잘못 알려진 부동산정보들.....

이원용

 

확증편증을 버려야한다.....

 

0.매매수요자가 집값 하락을 우려해 전세로 가는것이 전세값이 상승한다.

1. 금리인상불가피, 금리와 부동산 반비례

2. 과도한 집값(서울/수도권) 50-80% 거품 공감

3. 미국/일본 보다도 몇 배 비싸다는 인식확산

4. 가계부채 위험(700조 넘어) 현실화 신호탄(공/경매 물건급증)

5. 금리인상(IMF 금리 2배인상 요구)

6. 공급물량 폭증(4분기 수도권 35만여채 입주물량폭탄-역전세난 우려)

7. 원금상환시기 도래(2012-2013년경 폭증) - 폭락?

8. 구매력 있는 수요자 급감

9. 장기침체기 진입(1999-2008년: 폭등기, 2009-2018년전후: 폭락기)

10. 인구감소(젊은층 급감), 경제주축인 320여 베이붐시대 은퇴기, 청년실업증가

11. 정부부처 세종시 이전(과밀해소)

12. 빚부담, 월세물량만 넘쳐

0.언론에 매매수요자가 집값이 하락을우려해 전세를 선호해 전세값이 더욱 뛴다라는 주장은 아무생각없는 주장입니다.

반대로 전세수요자가 매매를 원하면 전세값은 하락해야 맞는 이야기인데 매매값이 상승하면 전세 역시 상승합니다.

현재 전세를 주는 사람들 대부분 매매를 하고싶어하지 값이 마음에 않들어 전세를 주는것입니다.

이분들이 전세를 않주고 끝까지 매매를 고집하면 전세수요자는 어쩔수 없이 매매를 해야 합니다.

다만 전세수요자가 매매를 하게되면 전세수요자가 없어지므로 몇가지 공통으로 생각하면 현재 매매가 잘되든 못되든 현재 전세값은 지금상태로 봐야 합니다........

1. 금리-현재 우리는 저금리가 아닙니다. 시디금리 하락만큼 가산금리올려 실제 5.5%정도 합니다. 대신 요즈음 신규대출은 코픽스금리로 합니다 이것은 기준금리 인상을 별로 영향않받습니다. 세계는 앞으로 더욱 저금리로 갑니다....

2. 현재 서울집값이 높은 이유는 인구밀도가 세계 3위입니다. 인구밀도가 높은 인도뭄바이.파리 홍콩등은 집값이 비쌉니다. 이것을 방송에 출연해서 세상에 알려야 하는데 진보.보수언론들이 자기들 이익에 의해 밝히기를 꺼려합니다.. 서울과 경기를 합치면 높지도 않습니다.

3. 미국은 땅덩어리가 남한의 80배크며 인구는 4.5배정도 많습니다. 일본 동경역시 서울과 인구는 비슷하지만 동경이 서울보다 3.8배정도 큽니다. 홍콩과 서울을 비교하면 크기는 홍콩이 약1.8배정도 큽니다. 인구는 홍콩이 680만명 서울은 1050만명 합니다. 홍콩은 중심지 오피스가 평당 1억원이 넘습니다. 일본 동경 롯폰기힐 이승엽선수가 살고 있는데 평당 1억5천정도 합니다. 우리는 삼성동아이파크가 비싼데 평당5500만원정도.........................

4. 가계부채증가는 기존주택거래로 증가 하는것이 아니라 신규 공급 아파트에 있습니다. 우리는 어쩔수가 없습니다. 주택이 부족해 신규아파트를 계속 만들어야 합니다. 기존주택은 매수인이 1억원받고 대출하면 매도인 또한 1억원을 상환하는것이라 가계부채증가는 염려않해도 됩니다... 또한 부동산자산이 생기기도 합니다..

5. 아이엠에프가 금리인상을 요구하는것은 어찌보면 타당합니다. 그러나 금리인상이 요구가 쉽게 안되는 상황은 미국이 계속 저금리로 가야하는데 우리만 고금리로 갈수 없습니다.. 더불어 우리는 엘티브이가 평균30%대이기에 금리인상으로 집값이 하락하지는 않습니다. 외국처럼 엘티브이가 100% 가까울때 이야기입니다...

6. 공급물량폭증 오히려 강남 분당 용인 쪽은 공급이 2009년에 비해 턱없이 부족합니다. 작년에는 서울시 다세대.빌라등이 입주가 많았는데 올해는 이들이 별로 없습니다.. 판교역시 올해 입주가 별로 없는데 작년에는 판교18000가구가 강남과 용인 등을 많이 보완해주었는데 올해는 판교가 입주가 없는것이 현재 남쪽 전세상승의 원인같습니다..

7. 원금상환시기는 현재 은행에서 30년으로 상환기간을 연장해주고 있습니다.

8. 구매력이 있는 수요자 감소, 현재 우리는 지영업자가 30%를 넘습니다. 소득 파악이 안되는것이지요. 소득은 어느정도 받쳐줍니다. 그러나 우리는 하락한다는 생각이 몸에 있으면주택구입을 안합니다.. 예로 서남부보금자리 투자가치가 서쪽 김포 등 2기 신도시보다 투자가치가 없다고 방송에서 보도해주면 그길로 구매력이 있는사람이 많이 생깁니다...

9. 장기침체진입, 미국은 장기침체이지만 중국,홍콩.싱카폴 등 주로 아시아권국가는사상 최고 상승율을 보이고 있습니다..

10. 인구는 감소하지만 가구수는 향후 10년까지는 늘어납니다. 특히 수도권은 꾸준히 가구수 증가 뿐만 아니라 인구도 늘어날겁니다... 70년대생들이 60년대생 못지않게 많습니다....

11. 세종시 이전으로 수도권이 줄지 안겠냐하는 의견이 있는데 과천자리는 좋은자리라 금방 메꾸어질것이고 오히려 동탄 용인남부 등이 세종시 후광효과를 볼수 있습니다. 오송까지 50분이내 가능하니 말입니다...

12. 빚부담.월세 부담만 넘쳐, 우리보다 잘사는 일본.영국등도 자기집이 없으면 자기수입에 30%정도를 웰세를 내고 사고 있습니다. 대출받고 대출이자 내는 거랑 별반차이없습니다...