부동산시장 반등 대비 길목을 지켜라

'쌀 때 원하는 물건 저가매수 전략' 필요한 시점

교통 좋아지고 가격 급락 지역 중심 급매물 잡아볼만
경춘선 복선전철·공항철도 연말 개통… 퇴계원·별내·마포·계양 등 잇단 분양
과천·목동 재건축 단지 등 인기지역… "낙폭 과도" 평가…매수 저울질 필요

"부동산 시장 회복 이전 길목을 지켜라."

부동산 시장이 정부의 대책 발표에도 불구하고 여전히 침체를 이어가면서 내집마련 수요도 좀처럼 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 껑충 뛰어버린 전세가가 부담이지만 집을 사는 것 보다는 전세로 옮겨 다니는 것이 그나마 손실을 줄일 수 있다는 판단 때문이다. 서울지역 아파트 전세가 비율은 5년여만에 최고를 기록하는 등 대다수 세입자들은 내집 마련보다는 전세로 눌러앉는 분위기다.

그러나 전문가들은 부동산 시장이 하락과 상승을 매번 반복하고 있는 만큼 오히려 하락기에 내 집을 마련, 상승기에 대비하는 길목 지키지 전략이 필요하다고 조언하고 있다.

'좋은 주식을 쌀 때 사서 장기 보유해라'라는 오마하의 현인 워런버핏의 투자철학은 부동산 시장에도 적용된다는 의미다.

이영진 닥터아파트 리서치센터장은 "부동산을 최저점에 매수한다는 것은 이론적으로만 가능한 일일 뿐 실제 시장에서는 최저점을 지나 오히려 상승기에 내집을 마련하는 사람들이 대부분"이라며 "오히려 시장 하락기에 원하는 물건을 골라서 저가에 매수할 수 있는 전략이 필요한 시점"이라고 강조했다.

'길목 지키기'에 가장 좋은 투자 방법은 교통 호재가 예상되는 지역의 아파트를 구입하거나 기존 시세보다 가격이 급락한 지역의 아파트를 매입하는 전략이 꼽힌다. 교통 호재가 실제 아파트 가격에 반영되기 이전에 매입할 경우 개통 이후 사람들이 모이면서 가격 상승으로 이어질 수 있기 때문이다. 또 급매물이 늘어나는 지역의 아파트는 가격이 저렴한데다 층과 향을 골라 매입할 수 있을 뿐만 아니라 가격 협상을 통해 매입 단가도 낮출 수 있다.

이미영 스피드뱅크 팀장은 "교통 환경이 아파트 가격에 영향을 미치는 요소 중 가장 중요한 변수일 것"이라며 "또 시장 하락기가 이어지면 보유자들은 오히려 물건을 거둬들이는 경향이 있는 만큼 추가 하락을 기다리기 보다는 인기 지역의 급매물 단지 위주로 매수하는 전략도 필요하다"고 조언했다.

불황에도 강한 교통 테마를 잡아라

◇서울-춘천 이제는 전철생활권=

서울과 춘천을 잇는 경춘선 복선전철은 오는 12월 서울 신상봉역에서 춘천역까지 운행하게 된다. 총 연장 81.4㎞의 구간 개통으로 만큼 춘천에서 서울로의 출퇴근길이 가능해지는 것이다. 경춘선이 개통되면 남양주 별내지구나 퇴계원 지역과 서울 도심간 시간거리도 앞당겨진다. 수혜 분양 단지로는 금호건설이 오는 10월 분양 예정인 퇴계원 아파트와 LIG건설이 연말까지 분양하는 평내 리가 등을 꼽을 수 있다.

퇴계원 어울림은 이 지역에서 6년만에 신규로 분양되는 단지다. 84~129㎡형(이하 전용면적 기준) 578가구 규모다. 별내지구와 인접해 있는 데다 경춘선과 서울외곽순환도로 퇴계원 IC를 통해 서울로 출퇴근이 가능하다.

평내 리가는 전체 704가구 규모로 아직 주택형은 미정 상태다. 경춘선 평내호평역을 이용할 수 있고 인근에 롯데마트와 GS백화점ㆍ한양대 구리병원 등 편의시설도 풍부한 편이다.

남양주 별내지구 A18블록에서도 우미건설이 10월초에 분양에 나선다. 22층 5개동 규모며, 101ㆍ117㎡형으로 구성된다. 분양가상한제가 적용됐으며 3.3㎡당 평균 분양가는 1,100만원선이다. 경춘선 별내역 이용이 가능하다.

