샀더라도 배정평형이나 추가부담금이 달라질 수 있으므로 감정평가액이 잘 나올수 있는 지분, 즉, 저지대나 로변 지분을 구입하는 것이 좋다.

 

4. 추가부담금은 추정 가능치라는걸 명심하라.  

- 추가부담금은 관리처분고시가 되기 전까지는 모두 추정일 뿐이다. 따라서 그 이전에 구입할시 중개업소나 조합에서 몇평에 배정된다고 하더라도 그것은 가능치에 불과하다는 것을 명심해야 한다.

 

5. 이주비 비용을 조합에 확인하라. 

- 조합에 따라 원주민과 외부인, 사유지와 국공유지의 크기에 따라 이주비 금액이 다르게 지불될수 있으므로 조합에 확인해 보도록 한다. 

 

6. 이주비 승계 여부를 조합에 확인하라. 

- 이주비가 지급되지 않는 경우도 있으므로 이주비 지급 중인 지역에서는 이주비 승계 여부를 조합에 확인한다. 

 

7. 구입전에 조합에 의뢰하여 체크사항을 점검하라. 

- 지분의 재개발구역내 포함여부, 분양조합원 자격여부, 구입해야 할 평형 배정등 체크해야 할 사항을 반드시 조합에 의뢰하여 확인 후 구입하는 것이 안전하다