완화된 임대사업자 요건...20년 이상 노후단지 재건축 효과까지 노려라

정부가 8ㆍ29 부동산 대책을 통해 서울을 제외한 수도권 매입임대사업자에 대한 세제혜택 요건을 크게 완화하면서 부동산 매입 임대 사업에 대한 관심이 높아지고 있다.

특히 최근 전세 가격이 급등하는 흐름을 이어가면서 전세 보증금을 안고 주택을 구매할 경우 비교적 적은 금액으로도 임대 사업이 가능해져 매입 임대 사업에 대한 제반 환경이 호전되고 있다는 평가도 나온다.

이와 관련해 전문가들은 임대수익과 함께 장기 보유에 따른 시세 차익 효과를 동시에 누리기 위해 추후 재건축 효과를 누릴 수 있는 20년 이상 된 노후 아파트 단지를 임대사업 아파트로 삼는 것이 현명한 투자법이라고 조언했다.

지난 14일 기획재정부는 서울을 뺀 인천시 및 경기도의 매입임대주택 세제지원 요건을 완화하는 내용의 소득세법, 종합부동산세법, 법인세법 시행령 개정안을 마련했다. 개정안에 따르면, 매입임대주택 요건이 현행 5호 이상에서 3호 이상, 임대기간은 10년 이상에서 7년 이상, 취득시 공시가격은 3억원 이하에서 6억원이하로 각각 변경됐다. 단 주택면적 기준 85㎡ 이하는 현행대로 유지된다. 이런 요건을 갖춘 임대주택을 양도하면 양도소득세는 6∼35%의 일반세율과 장기보유특별공제가 적용되고, 종합부동산세가 비과세된다. 임대주택을 양도할 경우에는 30%세율인 법인세 추가과세도 배제된다. 단 3채 모두 한 행정구역에 있어야 한다.

전문가들은 이번 대책에 따라 수도권 신도시 아파트 임대사업이 활기를 띨 것으로 내다보고 있다. 2억∼5억원 수준인 전용 85㎡ 이하 신도시 아파트를 3채만 매입해도 임대사업을 할 수 있게 됐기 때문이다.

특히 세제 혜택을 받기 위해서는 7년 이상의 장기 보유가 기본 전제인 만큼, 전문가들은 7년 이후 재건축 요건을 만족시킬 수 있는 아파트 단지에 주목할 것을 조언한다. 추가적인 시세차익 효과를 누릴 수 있기 때문. 경기도 등에서 7년 이후 재건축 연한을 충족시키기 위해선 1986년 이전에 준공된 단지여야 한다.

부동산 114가 수도권 내 1986년 이전 준공 단지를 조사한 바에 따르면, 안산시 고잔동의 주공5단지는 1986년 5월 입주단지로, 총 1108가구 규모다. 이곳의 56㎡의 매매평균가는 2억2250만원, 전세가 평균은 7250만원으로 매매가 대비 전세가 비중은 33% 선이다. 또 안산시 성포동 예술인 아파트는 1986년 4월 입주단지로, 총 1485가구 규모다. 이곳의 99㎡형은 매매평균가가 2억250만원, 전세평균가가 1억원으로, 전세가 비중은 49%에 달한다.

경기도 광명시 내 주공아파트 단지도 임대사업에 적합한 것으로 평가된다. 철산동 주공13단지는 총 2460가구 규모로, 이곳 92㎡의 매매평균가는 3억1500만원, 전세평균가는 1억4000만원으로, 전세 비중이 44% 선이다. 아울러 광명시 하안동 일대 주공단지는 52㎡로부터 시작되는 소형 면적의 아파트가 집중돼 있어 매입 임대 사업에 보다 적합하다는 평가도 얻고 있다. 이밖에 안양시 안양동의 진흥아파트도 1940가구 규모의 대단지로, 입주 연도가 1984년이며, 부천 송내동의 삼익아파트, 괴안동의 동신 아파트 등도 7년후 재건축 연한이 도래하는 단지로 조사됐다.

김규정 부동산114 리서치본부장은 "노후 아파트에 대한 임대사업은 임대 수익과 함께 추후 재건축 연한 도래시의 시세차익 효과도 누릴 수 있는 점이 매력"이라고 평가했다.