◇인천공항고속철도도 올해 말 개통=

오는 12월에는 인천공항~서울역을 잇는 총 연장 61㎞구간의 인천공항고속철도도 개통된다. 서울역에서 인천공항까지 직통으로 46분, 일반 열차로 54분이면 도착할 수 있다.

GS건설이 올 하반기에 분양 예정인 마포구 아현 4구역(공덕 자이)은 인천공항고속철도는 물론 지하철 5호선 애오개역과 2호선 아현역도 이용 가능한 트리플 역세권이다. 전체 1,150가구중 124가구를 일반 분양하게 되며 일반 분양분은 36~114㎡형으로 다양하다.

동부건설도 인천 계양구 귤현동에서 '계양 센트레빌'을 10월에 분양한다. 84~142㎡형 1,425가구로 구성되며 인천공항철도와 인천지하철 1호선을 이용할 수 있다.

우미건설은 연내에 인천 영종지구 A-28블록에서 분양을 준비중이다. 전체 1,290가구중 101~123㎡형으로 구성된다.

김주철 닥터아파트 리서치팀장은 "인천공항고속철도를 이용해 인천 등에서 서울로 출퇴근 하는 사람들에게는 철도 개통 효과가 크게 나타날 것"이라고 설명했다.

집값은 인기지역부터 오른다

◇과천 재건축 예정 아파트를 저가에=

과천 지역의 경우 정부종합청사 이전과 시장 하락이 맞물리면서 재건축 예정 아파트의 가격이 큰 폭으로 하락한 상태다. 재건축 지연과 종합청사 이전으로 과천 공무원의 수요가 사라질 수 있다는 우려감에 가격이 꾸준하게 떨어진 것.

그러나 인근의 중개업소 관계자들은 정부종합청사 이전이 과천 지역 아파트 수요에 미치는 영향은 제한적이라며 현재의 낙폭은 지나치다는 평가다

오렌지공인의 관계자는 "과천 지역 아파트에 거주하는 청사 공무원은 480여명에 불과한 것으로 과천시는 추산하고 있다"며 "정부청사가 내년에 모두 이주한다 해도 과천 지역의 아파트 수요는 큰 변동이 없을 것"이라고 말했다.

현재 과천지역에서 재건축이 가장 빠른 단지인 2단지의 경우 53㎡형이 6억2,000만원선이다. 지난 2006년 최고점(8억1,500만원)과 비교할 때 2억원이나 하락한 셈이다. 지난 1월에만도 7억3,000만원에 거래가 이뤄지고 5월에는 7억5,000만원까지 거래가 성사됐다. 2단지는 내년 상반기 조합이 설립될 것으로 예상된다.

현재 급매물이 나오고 있지만 6억2,000만원 밑으로는 집주인들이 매도하지 않을 것이라는 게 인근 중개업소들의 설명이다.

6단지 60㎡형은 지난 해 8월 7억8,000만원까지 거래가 이뤄진 후 지난 1월에는 7억3,000만원, 6월은 6억2,000만원에 매매가 체결됐다.

◇학군에 재건축 호재까지 갖춘 목동=

목동 신시가지 아파트 역시 미국발 금융위기 이후 가격 하락이 가파른 대표적인 주거지역이다.

1ㆍ2단지 65㎡형의 매물은 현재 6억5,000만원으로, 지난 2006년 최고점(8억9,000만원) 대비 3억원 이상 하락했다. 최근 거래된 물건은 5억8,000만원이지만 매물은 6억5,000만원선이다.

1단지 아파트가 오는 2013년에 재건축이 가능해지고 2~7단지는 2016년부터, 8~10단지는 2019년부터 순차적으로 재건축이 허용된다.

인근 중개업소 관계자는 "아직 매수-매도자간 호가에 5,000만원 안팎의 차이가 있어 거래가 잘 이뤄지지 않고 있다"며 "그러나 매도자들이 최근 매물을 거둬들이려는 분위기인 만큼 매수 시기와 가격대를 잘 판단해야 한다"고 전했다.

한편 서초구 반포 일대 신규 아파트인 반포 자이와 래미안퍼스티지의 경우 올해 말이 매수여부를 저울질할 시기라는게 전문가들의 조언이다. 올해 말부터 2년 거주 요건을 채워 사실상 '3년 보유 2년 거주'의 비과세 요건을 채운 물건들이 나올 수 있기 때문이다. 반포 자이와 래미안퍼스티지를 매입할 예정이라면 올해 말 시장의 매물과 가격대를 보고 판단하는 것이 현명하다는 게 인근중개사들의 공통된 평가다.

김상용기자 kimi@sed.co.kr