[주택 임대사업으로 돈 벌기④] 빌라·단독·다가구·다세대주택

서울 강서구에 사는 한 씨(43)는 투잡족이다. 지난해부터 눈여겨보고 있던 주택을 임대해 고시원으로 개조했다.

1년이 지난 지금 한 씨 고시원은 저렴한 가격과 서비스, 적극적인 홍보 활동을 통해 인근 학원생들에게 인기를 얻고 있다. 거의 만실로 운영된다.

한 씨가 임대사업을 위해 투자한 돈은 보증금과 인테리어 비용을 포함해 1억5000만원 남짓. 임대료, 고시원 총무 월급 등 경비를 빼고 한 씨가 한 달에 손에 쥐는 돈은 200만~250만원가량이다. 투자한 종잣돈 대비 수익률은 15~16%에 달한다. 매달 돈 쌓이는 재미가 쏠쏠하다. 한 씨는 임대사업을 확장하기로 했다. 1억5000만원 정도 투자해 비슷한 수익을 낸다면 한 달에 500만원가량 들어온다.

그때 한 씨 눈에 들어온 상품이 한 오피스텔. 아파트에 비해 가격이 저렴한 데다 홈네트워크 시설과 교통 편의성을 갖췄다. 좀 과장해서 한 씨가 운영하는 고시원보다 10배 정도는 좋아 보였다.

다만 오피스텔이 들어설 지역에 대한 지식은 좀 부족했다. 인터넷도 뒤지고 여기저기 지인들을 통해 알아도 본 후 견본주택에서 분양 상담을 받았다. 지금은 불편하지만 입주 때쯤 도로가 새로 뚫린다고 했다. 나중에 되팔아도 수익이 될 것 같았다.

분양가격은 2억원. 모자라는 돈 1억원은 대출을 받아 처리했다. 그러나 한 달 뒤 현장 근처 중개업소를 찾은 한 씨는 깜짝 놀랐다. 주변에 있는 오피스텔 가격이 분양가격 절반 정도에 불과하다는 사실과 한 달에 받을 수 있는 월세도 50만원이 시세라는 것, 오피스텔뿐 아니라 소형 아파트 월세 물건도 쌓여 있다는 사실을 확인했다.

주택 임대사업에 대한 관심이 다시 높아지고 있다. 부동산 가격이 큰 폭으로 오르기 힘들 것이라는 전망에 힘이 실리는 가운데 현금 확보가 가능한 부동산 투자 상품에 대한 관심이 생길 수밖에 없다. 어느 정도 경제력을 갖춘 직장인들은 ‘건물 하나 사서 월세 받고 생활하며 노후 편하게 보내고 싶다’거나 ‘상가를 사서 안정적으로 수입을 마련하겠다’라든지 ‘전원주택 구입하겠다’는 생각을 한 번씩 해 보기 때문이다.

리스크가 큰 상가나 감가상각이 빠른 전원주택을 택하는 것보다 가장 현실적으로 보이는 것은 주택 임대사업이다. 때마침 정부는 전월세시장을 안정시키겠다는 취지로 주택 임대사업 진입 장벽을 낮췄다.

전세난 심하지만 ‘월세는 공급과잉’ 유의

최근 발표된 2·11 대책에 따르면 3월부터 3가구 이상 주택을 매입하면 임대사업자로 등록할 수 있다. 현행 제도에서 주택 임대사업을 할 경우 개별주택 취득가격(공시가격) 기준이 서울 3억원, 경기·인천 6억원 이하로 제한돼 있지만 이번 조치로 지역에 관계없이 모두 6억원 이하로 바뀐다. 이번 대책의 포인트는 임대주택 규모와 소유기간. 임대사업 대상 주택이 현재 전용면적 85㎡ 이하 5가구 이상이면서 동시에 10년 이상 임대해야 하지만 앞으로는 149㎡ 이하로 확대되고 규모는 3가구, 기간은 5년 이상으로 완화됐다. 주택임대사업자로 등록하지 않으면 양도소득세 중과 대상이 돼서 가격 차익이 생기는 부분의 상당 부분을 세금으로 내야 한다. 하지만 주택임대사업자로 등록하면 일반 세율을 적용받는다. 주택을 구입하는 임대인 입장에서는 고정적인 임대수익뿐 아니라 시세차익도 기대할 수 있다. 당연히 소형주택 투자 매입 수요가 늘어날 것으로 예상해볼 수 있다.

그러나 시장은 항상 유동적으로 변하기 때문에 임대사업에 대해서도 충분히 비판적인 입장에서 접근하는 게 좋다.

첫째, 최근 주택 전세 매물 부족으로 전세가격이 가파르게 오르면서 전세난이 일어나고 있지만 월세 매물이 부족한 것은 아니다. 오히려 월세시장은 공급과잉 상태다. 둘째, 가처분 소득이 급격히 늘지 않은 상황에서 임대가 될 만한 물건의 월세 상한가에는 한계가 있다.

따라서 직장인이 많은 강남, 여의도, 광화문 등 도심 인근 저가 주택이나 대학가, 학원가, 공단 주변 지역의 임대 수요가 많은 곳을 중심으로 대상 범위를 좁혀 나가는 것이 좋다.

매입 대상이 되는 주택 1채당 구입비용은 1억원 내외가 적당하다. 최대 2억원을 넘으면 수익을 내기 어렵다.

[김광석 부동산1번지 실장 ks@speedbank.co.kr]