수익형부동산 허위·과장 분양 기승.. 이것만 조심하자

수익형부동산의 허위·과장 분양이 기승을 부리고 있어 수요자들의 주의가 요구된다. 사진은 서울 고척동의 한 상가골목. /사진=김창성 기자

 

저금리 장기화 속에서 수익형부동산시장이 활황세지만 일부 업체의 지나친 허위·과장 분양은 여전하다.

 

2일 수익형부동산정보업체 상가정보연구소에 따르면 최근 부동산 분양업체 2곳이 허위 광고로 공정거래위원회의 시정명령을 받는 등 경각심이 고조됐다.

 

이미 수년 전부터 공정위가 이 같은 행위를 단속하고 있음에도 유사 사례가 반복되고 있어 수요자들의 주의가 요구된다.

 

◆ 수익률 부풀리기 주의

 

허위·과장 광고의 유형 중 가장 흔한 사례로 수익률 부풀리기를 들 수 있다.

 

수익형부동산을 선택하는 데 있어 가장 중요한 사항이 분양가와 임대료, 이에 따른 ‘수익률’ 임에도 수익률 산출에 대한 지식 없이 투자에 임하는 사람이 의외로 많다는 게 전문가들의 지적이다.

 

수익률은 계산 방식이나 대출이자율의 변동에 따라 다르게 산출될 수 있다. 은행 금리가 낮을 때는 대출을 많이 끼고 매입할수록 수익률이 높아지는 구조다.

 

일부 분양업체는 이를 악용해 수익률을 부풀려 설명한다. 이를테면 자기자본 100%로 매입했을 때 기대수익률 4%대의 부동산을, 대출비율 50% 이상으로 가정해 7~8% 이상의 수익률을 올릴 수 있다고 홍보하는 식이다.

 

하지만 대출비율을 지나치게 높게 잡을 경우 이자 감당이 버거워 질 수 있고, 향후 금리 상승 폭만큼 수익률이 떨어진다는 점을 명심해야 한다.

 

또한 업체가 제시하는 수익률은 환불받는 세금은 분양가에서 차감하고, 납부해야 하는 세금은 분양가에 포함하지 않은 채 계산하는 경우가 많으므로 세금까지 꼼꼼히 따져 봐야 한다.

 

이상혁 상가정보연구소 연구원은 “기대수익률을 계산할 때 대출금의 이자비용, 세금, 공실발생의 리스크, 관리비 등 마이너스 요소들을 충분히 반영할 필요가 있다”고 조언했다.

 

◆확정 수익 보장?… 맹신 금물

 

‘확정 수익 보장제’ 역시 안심할 수 없다. 최근 한 업체가 분양형 호텔을 분양하면서 확정 수익을 보장하는 기간이 1년임에도 이를 명시적으로 밝히지 않고 ‘월 70만원이 따박따박’ 등의 표현을 사용한 것이 논란이 됐다.

 

반대로 확정 수익 보장기간이 5~10년으로 길더라도 안심할 수만은 없다. 그 기간 동안 사업자가 부도가 난 경우 등에는 수익 보장이 불투명해지기 때문이다. 이 경우 민사소송으로 분쟁을 해결할 수밖에 없다.

 

따라서 금융기관 등을 통한 법적 보호장치가 있는지 확인하고 수익보장 확약서 상의 수익보장 주체가 수익을 보장할 수 있는 능력이 있는 사업자인지를 판단하는 과정이 반드시 필요하다.

 

아울러 ‘최고’·‘특급’·‘1위’ 등 객관적 근거가 없는 거짓·과장 표현을 사용하는 업체도 많은 만큼 현장 방문이나 인근 상권 실태파악 등을 통해 진위여부를 확인해봐야 한다.

 

건축물의 허가 관련 사항을 확인하는 것도 필수다. 분양대상 상가건물의 일부가 불법건축물인 경우 이에 해당하는 점포는 공유지분 형태의 등기 또는 점포의 층·호수별 소유권 이전등기가 불가능하다.

 

건축물 대장 확인을 통해 해당 건축물이 합법적인 건축물인지, 허가 받은 건축물의 용도와 광고내용이 일치하는지, 분양사업자가 건축주가 맞는지 등을 꼼꼼히 확인해야 하는 이유다.

 

이 연구원은 “공정위가 허위·과장 분양을 제재하고 있음에도 매년 비슷한 유형의 피해사례가 보고되고 있는 것이 현실”이라며 “솜방망이 처벌 개선과 함께 업계의 자정노력이 더해져야 소비자들의 신뢰를 회복할 수 있을 것”이라고 말했다.

 

머니S 김창성 기자