9월 5주 주간 부동산소식
(2010년 9월 27일~10월 3일까지)
<목 차>
1. 경매시장 동향
2. 시장동향 및 전망
3. 통계뉴스
4. 업계소식
5. 정부정책
6. 기타 주요뉴스
1. 경매시장 소식
● 8.29대책·전세 급등 영향..경매시장 사람 몰린다
Ø 경매정보업체 디지털태인에 따르면 지난달 수도권 아파트의 평균 응찰자수는 6.13명으로 전달보다 0.24명 증가하면서 지난 2월 이후 7개월 만에 가장 높은 수치를 기록했습니다.
Ø 8.29부동산 활성화 대책과 전셋값 급등의 영향으로 투자자와 실수요자들이 동시에 몰렸기 때문인데요. 그러면서 2회 이상 유찰물건 뿐 아니라 신건 및 1회 유찰물건까지 입찰경쟁률이 동시에 상승했습니다.
Ø 2회 이상 유찰물건의 입찰경쟁률은 8.13명으로 전달보다 0.77명 늘었고, 신건 및 1회 유찰물건의 경쟁률도 전달보다 0.46명 증가한 4.1명을 나타냈습니다.
Ø 불황기를 맞아 법원경매 시장에 이색 고가 부동산이 속속 등장하고 있는데요.
Ø 강남구 삼성동의 감정가 154억1355만원짜리 3층 규모 한옥 외관의 `청안마시술소`가 오는 5일 중앙지법에 나오고, 온천으로 유명한 충남 아산시 온천동의 `온양팔레스호텔`도 5일 천안6계 경매법정에 나옵니다. 용인 수지구 동천동에서는 2만5940㎡(7847평)의 창고 용지가 7일 수원15계에서 나옵니다.
Ø 주거용인 아닌 상업용 부동산의 경우 세입자들이 있고 권리금, 시설비 등이 따로 인정되지 않아 명도 저항이 심각하기 때문에 이점을 잘 고려해야 입찰에 응해야 한다고 전문가들은 말하고 있습니다.
2. 시장동향 및 전망
● <8ㆍ29 대책 한달>거래 활성화는 커녕 전세값만 올렸다
● <‘8·29 부동산 대책’ 한달>“아파트 10% 싸게 내놔도…” 꿈쩍 않는 큰손들
Ø ‘8·29주택거래 활성화 대책’이 시행된 지 한 달을 맞았지만 주택시장이 여전히 침체 국면을 벗어나지 못하고 있습니다. 이는 매도·매수자 간에 줄다리기가 지속되고 있는 게 주요원인 인데요. 매도자는 제값을 받고 집을 팔기 위해 ‘버티기’로 일관하고 있고 매수 대기자는 집값이 더 떨어지길 기다리며 관망하고 있기 때문입니다.
Ø 국토해양부는 8.29 부동산 대책 발표 한 달을 맞아 "실수요자를 중심으로 주택구입 수요가 일부 나타나고 있다"고 27일 밝혔습니다.
Ø 국토부는 "대책 시행 이후 가격 안정세가 유지되고 있으며 총부채상환비율(DTI) 자율 적용과 생애최초 주택구입자금 등에 대한 지원 신청이 이어지고 있다"며 이같이 밝혔는데요.
Ø 지난 9월 3일부터 24일까지 DTI 자율적용을 받기 위해 국토부에 주택소유 현황 조회를 요청한 건수는 모두 755건으로 이는 8월 한 달간 주택거래량 8,091건의 10% 수준입니다.
● 소형 아파트 전셋값 껑충 뛰자 오피스텔·다세대·연립도 후끈
Ø 소형 아파트 전셋값이 오르자 대체상품인 오피스텔과 다세대·다가구주택의 전셋값이 뛰고 매매 거래가 부쩍 많아졌는데요.
Ø 서울의 소형 아파트(전용 60㎡ 이하) 전셋값은 4.81% 올랐으나 오피스텔은 6.17% 뛰었습니다. 특히 서울 강남권과 은평구 일대에서 많이 올랐는데요. 인근의 대규모 아파트 단지나 뉴타운에서 밀려나온 세입자가 많이 찾고 있기 때문으로 풀이됩니다.
Ø 전셋값이 오르자 임대업을 하려는 투자자도 부쩍 늘었고, 이런 수요를 겨냥해 내놓은 소형 오피스텔도 분양이 잘 되고 있습니다.
Ø 30일 부동산 및 은행 PB업계에 따르면 최근 개인 자산가들 중 보유중인 아파트나 토지 등을 처분해 강남권 중소형 빌딩을 구입하려는 움직임이 눈에 띄게 늘고 있습니다.
