상업용 건물 투자 상식

IMF 이후 부동산투자의 패러다임이 크게 변화하고 있습니다. 종래의 부동산 투자는 대부분 시세차익을 노린 보유 위주였으나, IMF 이후에는 대부분의 투자자들이 수익성 부동산을 선호하고 있습니다. 이번 강의는 수익성 부동산의 대표격인 상업용 건물의 투자에 대해서 설명하겠습니다. 　

1. 주변지역 점검사항(지역분석)

각종 판매시설을 가진 상업용 건물은 현재 상권이 형성되어 있거나 가까운 장래에 상권이 형성될 수 있는 지역에 위치하고 있어야 합니다. 상권을 분석하기 위해서는 다음과 같은 사항들을 점검해야 합니다.

우선, 배후지 고객의 질과 량을 검토해야 합니다. 배후지란 판매시설을 이용할 잠재고객이 존재하는 지역으로 상권 또는 시장지역이라고도 합니다. 상업 활동은 고객을 상대로 이루어지는 것이므로 배후지에 거주하는 고객의 질과 양은 해당 상업지의 유용성을 좌우하게 되며, 상업지의 배후지는 인구밀도가 높고 지역면적이 큰 곳, 고객의 생활  수준이 높은 곳이 좋습니다.

두번째로, 고객의 교통수단과 접근성을 살펴보아야 합니다. 상업용지는 유동인구가 많은 지역에 위치해야 합니다. 연구결과에 따르면 유동인구가 하루 5,000명 내지 6,000명 정도이거나 보행자 교통량과 자동차교통 인구의 합계가 10,000명 내지 12,000명인 도로에 인접한 토지는 상업용지로서 가장 적합하다고 합니다. 물론, 이때 유동인구는 단순한 통과인구가 아니어야 합니다.

세번째로, 해당지역 상업의 번영 정도를 점검해야 합니다. 해당 지역에 위치한 상점들이 현재 얼마나 많은 수익을 올리고 있으며, 장차 어떤 상태로 변화할 것인가를 조사해야 합니다. 해당 지역의 지가수준이나 임료수준, 교통량, 매상고, 입지경쟁 등을 면밀히 분석하면 번영의 정도를 알 수 있으며, 앞으로의 변화를 예측하기 위해서는 과거 해당지역의 발전과정과 도시계획사항들을 조사·분석해야 합니다.

마지막으로, 대체상권의 번영도와 흡인력을 점검해야 합니다. 아무리 큰 배후지와 질 높은 고객을 가진 지역이라도, 배후지에 거주하는 고객들이 이용할 수 있는 대체상권이 발달되어 대부분의 고객들을 흡수하고 있는 경우 한두 사람의 상업용 건물 소유자의 힘으로는 대체상권에 대항할 수 없으며, 이 지역의 상권은 계속 침체될 수밖에 없습니다. 따라서 상업용 건물을 구입하려면 대체상권에 대해서도 면밀한 분석이 필요하며, 만약 대체상권이 계속 발달하고 투자 대상 지역에서 이에 대항할 만한 지역 발전 전망이 없을 것으로 판단될 경우에는 다른 지역에서 투자 대상을 찾는 것이 바람직합니다.

　

2. 건물 부지 점검사항(개별분석)

상가나 빌딩과 같은 상업용 건물은 고객을 상대해야 하기 때문에 사람들이 많이 오가는, 이른바 목이 좋은 곳에 위치해야 합니다. 목이 좋다는 것을 좀더 구체적으로 살펴보면!

우선 대지와 접한 도로의 구조가 중요합니다. 보도와 차도가 구분되어 있는가의 유무와 도로의 포장상태, 일방통행 여부 등은 토지의 이용도를 좌우하게 됩니다. 일반적으로 커브나 각지에서는 커브 안쪽에 있는 토지가 좋으며, 도로양측을 동서로 가르는 도로는 서쪽이, 역이나 정류장으로 향한 도로는 우측에 있는 토지가 좋습니다.

두번째로, 살펴봐야 할 것은 토지의 형태입니다. 상업용지는 상품을 전시하여 광고 효과를 극대화 할 수 있어야 하므로 가급적 도로와 접한 면의 길이가 넓은 것이 좋습니다. 일반적으로 상업용지는 도로에 접한 면이 넓은 직사각형의 토지가 바람직한 것으로 알려져 있습니다.

