[★들의 빌딩] 명도의 중요함 깨달은 가수 리쌍
건물 가치를 높이기 위해 신축이나 리모델링, 재임대를 하려면 기존 임차인을 내보내는 이른바 명도(집 비우기)를 거쳐야 합니다. 대다수 투자자는 명도가 간단한 것으로 생각하는데, 사실 명도는 쉬운 과정이 아닙니다. 오히려 임차인 명도가 제때 이뤄지지 않아 임대수익은 커녕 이자만 계속 내는 경우를 종종 보게 됩니다.
임차인을 제때 명도하지 못하고 분쟁으로 속앓이한 대표적인 연예인이 바로 가수 리쌍입니다. 리쌍은 2012년 서울 강남구 신사동 가로수길에 있는 대지면적 197㎡(약 60평), 연면적 479㎡(약 145평), 지하 1층~지상 4층짜리 건물을 53억원(3.3㎡당 8917만원)에 매입했습니다. 리쌍은 이 건물을 리모델링해서 이용할 계획이었지만, 4년 넘게 임차인 명도를 하지 못했습니다. 법원에서 퇴거명령까지 내렸지만 임차인과의 갈등 속에서 강제집행은 그리 쉽지 않았습니다. 오히려 일각에서 리쌍을 비난하는 의견이 나오면서 이미지에만 타격을 입었죠.
임차인 명도는 여간 어려운 일이 아닙니다. 임차인 입장에서는 오랫동안 장사한 곳에서 나가라는 게 얼마나 억울하겠습니까. 그래서 사전에 임차인 명도를 어떻게 진행할 것인지, 명도가 잘 이뤄질 것인지 분석하고 나서 건물을 매입하는 것이 중요합니다. 주택의 경우 주변에 이사갈 집을 알아봐 주고 일정 이사비용을 지급하면 명도하기가 수월하지만, 상가는 만만치 않다는 점을 고려해야 합니다. 특히 권리금이 있는 상가라면 더욱 그렇죠. ‘임차인을 명도해서 신축할 거야’라는 단꿈에만 젖으면 안 됩니다.
이를 위해서는 ‘최초 계약일’을 파악하는 것이 가장 중요합니다. 2013년 8월 상가임대차보호법(상임법) 개정 이후 새로 계약한 임차인들은 정당한 사유가 없는 한 5년간 계약 갱신을 요구할 수 있는 청구권이 있습니다. 즉, 임차인과 임대인 간 최초 계약일이 2013년 8월 이후라면 통상 2년의 계약 기간이 끝나도 무조건 임차인에게 나가라고 할 수 없다는 것이죠.
다만 투자자가 계약 갱신을 거절할 수 있는 경우도 있습니다. 바로 ‘임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우’에는 상임법상 임차인의 계약 갱신요구를 거절할 수 있습니다. 따라서 투자자가 임차인과 직접 계약을 맺고 추후 건물 신축 계획이 있다면 미리 협의하는 게 좋죠. 또 이사비용을 챙겨주는 것도 좋습니다. 임차인이 이사하려면 비용이 발생할 것이고, 이사 기간에는 장사도 못하기 때문에 서로 감정을 상하지 않는 선에서 이사 비용을 협의하는 것이 중요합니다.
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