Ø 이유는 강남 중소형 빌딩이 대표적인 안전자산으로 입지를 굳히고 있어 경기 상승기에 가장 먼저 U턴할 상품으로 여겨지고 있는데다 다른 부동산에 비해 강남 필수재란 인식도 강하기 때문입니다.
Ø 삼성경제연구소가 29일 가격조정, 인구구조, 불안심리, 주택담보대출 등의 요인을 분석한 뒤 부동산시장 대세 하락 가능성이 낮다는 전망을 제시했습니다.
Ø 우리나라는 금융위기 전부터 LTV(40~60%)를 적용하고 있어 다른 선진국들에 비해 대출 비율이 낮고 연체율도 미국보다 낮다는 것입니다. 또 베이비붐 세대에게 부동산은 노후 안전장치, 자녀상속 등의 가치를 지닌 자산이기 때문에 처분 가능성이 낮다는 것입니다. 여기에 인구는 감소하고 있지만 가구수는 지속적으로 늘어나는 것도 이 같은 판단의 근거로 내세웠습니다.
3. 통계뉴스
● "강남권·여의도는 비싸" 세입자들 옆동네로… 광진·영등포 전세금 급등
Ø 국민은행에 따르면 올해 아파트 전세금 상승폭이 가장 컸던 지역은 광진구로 작년말 보다 7.8% 상승했습니다. 이어 영등포구(7.5%)와 성동구(6.6%)가 각각 2위, 4위를 기록했습니다.
Ø 이러한 전세금 강세는 가을 이사 시즌을 앞두고 더욱 본격화되고 있는데요. 부동산정보업체 '부동산114'에 따르면 광진구의 경우 지난 7월 하락했던 아파트 전세금이 8월부터 상승세로 돌아섰고, 서대문구는 7월 0.18%에서 8월 0.3%로 상승 폭이 배 가까이 커졌습니다.
Ø 이에 대해 전문가들은 이른바 '역(逆)전세난'이 벌어졌던 지난 2008년 말 싼값에 강남권과 여의도 등에 입주했던 세입자들이 전세 만료일이 다가오면서 급등한 전세금을 감당하지 못해 대체 주거지를 찾아 이동하고 있기 때문이라고 분석했습니다.
Ø 지난주 서울 및 수도권 전세가격은 평균 0.14%의 상승률을 보이면서 8주 연속 상승흐름을 보이고 있습니다.
Ø 입주가 집중되면서 전세물량이 넘쳐나던 경기도 용인시도 지난주 0.43%나 상승했습니다. 소형 전세물건이 귀하지면서 중대형아파트까지 상승세가 퍼져가는 모습입니다.
Ø 서울시도 전세가격이 올 들어 최고치를 기록했는데요. 특히 주택량이 적은 중구와 강동구의 강세가 두드러지고 있습니다.
Ø 반면 매매가는 여전히 한겨울인데요. 추석연휴 이후 매수세가 살아나지 않을까 하던 기대감은 실망감으로 변해가고 있습니다.
Ø 최근 전셋값이 급등하면서 수도권에서 1억원 이하 아파트를 찾아보기가 힘들어졌습니다.
Ø 부동산114에 따르면 1억원 이하 수도권 전세 아파트는 올 초 106만4915가구였으나 현재는 8만8840가구(8.34%) 감소한 97만6075가구로 집계됐습니다.
Ø 지역별로 서울은 11만8587가구에서 10만8750가구로 9837가구(8.29%)가 줄었고, 경기지역은 72만532가구에서 65만7939가구로 가장 많은 6만2593가구(8.68%)가 사라졌습니다. 인천도 22만5796가구에서 20만9386가구로 1만6410가구(7.26%)가 감소했습니다.
Ø 서울지역 전셋값이 2008년 12월 말 3.3㎡당 617만원에서 9월 말 714만원으로 1년 9개월 만에 3.3㎡당 97만원이 올랐습니다.
Ø 특히 강남권은 3.3㎡당 105만~241만원 가량 올랐는데요. 이는 지난 2008년 잠실일대 입주쇼크로 전셋값이 하락했던 것이 2년 후 재계약을 앞두고 이전가격을 회복했기 때문입니다.
Ø 강남권이 이외에도 교육환경이 좋은 강동구, 양천구 등의 지역에서 전셋값이 많이 올랐습니다.
Ø 최근 서울아파트 시장은 매매약세, 전세강세로 압출할 수 있는데 ‘서초구’와 ‘강북구’는 이러한 대세와 상관없이 다른 모습을 보이고 있습니다.
Ø 올해 서울지역 아파트는 2.47% 하락했는데 서초구는 0.24%가 상승했고, 같은 기간 동안 서울지역 전셋값은 3.44% 상승했지만 강북구는 1.64%가 하락했습니다.
Ø 서초구의 경우 반포·잠원동 일대의 아파트가 한강공공성회복사업 수혜 기대감으로 가격이 상승했고, 강북구의 경우 미아뉴타운 등으로 새아파트 입주가 집중되면서 전셋값이 하락한 것입니다.