세번째로, 토지의 지반과 높이 등을 살펴보아야 합니다. 사무용 빌딩이나 상업용 빌딩과 같이 하중이 큰 건물이 건축될 곳은 미리 지반에 대한 사전조사를 거쳐야 합니다. 또한 주거지는 도로보다 낮으면 불리하나 상업용지는 건축을 할 때 지하실을 파는 경우가 대부분이므로 크게 문제가 되지 않습니다. 반면에 도로보다 높을 경우 고객이 접근하기 힘들고 진열된 상품의 광고효과가 저하되는 문제점이 있습니다. 　

3. 상업용 건물 점검사항

상업용 건물을 구입할 경우에는 등기부등본과 건축물관리대장 등 기본적인 서류 이외에 다음과 같은 사항들을 점검해야 합니다.

우선 실제 이용 용도를 조사하고 이를 기초로 현재의 용도가 적정한지 여부와, 가장 적합한 용도로 사용이 가능한지 판단해야 합니다. 또한, 유흥음식점 등 재산세 중과세 대상 업종으로 임대되고 있는지의 여부를 조사해야 합니다. 또한, 구입하려는 건물에 상점이 많을 경우에는 건물의 서향에 공터나 도로가 있어 석양의 직사광선에 노출되는 건물은 피하는 것이 좋습니다. 또한 임대사무실이 많은 경우에는 주변에 관공서가 있거나 사무실들이 밀집되어 있는 것이 좋습니다.

두번째로, 임대료와 관리비를 조사해야 합니다. 보통 임대전용 빌딩은 임대료와 관리비를 별도로 징수하지만, 때에 따라서는 임대료에 관리비까지 포함되는 경우도 있어, 실질적인 임대소득과 임대료 합계액이 크게 다른 경우가 있으므로 조심해야 합니다.

세번째로, 건물의 보존상태와 각종 설비의 상태를 점검해야 합니다. 건물 설비는 승강기나 공기조화, 난방, 급탕설비 등 중요한 부분부터 그 종류와 상태를 점검하는 것이 좋으며, 앞으로 몇 년이나 더 사용할 수 있으며 설비의 보수나 교체를 위해 특별한 조치를 해야 하는지를 점검해야 합니다. 특히 오래된 건물의 경우에는 설비의 상태에 따라 관리비용 총액이 결정되므로 주의해야 합니다.

네번째로, 전용주차장의 수용능력을 점검해야 하며, 건축물관리대장상의 주차장이 제대로 사용되고 있는지 조사해야 합니다. 자동차는 경제생활의 필수적인 도구이므로, 전용주차장의 수용능력은 건물의 수익성에 크게 영향을 줍니다. 　

4. 현장답사 시 주의사항

상업용 건물의 현장답사 시에는 인근지역의 건물이용현황이나 건물의 상태 등을 점검해야 하며, 해당 건물의 용도가 주변지역 환경과 조화를 이루고 있는지를 판단해야 합니다. 아무리 좋은 용도로 사용되고 임대수입이 높더라도, 인근지역의 환경이 나쁘면 얼마 안가서 수익성이 크게 떨어지기 때문입니다. 아울러 인근지역의 지역발전 전망도 함께 점검하는 것이 좋습니다.

두번째로, 건물의 외관이나 색조가 조잡하지 않는가 관찰해야 하며, 너무 화려하거나 구식이지 않는가를 살펴보아야 합니다. 이러한 사항들은 임대수입에 중요한 영향을 주게 됩니다.

세번째로, 각각의 점포나 사무실의 배치와 설계상태를 살펴보고, 출입구나 창이 적당한가의 여부를 관찰해야 합니다. 이들은 해당 건물의 기능을 좌우하는 것으로 건물의 수명에도 영향을 미칩니다.

마지막으로 건물이 갯수 또는 수선해야 할 때가 되지 않았는가 살펴봐야 합니다. 이를 위해서는 외벽의 페인트칠이나 배수관의 파손, 베란다의 상태, 구조물의 보수상태 등을 확인하면 가능합니다. 또한 건물의 개·보수가 필요하다면 어느 부분이 해당되며, 필요한 경비는 어느 정도인가를 조사·분석해야 합니다.

