[구만수]시장분석기법(3) 정부에서 사라면 사라

정부에서 사라면 사라

 

그렇다면 대통령직인수위원회에서 제안한 내용대로 박근혜정부에서는 부동산시장 가격을 상승시키기 위해서 노력을 했을까? 당연히 “그렇다” 라고 이야기할 수 있다. 사실 박근혜정부는 부동산정책에 있어서 많은 변화를 시도하였다. 과거 노무현정부 시절에 부동산시장의 과열을 막기 위해서 도입하였던 규제와 글로벌 금융위기 때문에 거의 빈사상태에 있던 부동산시장을 정상화시키고 동시에 침체에 빠진 경제를 살리기 위해서 규제를 완화하고 경기를 부양하는 방향으로 부동산정책을 내어 놓는다.

포장이야 어떻게 되었던 핵심은 주택시장의 활성화 도모였다. 2013년 4월 1일 서민주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책에서는 대규모택지개발 중단을 선언하고 택지개발촉진법 폐지를 언급하며 공공분양주택 공급 축소를 천명한다. 택지개발촉진법은 분당, 일산, 평촌 등 신도시 택지개발을 일사불란하게 할 수 있는 개발법이다. 명칭 그대로 촉진법 즉, 특별법의 지위로서 수용사용 개발방식으로 1기, 2기 신도시 개발에 공헌(?) 했던 사실상 악법이다.

아무튼 이러한 신도시를 개발하는 법을 폐지하겠다고 하는 것은 더 이상의 주택공급을 확대하지 않겠다는 의미이며 가족을 죽이고 본인도 자살하려고 했던 30대 가장을 구하기 위한 첫 번째 정책적 시도였던 것이었다.(블로그나 카페에 택지개발촉진법이 폐지되었다고 써 놓은 글을 많이 보았는데 아직 택지개발촉진법은 폐지되지 않았다) 아울러 이명박정부에서 추진하여 사실상 민간분양주택과 분양가차이로 시장교란의 오명을 쓰고 도마에 올랐던 개발제한구역 내 보금자리 지정 중단을 발표한다.

아울러 생애최초주택구입자에게 취득세를 면제하기로 하고 미분양, 신축주택 외에 기존주택도 1세대 1주택자의 주택을 매입하면 양수인이 다주택자라고 할지라도 양도소득세를 5년간 면제하기로 결정한다. 이 부분에 대해서는 뒤에 다시 언급을 하겠지만 정부에서 중요한 국가운영 재원인 세금을 받지 않겠다는 것은 정부가 투자자에게 마음껏 투자하도록 판을 벌여 주는 것이다. 앞으로 당신의 인생에 이러한 기회가 다시 온다면 하늘의 축복으로 생각하기 바란다.

 

하지만 침체 일로에 있던 수도권의 부동산시장이 박근혜정부의 완화정책 한번으로 상승기류를 탄다는 것은 불가능한 일이었다. 물리학적 설명을 곁들이지 않더라도 한 방향으로 진행하던 에너지가 반대방향으로 유턴을 하기에는 더욱 큰 에너지가 필요하며 관성에 의해서 진행되는 방향으로 계속 진행하려는 것이 통상적이고 일반적이다. 이러다 보니 박근혜정부에서는 기존의 부동산시장에 박혀있던 대못을 하나둘씩 계속해서 빼기 시작한다. 부동산시장에 온기가 돌 때 까지 지속적으로 규제를 완화하는 것이다.

4.1 대책이 시행되었지만 부동산시장에서 반등이 없자 다시 대책을 발표한다. 2013년 8월 28일 서민·중산층 주거안정을 위한 전·월세 대책인데 그 중에서 눈에 띄는 것은 취득세율을 영구 인하하는 것이었다. 그 당시 9억이하 1주택 2%, 9억초과·다주택자 4%에서 6억이하는 1%, 6~9억은 2%, 9억초과는 3%로 인하하고, 다주택자에 대한 차등 부과도 폐지한 것이다. 거래세의 인하는 부동산거래를 활성화 시키는데 상당한 역할을 하는 것은 사실이며 다른 부동산은 4%인데 반해서 6억이하 주택의 경우 1%의 취득세는 거래의 부담을 줄여 주는 데 확실히 효과가 있다.