Ø 28일 부동산 정보제공업체인 스피드뱅크가 집계한 '연간 아파트 입주물량 추이' 자료에 따르면 올해 3만4621채인 서울지역 아파트 입주물량(공공부분 포함)은 내년 2만1035채, 2012년 1만4188채로 각각 줄어드는 것으로 나타났습니다.
Ø 비율로 확인해 보면 내년엔 올해의 60% 수준으로 줄어드는 데 이어 2012년에는 올해의 40% 수준까지 감소하게 됩니다.
Ø 여기에 민간부문만 놓고 본다면 올해 3만105채에서 내년 1만3672채, 2012년 6562채로 급감하는 것으로 나타났습니다.
Ø 국토해양부는 올해 1월 1일부터 5월 31일까지 신축.증축된 공동주택 13만2325가구를 대상으로 시세를 조사한 결과
Ø 남산 리더스뷰에 이어 강남구 청담동 `청담파라곤2 2단지` 208.3㎡가 19억8400만원, `청담파라곤2 1단지` 269.6㎡가 18억2400만원으로 각각 고가 아파트로 이름을 올렸습니다.
Ø 연립주택 가운데서는 용산구 한남동 774-3 소재 주택 228.5㎡가 17억4400만원으로 가장 비쌌고, 다세대주택 중에는 강남구 청담동 114-8 소재 주택 239㎡가 12억7200만원으로 최고가를 나타냈습니다.
Ø 지난달 23일 현재 서울 강남권 3구(강남·서초·송파)의 아파트 매매가는 3.3㎡당 평균 2874만원으로 올해 1분기(2958만원)에 비해 84만원 하락했지만 비강남권은 3.3㎡당 1451만원으로 1분기 1475만원에 비해 24만원 하락하는 데 그쳤습니다.
Ø 올해 초 급매물이 소진되고 반등했던 강남권 재건축 아파트가 단기급등으로 인한 가격부담과 낮은 재건축 무상지분율, 용적률 상향조정에 대한 기대효과 감소,투기지역에 대한 규제지속 등으로 가격 격차가 줄어든 것입니다.
Ø 상가뉴스레이다에 따르면 한국은행이 발표한 '9월 소비자 동향조사'에서 주택 및 상가 가치전망 CSI가 지난 8월보다 5P 오른 99P를 기록했습니다.
Ø 99P를 기록한 9월 주택 및 상가 가치전망 CSI는 기준치인 100을 넘지 못해 두 자리로 진입한 6월 이후 가장 높은 포인트임에도 불구하고 아직 긍정적인 시그널은 아니라는 분석입니다.
4. 업계소식
● "미입주부터 해결하라"...건설사에 내려진 新 특명
Ø 지난 29일 실시한 세종시 아파트용지 17필지(경쟁 입찰 9필지, 추첨 분양 7필지)에 대한 청약 접수 결과 단 한 곳의 건설사도 신청하지 않은 것으로 나타났습니다.
Ø 부동산시장이 침체로 건설사들이 부담을 느낀데다 2007년 분양 당시에 비해 땅값도 다소 높아졌기 때문이라고 LH는 설명했습니다.
Ø 대한주택보증이 7차 환매조건부 미분양주택 매입신청을 받은 결과 10개 업체가 11개 지방 사업장의 2577채, 총 3489억 원어치를 사달라고 요청했고 밝혔습니다. 이는 4·23대책에 따라 6월 실시한 6차 미분양주택 매입신청 건수인 1188채, 1712억 원보다 2배 이상 늘어난 것입니다.
Ø 환매조건부 미분양주택 매입이란 대한주택보증이 건설 중인 미분양주택을 사들인 뒤 사업자가 원할 경우 준공 이후 되파는 것으로 건설사들의 일시적인 자금난을 해소하기 위해 도입한 제도입니다.
Ø 28일 상가뉴스레이다에 따르면 9월 LH 단지내 신규 공급상가의 입찰결과는 8개 지구 58개 점포(특별공급분 제외) 가운데 48개가 낙찰돼 총 낙찰공급률 82.8%를 기록한 것으로 나타났습니다. 단지내 상가에 유입된 금액만도 약 107억원에 달합니다.
Ø 특히 이번 입찰은 수도권과 비수도권에서 고루 낙찰된 것이 특징인데요. 수도권에서 총 7개 지구, 46개 물량이 공급됐는데, 이 가운데 36개 정도가 주인을 찾았으며 비수도권에서는 1개 지구에서 12개 물량이 나와 12개 모두 낙찰됐습니다.
Ø 부동산시장 한파에 사기계약이 급증하면서 공인중개사 협회의 공제금지급액수가 증가하고 있습니다.
