근린상가 투자조건, 완전분석

근린상가 고를 때 확인해야 할 6가지

유동인구의 흐름을 파악하는 일은 근린상가 선택에서 아주 중요한 사항이다. 유동인구의 성별, 나이, 주요 이동경로를 파악해야 한다. 유동인구는 쇼핑이나 만남 등 어떤 목적을 가지고, 일정한 방향으로 움직이게 마련이다. 

아울러 주변지역에서 사업이 잘 되는 업종과 상가를 파악해야 한다. 직접 눈으로 확인하며, 발품을 파는 것이 중요하다. 사업이 잘 되는 업종이 있다면, 그 이유를 분석하여 계획하고 있는 업종과 중복된다면, 차별화 전략을 구사해야 한다.

사업이 잘 되는 근린상가를 조사하는 방법에는 첫째, 사업이 잘 되는 상가 리스트를 만들어 한눈에 알아볼 수 있는 지도를 만들면, 전체 상가의 현재 상황을 쉽게 파악할 수 있다. 둘째, 경쟁하고 있는 상가를 고객으로 가장해서 주기적으로 방문하여 상가투자에 최대한 활용해야 한다. 이와 같이 매출을 예상하고, 투자금액과 지출을 따져본 후에 투자해야 한다.

대개 일반 투자자들은 겉으로 보기에 위치가 너무 좋은 상가는 사업이 잘 되어서 순이익이 많을거라고 착각하기 쉽다. 결국 상가의 순이익을 기준으로 투자해야 하는데, 위치만을 보고 투자하는 경우 후회하는 경우가 많다.

주택이나 토지를 거래할 때보다 더 힘든 것이 상가인데, 보통 상가는 계약기간이 끝날 경우 건물주인에게 상가를 양도하거나 재계약을 한다. 만약 재계약을 하지 않으면 권리금을 한 푼도 못 받고 나가는 경우가 많다. 따라서 계약기간이 얼마 안남은 상가를 집중적으로 찾아내어 협상을 해서 권리금을 깍아 유리한 위치에서 주도적으로 투자하는 방법도 있다.

요즘처럼 저금리에 마땅한 투자처가 없을 때에는 안정적이고 고정적인 임대수익이 나오는 근린상가에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 역세권 대로변이나 택지개발예정지구에 어김없이 들어서 있는 크고 작은 근린상가의 수요도 증가하고 있다.

근린상가는 단지상가와는 달리 위치에 따라 주민뿐만 아니라 유동인구도 흡수할 수 있다. 또 업종 선택의 폭도 다양해서 주민들만 대상으로 하는 제한된 업종과는 달리 자유롭다. 그러나 장점만 있는 것은 아니다. 주변에 대형백화점이나 대형마트 등과 경쟁을 통해서 살아남아야 하기 때문에 꼼히 따져봐야 한다.

그러면 근린상가의 투자조건으로 분석해야 할 것을 알아보자. 첫째, 유동인구가 풍부해야 한다. 둘째, 퇴근하는 길에 접한 위치에 있어야 한다. 셋째, 노점상이 많은 것이 좋다. 넷째, 시행사의 재무구조가 튼튼한지 파악해야 한다. 다섯째, 시공사의 시공능력을 파악해야 한다. 여섯째, 등기부 등본을 확인해야 한다. 아울러 상권조사, 업종, 입지조건 등을 분석해야 한다.

고현철 투자연구소(goto) 소장