이러한 노력에도 불구하고 부동산시장이 정부에서 희망하는 만큼 활기를 띄지 못한다. 그래서 2013년 12월 3일 4.1, 8.28대책의 후속조치를 발표하고 그해 12월 30일 그 당시 여당과 야당인 새누리당과 민주당이 유예을 하던 다주택자양도소득세 중과제도를 법령에서 완전히 폐지한다.

다시 부활할지 모르는 양도소득세 중과가 부담스러워 주택 매입을 꺼려하던 주택보유자들을 안심시키기 위함이었다. 이렇게 정부에서는 주택거래 활성화 시키고 침체된 경제를 살리기 위해서 투자자들에게 부동산시장에 적극 참여하도록 정책적으로 지원했다. 이 정도쯤 정부에서 불을 지폈으면 부동산 시장에도 온기가 돌 듯도 한데 시장은 그렇게 단순하게 움직이지 않았고 서서히 미지근하게 바닥을 다지고 있었다. 하지만 이미 오래 전부터 부동산시장에 참여하였던 고수들은 투자의 기회가 다가오고 있음을 경험칙으로 예감하고 있었다.

시간이 지난 후에는 결과적으로 그랬구나 라고 생각할 수도 있지만 정부에서 내어 놓은 부동산정책의 변화는 고스란히 부동산시장에 영향을 끼친다. 물론 규제를 완화한다고 해서 곧바로 시장이 격렬하게 반응을 하지는 않는다. 계속된 조정장에서 투자손실 또는 자산의 축소로 이어졌기 때문에 시장참여자들이 대거 참여해야만 하는 상승장으로의 전환은 쉽사리 이루어지지 않는다. 하지만 정부의 지속적인 부동산 규제완화는 시장을 회복시키고 활성화 전환에 성공하게 된다.

    

 

그림6은 시골 외갓집에 있을 법한 한국 전통난방방식 온돌의 아궁이와 구들장 사진이다. 구들장은 흔히 사용하는 전기장판과 달리 아궁이에 불을 때도 짧은 시간에 구들장이 따뜻해지지 않는다. 그러한 이유는 방바닥에 해당하는 구들장의 돌 두께가 두꺼워서 데워지는 시간이 많이 필요로 하기 때문이다. 이와 비슷한 메커니즘은 여러 곳에 있겠지만 그 중에 한 곳이 바로 부동산시장이다.

부동산시장을 활성화시키기 위해서 정부에서 추진하는 정책이 처음 한두 개의 정책실행으로 시장이 급격하게 반등하지 않는다. 지속적인 규제완화 정책의 실행을 여러 번 거듭하게 되면서 서서히 시장에 온기가 돌기 시작한다. 그러던 중 어느 시점에서 탄력을 받게 되고 그 순간부터는 급격하게 시장이 달아오르게 된다. 아이러니하게 한번 달아오르기 시작한 시장은 정부에서 규제완화 정책을 더 이상 내어 놓지 않아도 관성에 의해서 부동산시장은 지속적인 활황세를 나타내게 된다.

부동산시장 가격이 상승함에 따라 실수요, 투자수요를 구분하지 않고 시장에 참여하는 사람들이 급격하게 늘어나게 된다. 투자심리가 확산되면서 부동산시장은 브레이크 없는 질주를 하게 된다. 달구어진 구들장은 아궁이에 장작을 빼내어도 벌겋게 달아오른다. 달아오른 부동산시장 역시 이와 다를 바 없다. 그림7 그래프는 전국의 주택매매가격 종합지수를 나타낸다. 지역별로 편차가 있으나 인기지역의 경우 평균상승률에 비해서 매우 높은 상승률을 기록했다. 정부에서 부동산시장의 부양책을 지속적으로 쓰게 되면 결국 부동산시장의 가격은 상승할 수밖에 없다. 정부에서 사라면 사야 하는 이유다.