개포주공 재건축 투자수익성 시뮬레이션 해보니

- 2단지 53㎡→112㎡ 분담금 3천만원 

 

"개포주공에 대한 투자 문의가 늘고 호가도 전주 대비 1000만~2000만원 뛰었어요."(개포동 K공인 관계자)

 

강남구청의 개포주공 2~4단지 정비계획 수립 이후 서울 강남권의 대표적인 재건축단지 개포주공에 대한 투자자들의 관심이 다시 살아나고 있다.

 

개포주공은 규모가 워낙 커 서울 강남의 차세대 `명품 주거랜드마크`로 자리 잡을 가능성이 높다. 몸값이 이미 너무 비싸져 접근하기 쉽지 않다는 지적도 있다.

 

현 시세를 고려한 재건축 수익성을 확인하기 위해 매일경제가 J&K부동산투자연구소에 의뢰해 투자가치를 따져봤다. 기초자료는 강남구 정비계획안을 활용했고 상가부분은 제외했다. 재건축 초과이익환수제와 분양가상한제는 불확실성이 있어 고려하지 않았다.

 

그 결과 2단지 공급면적 52.8㎡ 보유자가 112㎡로 집을 넓히는 데 들어가는 추가 분담금이 3020만원 선으로 계산됐다.

 

3.3㎡당 분양가를 일대 평균인 3300만원으로 잡으면 총분양가가 11억2200만원 정도로 계산되는데 현 상태에서 무상지분을 고려한 권리가액(관리처분계획일 현재 조합원이 가진 주택ㆍ토지 등 총가액)이 10억9180만원으로 나와 차액인 3020만원만큼만 소유자가 부담하면 되는 것이다.

 

중소형 평형인 82.5㎡로 집을 옮기면 3억4180만원을 오히려 환급받게 된다. 하지만 132㎡로 집을 넓히면 3억820만원의 추가분담금을 내야 한다.

 

3단지는 대지지분이 상대적으로 높아 수익성이 좀 더 낫다.

 

무상지분을 고려한 49.5㎡ 권리가액은 11억717만원이다.

 

재건축 이후 102.3㎡를 받는다면 3.3㎡당 분양가를 3200만원으로 가정할 때 총분양가가 9억9200만원으로 차액인 1억1517만원만큼 돌려받을 수 있다.

 

4단지는 49.5㎡를 재건축해 대형 평형인 141.9㎡로 넓히는 방식으로 계산했다. 주택 권리가액은 10억5002만원 선이다.

 

141.9㎡ 분양가가 3.3㎡당 3800만원이라고 가정하면 총 16억3400만원이 나온다. 이에 따르면 추가 분담금은 5억8398만원이다.

 

적정가치 여부를 따지기 위해 인근 도곡렉슬과 비교했다. 주변 부동산중개업소에 따르면 27일 현재 공급면적 111㎡가 12억~12억5000만원 선에 시세가 형성됐다.

 

정비계획 수립으로 재건축 밑그림이 그려진 서울 강남구 개포동 개포주공2단지. 
 
주공2단지 52.8㎡ 시세가 8억4500만원 선으로 추가 분담금 3020만원을 더하더라도 총 9억원 선인 점을 고려하면 3억원 전후 수익을 올린다는 계산이 나온다.

 

하지만 주공2단지가 추진위 설립 단계이고 철거 후 입주까지 5~6년이 걸리는 점을 고려하면 투자가치는 달라질 수 있다.

 

권순형 J&K 투자연구소장은 "개포2~4단지는 거래가에 비해 권리가액이 높게 나와 현 시세가 다소 저평가됐다고 볼 수 있다"며 "하지만 사업기간 지연에 따른 위험이 있고 물가변화, 초과이익 환수제 리스크, 금융비용 등을 고려하면 수익성이 떨어질 수 있음을 유의해야 한다"고 조언했다.