상대적 가격비교에 의한 좋은지역, 좋은매물 고르기

부동산업에 종사하는 분들은 투자지역을 선별할 때 정책과 입지, 가격 등등을 토대로 우선투자지역을 골라냅니다.
하지만 업에 종사하지 않거나, 전업투자자가 아닌 이상 이런 식으로 사업성 분석을 한다는 것은 현실적으로 어렵지요.

그럼 무작정 컨설턴트의 말만 들어야 하는가?? 이건 또 아니라는 겁니다. 내 돈 가지고 내가 투자할 경우 최종선택은 본인의 몫이며, 최종책임도 본인의 몫입니다.
그럼 어떻게 아무런 여과없이 컨설턴트의 말만 믿고 그 큰 금액을 지르겠습니까? 그쵸??
그래서 기본적으로 전문가 수준의 지식은 아니더라도, 그 전문가의 말을 듣고 판단할 수 있는, 최소한 무슨 말을 하는지 이해할 수 있는 수준은 되어야합니다.

하지만 이마저도 시간이 없다~ 하시는 분들도 더러 계시더군요. 이해합니다. 현대사회는 조금만 뒤쳐져도 다시 따라잡기 어려울 정도의 경쟁사회니까요.
그럼 가장 쉬운 방법을 알려드리겠습니다. 하지만 이것은 큰 틀을 보는 참고용일뿐이며, 세부매물에 대한 분석은 따로 하셔야합니다. 일단 막연한 분들을 위해 최소한의 팁을 알려드리는 것일 뿐이니까요.

제목에서 유추하셨겠지만 비슷한 지역 혹은 단지 등을 골라내어 두 지역의 가격을 비교하는 것입니다. 우리는 알게 모르게 이런 방법을 많이 사용합니다. 재개발 혹은 재건축되어 향후 건립되는 아파트의 가격을 예상할 때 주변의 가장 비슷한 단지를 기준으로 보는 것과 같은 이치입니다.

바로 옆동네인데 가격편차가 심한 것도 마찬가지죠. 3년전 사당동과 방배동이 그랬습니다. 사당동가격이 방배동의 절반수준이었지요. 딱 길하나 차인데요.
물론 차이가 나는 이유는 분명 있습니다. 방배동은 주변이 단독주택재건축 구역으로 기대감이 있었고, 학군도 틀렸습니다. 허나 이정도만으로 가격이 절반 수준인 것을 납득하긴 힘들며, 둘 중 하나는 정상가격이 아니라는 겁니다. (방배동의 비교대상 매물은 재건축대상구역이 아닌 주변지역입니다. 정비구역의 매물이라면 상황에 따라 2배 이상 차이날 수 있습니다.) 즉 방배동이 고평가 되었든지, 사당동이 저평가 되었든지 둘 중 하나일 가능성이 높지요. (현재 사당동은 방배동의 75% 선까지 상승하였습니다.)

한강르네상스로 시선을 바꿔볼까요?
작년까지만 해도 양평동은 서울 양평동보다 경기도 양평이 더 유명했습니다. “서울에 양평동이 있었나” 하는 사람도 상당수였지요. 그런 무관심속에 한강르네상스 구역 중 하나임에도 가격의 상승이 거의 없었습니다. 극히 소수의 사람만이 발빠르게 움직여 대박을 터트렸지요.

제가 운영하는 카페의 회원중 한분도 양평유도정비구역의 당산동 매물을 4년전 불과 실투금 2000만원에 사셨습니다. 지금은 평당 3500~4000만원 수준입니다.
올초부터 관심을 받기 시작한 이 지역은 특별히 호재가 추가된 것이 아니었습니다. 다만 다른 한강변 정비구역은 모두 가격상승이 이뤄졌거나 이루어지고 있는데, 유독 이곳만 가격이 상승하지 않았습니다. 수요자가 없었으니까요.

 

그러나 이런 정보가 나오자 불과 3개월만에 상당수준 금액이 상승하였습니다.
경제학에서 ‘평균회귀의 법칙’이라는 말이 있더군요.
여기서는 평균회귀가 아니지만 그 논리는 같습니다.
양 지역의 격차가 일정한 수준을 유지하고 있었다면 향후에도 그 수준을 유지할 가능성이 상당히 높습니다.

즉 어느 한 지역이 특별한 호재 없이, 혹은 호재가치 이상으로 상승했다면 그 옆 지역도 예전의 격차만큼의 갭을 유지하며 상승하는 것이지요.
합정동, 망원동을 볼까요? 현재 서울의 부동산은 용산을 중심으로 재편되는 모양새입니다. (그렇다고 기존의 부촌들의 가치가 떨어지는 것은 결코 아닙니다.)

서울시 지도를 펼쳐놓고 볼때 용산의 양축은 성수와 합정입니다. 둘다 장단점이 있습니다. 성수는 강남접근성, 서울숲, 구의자양균촉지구, 고급주상복합지 등 주변개발과의 연계성..
합정은 여의도배후주거지, 상암동수요흡수, 당인리발전소 공원화, 합정균촉지구, 수변도시 주거지로서의 적합한 입지..
다양한 호재들이 있습니다. 단순비교할 때 어디가 더 낫다라고 성급히 판단하는 것은 문제가 있습니다만, 사업속도와 인지도 등을 감안할 때 현재 성수가 우위에 있습니다.
그런데 둘의 가격을 비교해보면 성수는 평당1억(신축 5평전후기준)에 육박하며, 합정은 평당3500만~4000만(신축 5평전후기준)입니다.

 

 

여기서 의문입니다. 성수가 합정보다 가치가 높다고 생각하나, 과연 이렇게까지 차이나는 것이 합당한가?
금액을 높여보자면, 성수아파트가 10억인데 합정아파트는 3.5억~4억정도면 적당한가입니다. 개인별로 생각의 차이가 있을수 있습니다만, 사업성 등 여러 가지를 감안해도 너무 큰 갭이 있는 것으로 판단됩니다.

언급했듯, 이쯤되면 상대적인 관점에서 성수가 고평가이거나 합정이 저평가입니다.
오해하지마세요. 이것이 성수의 가격하락, 합정의 가격상승을 의미하지는 않습니다.
여전히 둘 다 오를수도 떨어질수도 있습니다. 그 절대가치는 이 글에서 논하는 바가 아닙니다.

여기서 얘기하고 싶은건, 둘 사이의 갭이 지나치게 크다는 것이지요. 즉 둘 다 오르던 떨어지던 그건 다른 문제이고, 여하튼 그 격차는 줄어들 것이란 말입니다.
이건 시세만 알아도 파악이 되는 간단한 절차입니다. 두 개의 비슷한 지역을 뽑아내어 가격비교를 해보고 그 차이가 적정한지 판단하는 것이지요.
이는 특정지역내의 매물을 비교할때도 쓰입니다. 물론 여기서는 조금 더 정교한 몇가지 방법이 더 요구됩니다.
대체로 이런 방식으로 비교를 해보면, 저평가 된 지역의 가격이 상승하는 형태로 갭을 메워나갑니다. 간단한 팁이지만, 유용하게 쓰시기를 바랍니다.