아직은 전세가가 매매가를 밀어 올릴수 없다.

김인철

 

부동산 상승은 아직 멀었다.

 

전세가가 오르면 매매가를 밀어 올릴수 있습니다. 하지만 아무때나 전세가가 매매가를 밀어 올리는 것은 아닙니다.

지방의 경우 매매가가 전세가의 60-70%를 나타내는 곳이 많습니다. 이런 곳은 전세가가 매매가를 밀어 올릴수 있습니다. 전세가에 조금 더 돈을 보태면 주택을 구매할수 있기 때문입니다.

하지만 수도권이나 서울은 그렇게 할수 없습니다. 아직까지 전세가가 매매가에 한참 못 미치게 때문입니다. 현재 전세난이니 뭐니 해도 서울이나 수도권은 전세가가 매매가의 40% 정도에 겨우 도달했을 뿐입니다.

따라서 전세가에 조금 더 돈을 보태 주택을 구입할 수가 없습니다. 특히 투자가치가 높은 지역은 전세가가 매매가에 비해 아직도 낮습니다. 반면에 서울이나 수도권이라해도 투자가치가 낮은 지역이 그나마 전세가가 더 높습니다.

최소한 전세가가 매매가의 60% 정도는 되어야 전세가가 매매가를 밀어 올릴수 있다고 볼수 있습니다. 따라서 서울이나 수도권에서는 전세난이 두번 정도 더 와야 간신히 전세가가 매매가를 올리수 있는 전제조건이 형성되는 것입니다.

그러므로 아직까지는 전세가가 매매가를 밀어 올리기는 매우 힘듭니다.

또한 전세난이 심해져 전세가가 매매가의 60%에 도달한다 하여도 서울과 수도권은 매매가를 밀어 올리지 않을수도 있습니다. ( 50% 정도여도 전세가가 매매가를 올릴수 있지만 현재는 부동산 대세하락에 대한 공포감으로 60% 정도는 되어야 전세가가 매매가를 밀어 올릴수 있습니다. 지방의 예도 그렇습니다.)

어떤 경우에 전세가가 높아져도 매매가를 밀어 올리지 않을수 있을까요?

첫째 전세 자금이 자신의 자금이라면 전세가가 매매가의 60% 정도에 도달한다면 부동산 담보대출을 통해 주택을 구입할것입니다. 하지만 현재의 전세자금은 예전과는 다르게 전세대출을 이용한것이 많습니다. 즉 전세자금이 모두 자신의 돈이 아닌 부채 즉 남의 돈이 많이 포함되어 있습니다. 이렇게 되면 매매를 위해 다시 추가로 부채를 내기가 쉽지 않습니다. 즉 부채 이자를 감당하기가 힘들다는 것입니다. 게다가 원금상환까지도 고려한다면 예전과 같은 매매가 상승은 쉽지 않습니다.

둘째 많은 분들이 부동산 대세 하락이 올것에 대해 두려움을 가지고 있습니다.

많은 연구기관과 언론에서 현재가 대세하락이라고 하거나 2011년 이후에 부동산 대세하락이 올것이라고 주장하고 있습니다. 이러한 주장에 대해 많은 분들이 공감하고 있습니다. 필자도 비록 2011년은 아니지만 2016년 이후에는 부동산 대세하락이 올것으로 주장하고 있기도 합니다.

따라서 많은 국민들이 이러한 주장에 공감하고 이에 대비를 한다면 전세가가 매매가의 60%를 육박한다하여도 결코 주택을 매수하지는 않을것입니다.

결국 서울이나 수도권의 전세가가 매매가의 60% 정도에 도달하기에는 시간이 많이 걸릴뿐만 아니라 60%에 도달한다하여도 부동산 대세하락에 대한 공포감이 심하다면 쉽게 매매가를 올릴수는 없습니다. 게다가 전세자금이 자신의 자금이 아닌 부채로 구성되어 있다면 더욱 힘들것입니다. 따라서 내년중에는 전세가가 매매가를 올리기가 쉽지 않을것입니다.