　

5. 상업용 건물의 투자수익성

 

상업용 건물은 대부분 임대수입을 목적으로 구입하는 경우가 많습니다.

대부분의 투자자들은 상업용 건물의 투자 수익률은 보통 실질 투자액에 대한 임대수입액의 비율로 계산하고, 이 비율이 다른 투자방법에 비해 높은 건물을 구입하고 있습니다. 이때 사용하는 공식은 다음과 같은 2가지 방법이 있습니다.

                              임대료

      투자수익율(1) = --------------------------

                     매매금액 - 임대보증금

　

                         임대료 - 은행이자

투자수익율(2) = ------------------------------

                 매매금액 - 임대보증금 - 융자금 　

이와 같은 간략한 투자수익율 계산 방법은 다음과 같은 부분을 간과하고 있습니다.

o 세입자로부터 받는 관리비와 실제 건물의 관리에 소요되는 비용에는 차이가 있을 수 있으며, 차액만큼은 수입 또는 지출에 포함해야 합니다.

o 우리나라에서 보통 건물의 수명은 20년으로 보고 있습니다. 즉 매년 건물가격의 1/20 정도는 가치가 감소되는 것으로, 실질수입액은 실질 임대수입액에서 건물의 가치 감소 부분을 제외해야 합니다.

o 건물을 임대할 경우 임대료뿐만 아니라 임대보증금에 대해서는 소득세가 부과되고 있습니다. 따라서 실질수입액을 산정하려면 건물 소유자에게 부과되는 소득세를 제외해야 합니다.

o 부동산의 가격은 계속 변동되는 것으로, 실질수입액을 산정하려면 부동산 가격의 상승분이나 하락분을 포함해야 합니다.

상가 투자 상식

1. 상가의 위치

상가(혹은 점포)의 가치는 상가가 위치한 장소에서 영업을 할 경우 얼마나 많은 영업 수익을 올릴 수 있느냐에 있습니다. 상가의 위치가 얼마나 좋은가를 살펴보려면 다음과 같은 사항들을 점검하여야 합니다.

먼저, 배후지의 규모와 사람들의 통행량을 살펴봐야 합니다.

배후지란 잠재고객이 거주하는 지역을 말합니다. 상업활동은 고객을 상대로 이루어지는 것으로 배후지에 거주하는 고객의 질과 양은 해당 상업지의 유용성을 좌우합니다. 일반적으로 도시의 경우 상가의 상권은 반경 500미터 내에 3,500세대 이상의 주민이 거주하면 가장 좋은 위치로 보고 있습니다.

두번째로, 상권에 거주하는 주민들의 수준을 분석해야 합니다.

여기서 주민의 수준이란 해당 배후지에 거주하는 주민들의 남녀 성별, 연령, 소득수준, 사회적수준, 학력, 선호도 등을 말합니다. 이런 사항들은 잠재고객들의 소비성향을 추정할 수 있는 자료들입니다. 배후지 주민에 관한 자료를 기준으로 어떤 소비자들이 찾을 것인지, 고객의 수가 충분히 많을 것인지 판단해야 합니다.

세번째로, 상가 위치의 통행량을 따져봐야 합니다.

상가는 상권의 규모도 중요하지만, 일반적으로 많은 사람들이 점포 앞을 지나다녀야 성공할 확률이 높아집니다. 통행인구수를 조사하는 가장 좋은 방법은 본인이나 아르바이트 사원으로 하여금, 상가 앞에서 직접 지나가는 사람들을 일일이 세어보는 것입니다. 통행인구는 요일별, 시간대별로 조사하는 것이 좋으며, 또한 종류별로 세분하여 분석하는 것이 좋습니다. 역세권의 경우에는 출근 시 보다는 퇴근 시 통행인구가 많아야 합니다.

 

2. 개별분석

상가를 구입할 경우에 주의사항을 좀더 살며보면 다음과 같습니다.

o 경쟁상가를 조사분석해야 합니다.

