집값 당장 급락 없겠지만 올 하반기엔 하락세 커질듯

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다주택자 양도소득세 중과 시행을 앞두고 1∼3월 서울 아파트 매매 거래량이 전년 같은 기간 대비 급증한 가운데 강남권을 중심으로 아파트값 상승 폭도 줄어 향후 집값 향방이 주목되고 있다. 사진은 서울 강남 아파트 단지 전경. 자료사진

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내달 1일부터 ‘양도세 중과’
3주택 이상 稅 20%P 더내야
주택수 개인 아닌 세대별 계산
지방 중소도시 저가주택 제외
대상자들 매도·증여 끝낸 듯
서울 1~3월 매매 작년比 2배
임대주택등록 사업 3배 증가
현재론 어느정도 약발 먹혀
당분간은 보합세 지속 전망

“내년 4월까지 시간을 드렸으니 자기가 사는 집이 아니면 좀 파시라….”

김현미 국토교통부 장관이 ‘경고’한 시한이 드디어 일주일 앞으로 다가왔다. 26일 국토교통부에 따르면 서울과 세종시 등 40곳의 청약조정대상

지역 내에 집을 두 채 이상 갖고 있는 다주택자는 다음 주인 4월 1일 이후 집을 팔 경우 당장 양도소득세(소유권 양도 시 발생하는 이익에 물리는 세금)를 지금보다 10%포인트(2주택자) 또는 20%포인트(3주택 이상) 더 내야 한다. 양도세 기본세율은 과세표준액(세금 부과 기준)에 따라 6∼42%인데 2주택자는 최고세율이 52%까지, 3주택 이상은 최고세율이 62%까지 치솟게 되는 것이다.

◇중과 대상 주택 판별 = 일단, 주택 수는 개인별이 아닌 세대별로 계산된다. 세법상 동일 세대 안에 있으면 이들이 소유한 주택이 모두 주택 수에 포함된다. 양도세 중과는 2주택 이상 다주택자를 대상으로 하는데 지역에 따라, 주택 가격에 따라 가지고 있는 주택이 양도세 중과를 위한 보유 주택 수로 산정될 수도, 제외될 수도 있다. 수도권·광역시·세종시 이외 지역과 광역시와 세종시 내 군·읍·면의 공시지가 3억 원 이하 주택은 양도세 중과를 위한 주택 수 산정에서 빠진다. 투기 염려가 적은 지방 중소도시의 저가 주택에 대해서는 일종의 혜택을 주는 셈이다. 예를 들어, 서울과 부산 해운대구에 한 채씩 총 두 채를 갖고 있으면 양도세 중과 대상이지만 서울과 부산 기장군에 한 채씩 두 채를 가지면 기장군 집이 제외되면서 중과 대상에서 벗어난다. 2주택자의 경우 예외 조항이 더 있다. 취학·근무상 형편·질병 요양 등의 이유로 수도권 이외 지역의 3억 원 이하 주택을 팔 때도 ‘1년 이상 거주·3년 이내 양도’ 조건으로 중과 대상에서 제외해 준다.

결혼 후 집을 합친 지 5년 내, 부모 봉양을 위해 합가한 후 10년 이내 양도하는 주택도 마찬가지로 주택 수 계산 시 빼준다. 3주택자도 예외 조항이 추가로 있지만 2주택자보다는 엄격하다. 3월 말까지 준공공임대 등으로 등록해 5년 이상 임대한 장기임대주택, 10년 이상 운영한 장기사원용 주택 등이다.

◇매도·증여했거나, 임대등록

= 양도세 중과는 이미 지난해 ‘8·2 부동산 종합대책’을 통해 예고된 만큼 매도·증여, 임대등록 등 다주택자들의 결정과 실행도 사실상 마무리됐다는 게 부동산 중개업계의 평가다. 계약 후 잔금을 내고 등기이전까지 최소 한 달 반 정도 걸리기 때문이다.

실제로 서울부동산정보광장에 따르면 22일 현재까지 1∼3월 서울시 아파트 매매 거래량은 3만1190건(23일 기준)으로 지난해 1∼3월 서울시 아파트 매매 거래량 1만5799건의 약 2배에 이른다. 앞으로 일주일 동안 5000여 건이 넘게 거래 신고될 것으로 예상, 지난해 동기보다 2배가 훨씬 넘는 3만6000여 건에 이를 전망이다. 같은 기간 강남 4구(서초·강남·송파·강동구) 아파트 매매 거래량은 3283건에서 7380건으로, 2배 이상으로 늘었다.

팔지 않고 임대등록을 하는 사례도 증가했다. 정부는 안정적인 임대주택 공급을 위해 지난해 12월 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 내놓고 장기 임대사업자를 중심으로 세금과 건강보험료를 깎아주기로 했다. 월별 임대주택등록 신규 등록 건수도 지난해 2월 3800여 건에서 올 2월 9100여 건으로 3배 정도로 늘었다. 2월 말 현재 임대주택 사업자 수는 27만7000명, 이들이 등록한 임대주택은 102만5000가구에 이른다. 자녀 등에게 물려주는 사례도 증가했다. 지난해 9월 1000건을 밑돌던 서울 지역 월간 주택 증여는 10월부터 오름세를 타기 시작해 매달 2000가구 안팎씩 이뤄지고 있다.

◇집값 상승세 꺾일까

= 정부가 양도세 중과를 시행하는 것은 아파트 매매로 얻은 소득에 세금을 무겁게 물려 투기 수요를 잡고 집값을 안정시키기 위해서다. 현재 상황으로 보면 약발이 어느 정도 먹혔다는 평가가 나온다. 부동산 114 조사에 따르면 지난주 서울 아파트 매매 가격 상승률은 6주 연속 하락했다. 값이 여전히 오르긴 했지만 상승 폭은 점점 줄고 있는 추세란 것이다.

전문가들은 양도세 중과가 시작되더라도 당장 급락 현상까지는 나타나지는 않겠지만, 양도세 중과를 포함한 세금 규제와 대출 규제, 금리 인상이 맞물리면서 올 하반기에는 하방 효과가 더욱더 커질 것으로 전망하고 있다. 장재현 리얼투데이 리서치본부장은 “당분간은 지지부진한 보합국면이 이어질 수 있다”면서도 “양도세 중과를 비롯한 각종 규제가 시행되는 가운데 대출 규제가 본격화하고 여기에 금리까지 오르면 일부 지역의 경우 하락이 본격화할 것으로 보인다”고 말했다.

박상언 유앤알컨설팅 대표는 “8·2 대책 이후 외곽 지역 위주로 집값이 하락했다면 이제부터는 재건축 안전진단 강화와 초과이익환수제 시행, 보유세와 금리 인상이 더해지면서 서울 등 중심부 쪽도 영향을 받기 시작할 것”이라며 “강남, 과천, 분당 등 입지가 좋은 분양 시장은 여전히 수요자들이 몰릴 수 있지만 과거와 달리 주변 지역 집값을 자극하지는 못할 것으로 예상한다”고 말했다.

박수진 기자 sujininvan@munhwa.com