[구만수]시장분석기법(2) 투자의 나침반

투자의 나침반 대통령직인수위원회 백서 

 

부동산시장 가격의 상승과 조정에 영향을 미치는 요인 중에서 우선적으로 부동산 정책을 들여다 보기로 하자. 정부는 부동산시장을 바라볼 때 물가상승률에 크게 벗어나지 않는 수준에서 부동산시장 가격이 형성되기를 희망한다. 따라서 정부는 그러한 물가상승률을 상회하거나 하회하여 부동산시장이 과열이 되거나 침체가 되는 것을 달갑게 여기지 않는다. 이것은 보수정권이나 진보정권이나 다름이 없다. 그래서 상승이든 조정이든 한쪽 방향으로 지나치게 쏠리는 것을 미연에 방지하고 국가경제 성장에 기반한 적절한 거래가 이루어지도록 유도한다. 여기서 적정한 거래라 함은 기업이나 가계에서 필요여부에 따라 부동산의 양도 양수가 어렵지 않게 이루어질 수 있는 시장 환경을 이야기한다.

   

이러한 측면에서 볼 때 정부의 정책의 방향은 부동산시장의 활황으로 과도하게 시장이 가열되는 국면에서는 시장의 진정을 위해서 규제를 가하고 반대로 시장의 침체가 오랫동안 이어질 때는 시장을 부양하기 위한 규제의 완화 또는 거래 촉진책을 펼치게 되는 것이 일반적이다. 쉬운 말로 냉탕과 온탕을 오가는 것이다. 경제학적으로 보면 정부가 시장에 보이는 손으로 개입하는 것이다. 정부가 시행하는 부동산정책은 관련 법률의 제·개정을 비롯하여 행정, 재정 또는 통화정책을 망라한다. 정부의 시장개입이 옳고 그름을 논하기보다 본 칼럼에서는 그러한 정부의 시장 개입이 부동산시장의 가격 변화에는 어떻게 영향을 주었는지 이야기 해보고자 한다.

 

2012년 12월 19일에는 제18대 대통령선거가 있었다. 선거 후 각 언론에서는 새로 선출된 대통령에게 바라는 여러 가지 희망사안에 대해서 많은 내용들이 기사로 넘치고 있었다. 여러 가지가 있었겠지만 부동산에 대한 내용만 본다면 당시에는 하우스푸어 및 렌트푸어에 대한 기사들이 많이 나오고 있었다. 심지어는 ‘살인까지 부를 뻔한 하우스푸어 문제’라는 무시무시한 타이들의 기사도 있었는데 내용은 30대 가장이 집값 하락과 이자부담을 이기지 못해 가족을 죽이고 자신도 죽으려 한 사건에 대해서 다루고 있었다. 기사에서 나오는 30대 가장은 2005년~2006년 집값이 가파르게 상승하던 시절에 급한 마음에 무리한 대출을 받아서 내 집 마련을 했던 사람들이다. 그런데 가격이 급락하여 깡통주택 신세가 되는 바람에 견디기가 힘들다는 내용이며 덧붙여서 대통령 당선인과 국회에서 이러한 문제점을 해결해 주기를 바라는 내용이었다.

   

대통령에 당선이 되면 취임전 기간에 대통령직인수위원회라는 사실상의 정권인수위원회가 활동하게 된다. 이 대통령직인수위원회는 정부의 조직·기능 및 예산현황을 파악하고 새 정부의 정책기조를 설정하는 작업을 하게 된다. 즉 향후 5년의 임기 동안 펼쳐갈 정치, 경제, 문화, 사회, 국방 등 전반적인 국정의 밑그림을 그리는 작업을 하게 된다. 아울러 그러한 국정 로드맵을 그리게 되면 국민에게 자료를 공개하게 되어 있다. 따라서 우리 같은 투자자들은 대통령직인수위원회에서 발간한 백서를 통해서 향후 5년간의 국정 철학을 살펴볼 수 있고 나아가 정부의 부동산정책 방향에 대해서도 알 수 있게 된다. 정부의 부동산정책이 부동산시장에 규제를 강화할 것인지 완화할 것인지 여부를 가늠해 볼 수 있는 중요한 자료가 되며 투자여부에 대한 나침반이 되기도 한다.

 

 

그림3은 제18대 대통령직인수위원회에서 발간한 백서다. 박근혜정부의 국정운영 로드맵이 담겨져 있는 자료라고 생각하면 된다. 제19대 문재인정부에서는 보궐선거는 아니지만 보궐선거 같이 당선인 시절이 없이 곧바로 대통령직에 취임을 하는 바람에 대통령직인수위원회가 설치되지 못했다. 따라서 2017년 5월 16일 국무회의 의결로서 대통령직인수위원회 기능을 대신하는 대통령직속 국정기획자문위원회가 출범을 하였고 국정운영5개년계획 수립에 착수하였다. 향후에도 대통령이 취임하게 되면 국가의 주요 정책에 변화가 있기 마련이고 이러한 정책변화에 능동적으로 대응하기 위해서는 대통령직인수위원회의 활동에 관심을 두는 투자자가 되기를 바란다. 결국 모든 해답이 그 안에 있기 때문이다.

 

박근혜 前대통령의 대통령직인수위원회에서는 당시 부동산시장을 어떻게 보았으며 어떻게 이끌어 가려고 했을까? 전술한 바와 같이 그 답은 바로 제18대 대통령직인수위원회에서 제안한 박근혜정부 국정과제 제안서다. 바로 이 제안서 안에 박근혜정부에서 임기 중에 부동산시장을 어떻게 이끌어 갈 것인지에 대한 밑그림이 그려져 있다. 박근혜정부 140대 국정과제 중에서 부동산과 직접적 관련이 있는 세부계획을 보면 바로 36번째 ‘부동산시장 안정화’ 라는 항목이 있다. 박근혜정부에서 부동산시장을 어떻게 바라보고 있는지 확연하게 드러난다. 부동산시장을 안정화시키겠다고 천명을 하는데 여기서 우리는 안정화라는 키워드의 개념을 정확이 이해할 필요가 있다. 안정화라는 의미는 어떠한 현상이 평균에서 과도하게 벗어났을 때 평균에 수렴을 시키는 일련의 행위를 지칭한다면 당시의 부동산시장의 상황은 침체국면이었고 그러한 시장상황을 탈출시켜 부동산시장 가격을 상승시키고자 하였음을 우리는 알 수 있다. 즉 침체된 부동산시장에 온기를 불어 넣을 수 있는 방법을 모색해 보겠다는 의미로 이해하면 된다.

 

 

박근혜정부에서는 왜 부동산시장을 안정화시키려고 했을까? 부동산시장의 안정화라는 단어로 품위 있게 표현을 했지만 정확히 말하면 실물경제를 끌어올리기 위해서 부동산거래를 활성화시키고 부동산가격을 상승시키겠다는 뜻이다. 그렇다면 어떻게 부동산시장 가격을 상승시키겠다는 말인가? 제안서에 나와 있지만 부동산시장 과열기에 도입되었던 과도한 규제를 정비하여 부동산시장의 정상화를 꾀하도록 하겠다는 뜻을 밝힌다. 좀 더 거칠게 이야기 하면 주택가격을 올리겠다고 대통령직인수위원회에서는 제안한다. 그리고 실제로 제안서에서 밑그림을 그려 놓은 대로 부동산가격은 올랐다. 따라서 문재인정부 역시 발표한 국정운영5개년계획에 따라 부동산시장이 움직일 가능성이 높다. 똑똑한 투자자는 대통령직인수위원회백서를 투자의 나침반으로 활용할 줄 안다.