시장의 중심은 지방, 중산층 부동산이다

이주호

 

강남3구, 한강변아파트 등 가치주 대세는 2015년 이후에나

 

요즘 강남3구 아파트가 시장의 중심에 서지는 못하나 IMF직후로 거슬러 올라가보면 현재까지 가장 많은 상승률을 기록한 것이 강남3구, 한강변아파트 등 귀족주입니다.

이들 귀족주 아파트가 올라갈 때에는 가치주다 뭐다해서 대한민국 부동산엔 이들 지역만 존재한다는 일부 사람들의 가치주 예찬론이 있었지만 그러나 경제든 세상살이든 영원한 독주는 없고 부침이 있게 마련인데 이들 아파트는 현재 수면 아래에 가라앉아 조용히 지내고 있는 실정입니다.

특히 IMF이후 그동안 가격이 폭등한 강남3구에 대해서는 정부에서도 DTI규제 등 규제의 고삐를 좀처럼 풀지 않습니다. 전체를 조정하는 역할을 하는 정부의 입장에서도 강남3구의 더이상의 가격 상승은 나중에 큰 휴유증을 초래하는 등 경제적, 사회적으로 문제가 많다라고 인식을 하고 있는 것 같습니다.

부동산 문제를 놓고 따지기 이전에 우리나라 중산층, 서민층은 IMF이후 작금까지 너무나 힘들었습니다. 물가는 하늘 높은줄 모르게 오르고 있는데 중산층, 서민층 자산가치는 추락하고 있습니다. 경제논리로 보면 물가가 오르면 거기에 상응하여 저평가된 부동산 가격도 당연히 올라야 겠지요.

2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기로 가뜩이나 국내 경제, 부동산시장이 어려운데 거기에다가 대폭락설 운운하면서 악성 루머까지 나와 더욱더 우리나라 경제 및 부동산시장을 어둡게 하고 있습니다. 그러나 경제란게 항상 어두운 구석만 있는게 아니지요. 경제가 어려울때는 어려운 경제를 헤쳐나갈 돌파구, 대반전이 있기 마련입니다. 그 역할을 정부가 하고 있습니다. 정부가 그 역할을 하더라도 물론 실물경제가 회복되는 조짐이 보여야 정부의 정책이 더 효과적이겠죠. 전체 경제를 아우르는 정부의 입장에서는 이러한 여러가지 경제여건을 감안해 부동산대책을 발표했을 겁니다. 8.29 부동산대책과 아울러 마침 실물경제 회복의 바로메타인 증시가 살아나고 있군요. 또 세계 거대 경제국가인 중국도 내수경기에 청신호를 보내고 있다고 합니다. 정책, 실물경제, 대외여건 이 모든 것이 어우러져 빛을 발휘해야 비로소 우리는 체감경기를 피부로 느끼게 됩니다.

이 모든 것이 어우러져 경제가 살아나도 경제는 정책의 의지대로 가는 경우가 많습니다. 정책의 방향은 중소기업, 서민살리기 입니다. 작금은 대기업, 고소득층 위주의 정책이 아니기 때문에 정책의 큰틀에서 본다면 고소득층이 많이 포진되어 있는 강남3구 부동산은 배제될 수 밖에 없고 이러한 맥락에서 강남3구 부동산에 대해서는 규제완화를 하지않고 있는 것 같습니다.

국가 정책은 조정하는 역할을 합니다. 과할때는 규제를, 약할때는 완화를 해서 바람직한 시장경제로 유도한다는 말입니다. 이러한 합리적인 현상은 시장에서 이미 나타나고 있습니다. MB 정부에 들어와서 서울 및 수도권 부동산은 침체를, 지방 일부지역 부동산은 대세상승을 하고 있는 것이 그러한 경우입니다.

필자는 수십년동안의 국토개발이 경부 라인에서 서해안 라인으로, 서해안 라인에서 4대강.동해안 라인으로 그리고 서울 도시개발이 강북에서 강남으로, 또다시 강북으로 변천해 오고 있다고 밝히는 등 개발은 역전에 역전을 거듭한다라는 말을 자주 쓰곤했는데 작금의 부동산시장의 흐름을 보니 이제는 부동산시장도 역전에 역전을 거듭한다고 말하고 싶네요.