Ø 30일 공인중개사협회에 따르면 협회의 공제금 지급액수는 2007년 31억1500만원, 2008년에는 30억6200만원, 지난해에는 37억6300여 만원으로 늘어났으며, 올해도 8월까지 28억3600여 만원이 지급됐습니다.
Ø 아울러 피해자들이 협회를 상대로 피해액을 지급해 달라며 법원에 소송을 제기한 공제금 청구소송건수도 2008년 161건에서 2009년 235건, 올해도 8월 현재까지 206건을 기록하고 있습니다.
5. 정부정책
Ø 정종환 국토해양부 장관은 27일 현 단계에선 ‘8.29 부동산 대책’을 보완할 추가 대책을 내놓을 계획이 없다는 뜻을 밝혔습니다.
Ø 정 장관은 또 8.29 대책은 DTI(총부채상환비율) 규제 완화 등 여러 방안을 포괄하고 있어 국회에서 논의 중인 분양가상한제 폐지 등을 빼면 당장 더 내놓을 만한 대책도 없다고 설명했다고 합니다.
Ø 최근 일부 지역에서 나타난 전세난에 대해서는 “이사철 수요에 따른 것”으로 분석하면서 “예년과 비교하면 심각한 수준이 아니어서 별도의 대책을 마련하지 않고 있다”고 말했다고 합니다.
Ø 정 장관의 이 같은 언급은 부동산 거래 활성화를 위한 8.29 대책의 효과가 부분적으로 나타날 조짐이 있는 만큼 내년 봄의 이사철까지는 지켜보겠다는 뜻을 밝힌 것으로 분석됩니다.
Ø 9월 30일 공급되는 시프트부터 입주자격에 소득, 자산기준이 적용되자 청약수요자들의 한숨이 깊어지고 있습니다.
Ø 이번에 바뀌는 제도에서는 60㎡(이하 전용면적) 이상 시프트에도 60㎡ 이하와 마찬가지로 소득제한이 적용돼 맞벌이 부부 등 중산층 시민의 타격이 커지게 되는데요.
Ø 이 기준은 최초 입주 당시뿐 아니라 시프트에 거주하는 동안 적용되기 때문에 입주하는것 뿐아니라 유지하기도 힘들어지게 되는 것입니다.
Ø 서울시가 최근 급격한 증가추세를 보이고 있는 고시원의 신설을 제한하고, 대신 원룸형 임대주택을 활성화하는 방안을 추진키로 했습니다.
Ø 이를 위해 고시원 건설이 가능한 용도지역을 일부 제한하는 도시계획 조례 개정을 추진하고 준공업지역 내 고시원 용적률을 기존 400% 이내에서 250%로 줄일 방침입니다.
Ø 이미 지어진 고시원과 준공 검사시에도 불법 취사를 방지하기 위해 단속에 나서게 되는데요. 다만 시는 고시원 등의 수요를 흡수하기 위해 전용면적 20㎡ 이하, 바닥면적 660㎡ 이하인 원룸형 임대전용주택(가칭)을 신설할 방침입니다.
6. 기타 주요뉴스
Ø 금융감독원이 국회 정무위원회
Ø 은행의 주택담보연체율은 6월 말 현재 0.44%로 지난 3월 0.36%까지 떨어졌다가 4월 0.40%, 5월 0.42% 등으로 증가 추세를 보이고 있습니다.
● 집 살 돈 있어도 전세로 … 주택시장 패러다임이 바뀐다
Ø 서울시가 지난 30일 동대문구 전농동 일대 청량리 재정비촉진지구내 청량리 재정비촉진구역에 주거복합단지 건축을 골자로 하는 재정비촉진계획 변경 결정을 고시했습니다.
Ø 이 일대는 2003년 청량리균형발전촉진지구로 지정됐지만 집창촌 및 노점상 밀집지역 주민들과의 이해관계가 대립돼 사업 추진이 지연됐던 곳입니다.
Ø 촉진계획에 따르면 민자역사와 연계한 최고 높이 200m이하, 54층 규모의 랜드마크타워가 들어서게 되는데요. 랜드마크타워에는 판매·업무·숙박 등 다양한 복합시설이 들어서고 저층부는 판매시설 특화단지로 민자역사와 연결할 예정입니다.
Ø 내년 국토해양부 예산이 23조4000억원으로 확정됐는데 이중 4대강 살리기 사업에 3조3000억원이 투입되며 도로·철도 등 사회간접자본(SOC)에 19조7000억원이 들어갑니다.
Ø 내년 예산규모는 지난해 국토부가 국회에 제출한 23조8000억원보다 4000억원 감소했으며 올해 예산 24조1000억원보다는 7000억원 줄어든 규모입니다. 국토부 예산안은 국회 심의과정을 통해 오는 12월 중 최종 확정될 예정입니다.
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