[장인석]정년 없는 제2의 월급통장의 장단점

월세 부동산은 ‘제 2의 월급통장’이지만 정년이 없다는 점에서 ‘평생 마르지 않는 샘’이라 할 수 있다. 고정적인 수입이 창출되고 자녀에게 상속도 할 수 있는 월세 부동산의 인기는 100세 시대를 맞아 더욱 더 높아지고 있다.

비교적 안정적인 직업을 갖고 있는 월급쟁이들에게도 월세 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. ‘사오정’, ‘오륙도’란 말에서도 알 수 있듯이 언제 직장에서 잘릴지 모르기 때문이다. 게다가 얄팍한 월급만으로는 오르는 생활비와 사교육비를 대기도 벅찬 현실이다.

월세 부동산은 요즘처럼 저금리 시대일수록 구입하기가 유리하다. 대출 이자가 싸서 자금을 마련하기가 쉬운데다 임대수익률이 은행 이자율보다 훨씬 높기 때문이다. 기준금리 인상이 예견되어 있긴 하지만 아직은 1.5%로 저금리 기조를 유지하고 있다.

금리 인상과 정부의 각종 부동산 규제 대책으로 앞으로의 시장 상황을 좋지 않게 보는 사람들이 늘고 있다. 활발하던 부동산 거래가 뜸해지고 가파르게 올라갔던 아파트 가격도 주춤하고 있다.

이렇게 앞으로의 시장 상황이 불투명할 때는 시세 차익 투자보다는 월세 부동산 투자가 안전하다. 시세 차익 투자는 가격이 오르지 않으면 낭패를 볼 수 있지만, 임대 수입은 시장 상황과 관계없이 꾸준히 창출될 수 있기 때문이다.

시세 차익 투자는 앞으로의 부동산 시장이 호황이라는 점을 전제하기 때문에 불확실한 투자라고 할 수 있다. 3년 후 또는 5년 후의 시장이 어떠할지 정확히 아는 사람 은 거의 없기 때문이다. 게다가 한국의 아파트 가격엔 거품이 잔뜩 끼어 있어 가격이 그 아파트의 정확한 가치를 나타낸다고 할 수 없다.

하지만 월세 부동산 투자는 계산에 의한 투자가 가능하기 때문에 불확실성이 개입할 여지가 별로 없다. 수요와 공급에 따른 시장 법칙에 의해 임대수익률이 결정되기 때문에 그 부동산의 가격을 비교적 정확히 계산할 수 있다. 또한 그 지역의 시장환원율(기대수익률)을 파악하면 사려고 하는 부동산이 고평가되어 있는지 저평가되어 있는지를 알 수 있고, 구매할 만한 가치가 있는 물건인지를 판단할 수 있다.

그럼에도 월세 부동산 투자를 망설이는 대부분의 사람들은 시세 차익과 같은 ‘한방’이 없다고 말한다. 아파트 같은 것은 쌀 때 사서 비쌀 때 팔면 상당한 이익을 남길 수 있지만 월세 부동산은 가격이 많이 오르지 않는다고 알고 있다.

그러나 월세 부동산은 고정적인 수입 외에도 자산 가치 증식에 따른 시세 차익도 가능하다는 점에서 매력적인 투자 대상이다. 임대료가 상승하면 지가와 건물의 가치도 동반 상승하기 때문이다. 임대료가 상승하려면 수요에 비해 공급이 부족하고, 유동인구가 늘어나야 한다. 수도권보다는 서울 도심이 유리하고, 지하철이나 인구집중유발 시설이 신설되는 곳을 선점해야 한다.

여러 장점도 있지만 아파트 투자에 비해서는 환금성이 떨어진다는 단점도 있다. 세입자를 관리해야 하는 번거로움도 장애 요소다. 임대주택은 아직 월세전환율이 낮아서 매입가에 비해 임대수익률이 낮은 편이다. 상가 등은 월세전환율은 높지만 경기에 영향을 받기 때문에 경기가 침체됐을 때 연체 관리가 신경 쓰인다.