서울 및 수도권의 경우 2000년대에 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)가 전국 부동산시장을 주도해 나갈때 강남3구에 인접한 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인도 이들 상승세에 동참했습니다. 이른바 이들 지역은 버블세븐지역입니다. 버블세븐 지역 세상이였지만 이들 지역의 핵은 강남3구입니다. 그런데 이때의 동참과는 달리 2008년 말부터는 규제완화책에 힘입어 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인만 쏙 빼놓은 채 강남3구 아파트만 상승가도를 달렸습니다. 그러나 이 강남3구도 2009년 9월 DTI규제로 추락하고 말았습니다.

지금은 2008년 말보다 더 깊은 바닥을 파고있는 분당 등 수도권1기 신도시 그리고 노도강 등 강북아파트 등이 더 유리한 고지에 놓여 있습니다. 분당신도시의 경우 낙폭과대와 리모델링 호재가 매력적이군요.

참 그러고 보면 세상은 돌고 도는 것 같습니다. 2000년대의 대장주 강남3구가 DTI규제로 힘을 써지 못하고 있고 2000년대의 천득꾸러기 지방은 승승장구하고 있습니다. 그외 노도강 등 강북권은 동북권르네상스로, 분당 등 신도시는 리모델링이라는 개발 호재와 낙폭과대로 이제 막 상승할 채비를 갖추고 있습니다. 수도권(서울 제외) 3가구 이상 임대땐 세혜택을 9월 20일부터 시행한다고 합니다. 이번 조치로 수도권 중소형 주택은 대부분 세제혜택을 볼 수 있게 되었습니다. 특히 최근 수도권 1기 신도시처럼 주택가격이 단기간에 급락한 곳은 향후 부동산 경기가 정상화될 경우 시세차익도 기대해볼 수 있어 임대사업자들이 꾸준히 늘어날 것으로 전망하고 있다고 합니다. 이 세제혜택은 그동안 낙폭이 깊은 수도권1기 신도시 등에 물꼬를 터 주는 정책으로 보입니다. 반면 강남3구는 여전히 DTI규제 등으로 꼼짝달싹 못하는 처지에 놓여 있군요.

강남3구는 지방대세가 완전히 끝나는 2015년 말이나 그 이후부터 다시 수면 위로 부상할 것으로 예견됩니다. 강남3구는 2010년대 중반쯤부터 워밍엎을 하다가 2020년대에 들어와서 부터 본격적으로 대세상승할 것으로 생각됩니다. 향후 강남3구와 그외 한강변 아파트 여의도, 용산, 뚝섬, 마포 등은 움직임을 같이할 것입니다. 이들은 귀족주, 가치주로 분류된다는 얘기입니다.

용산 국제업무지구내 일반분양 아파트 2000가구 등은 2020년대 부동산시장에서 스타주로 두각을 나타낼 것으로 예상됩니다.

1980년대 대치동 일대 아파트, 86아시안아파트, 88올림픽아파트, 분당 등 신도시 그리고 2000년대에 들어와서 도곡동 타워팔레스, 삼성동 아이파크 등 요지 아파트가 영화를 누렸는데 몇년뒤 서울의 스타주로는 압구정동, 반포, 여의도, 용산, 뚝섬, 마포 등 한강변아파트가 예상됩니다. 한강변아파트가 스타주가 되면 종전 강남 내륙지에서 강남북 한강변으로 인기주거지가 바뀌게 되는데 그 이후에는 강북 국가상징거리 일대, 용산민족공원 일대, 남산자락, 북한산자락으로까지 인기주거지가 확산될 것으로 사료됩니다.

이렇듯 개발 및 고.저평가에 따라 시장의 중심은 이동하게 됩니다. 투자자의 입장에서는 시장의 흐름, 시장의 중심이 어디로 이동하고 있는가를 항상 살펴야만 성공투자할 수 있습니다.

작금의 시장의 중심은 지방 그리고 서울 및 수도권 중산층 부동산입니다. 향후 지방이 선두에 나서고 서울 및 수도권 중산층, 서민층 부동산이 따라오고 강남3구.한강변 아파트 등 귀족주는 숨을 죽이고하는 장세가 펼쳐질 것으로 예상됩니다. 몇년뒤에 지방대세가 완전히 끝나고 이후에 가치주, 귀족주가 부상하면 그때는 가치주가 선두에 나서고 지방은 숨을 죽이고 하는 현상이 나타나겠죠. 참 그러고 보면 세상은 요지경~ 경제든 부동산이든 인생살이든 세상은 돌고 돕니다. 돌고 도는 세상에 현명하게 투자에 대처합시다.