 

같은 품목을 취급하는 상가가 인근지역에 많은 단골손님을 갖고 있는 경우, 반드시 경쟁대상 상가에 대한 충분한 사전분석이 있어야 합니다. 또한, 앞으로 경쟁이 될만한 상가나 대규모 상가가 이 지역 혹은 인근지역에 신설될 계획은 없는가 하는 점도 조사하는 것이 좋습니다.

o 고객들이 쉽게 가게에 올 수 있는가 조사해야 합니다.

점포의 판매활동이 활발히 이루어지기 위해서는 반드시 고객과의 접촉이 이루어져야 합니다. 따라서 상가는 고객의 접근성이 좋은 위치에 있어야합니다. 고객이 얼마나 쉽게 상가로 올 수 있는가의 판단을 위해서는, 고객들이 도달하는데 소요되는 시간과 거리가 가장 중요하며, 장애물의 여부와 노력, 교통비나 주차편리 등의 요인을 종합적으로 판단해야 합니다.

고객이 점포로 쉽게 들어올 수 있기 위해서는, 보행자도로와 점포입구가 수평을 유지하는 것이 바람직하며, 보행자도로보다 점포입구가 높은 것은 피해야 합니다. 이와 함께 각종 상품의 입출입 역시 편리하도록 출입구를 설치해야 합니다.

o 인근지역의 환경을 고려해야 합니다.

주변이 너무 시끄럽거나, 길이 너무 좁은지, 비탈이나 막다른 골목 등은 아닌지 하는 것들은, 고객의 접근성과 점포의 분위기와도 관계되는 중요한 사항입니다. 또한 상가 출입문의 위치도 수익성에 영향을 줄 수 있습니다.

o 영업상태를 점검해야 합니다.

영업이 잘되는 상가는 권리금이 높습니다. 상가의 권리금은 보통 상가의 월별 순수익을 연간 이익으로 계산하여 정하는 것으로, 지역의 상권의 번영도에 따라서 권리금이 다르게 결정됩니다. 보통 상가는 1년 단위로 계약이 이루어지는 것으로 중급 상권의 경우에는 6개월간의 순수익을 권리금으로 계산하고 있습니다.

반면에 임차인이 자주 변경되는 상가는 대부분 수입이 낮습니다. 따라서 현재 임차인의 영업기간과 전 임차인의 이전 이유 등을 조사해 수익성 여부를 판단해보아야 합니다.

o 상권의 성숙도와 변화전망을 조사해야 합니다.

상권의 성숙도란 해당지역의 상권이 얼마나 발달되어 있으며, 앞으로 어떻게 변화될 것인가 하는 것입니다. 해당 지역의 지가수준이나 임대료수준, 교통량, 매상고 등을 세밀히 분석하면 상권번영의 정도를 알 수 있습니다. 또한 변화전망을 알아보기 위해서는 해당지역의 개발계획이나 도시계획사항 등을 참조해야 합니다.

o 기타 점검해야 할 사항은 다음과 같습니다.

- 남향이나 서향의 상점은 햇볕이 많이 들어 진열품이 변질될 가능성이 높습니다.

- 점포 허가에 문제가 있는 지 주의해야 합니다.

- 현재 임차인이 주인에게 지불한 권리금이 있는지 확인해야 합니다.

- 분양상가의 경우 시행자와 시공자, 소유자의 관계와 분양에 대한 안전장치를 확인해야 합니다. 특히, 토지소유자가 토지사용 승낙서만 내준 경우 사고가 발생될 가능성이 높으며, 분양 대금이 허술하게 관리될 경우에도 사고 발생 가능성이 높습니다.

3. 종류별 점검사항 　

3.1. 아파트단지 상가

아파트 단지 상가의 경우 아파트 거주 세대수가 영업을 좌우하는 것으로 최소 600세대 이상이 되어야 합니다. 동일한 세대수라도 대형평형 거주자의 경우 단지 외부의 백화점이나 쇼핑센터 이용이 많아 불리하며, 32평형 이하 분포가 많은 경우 어린 자녀가 많아 단지 내 구매가 많아 유리합니다.

아파트 단지 상가는 아파트 단지 입주 초기에는 높은 임대료를 받을 수 있으나 2년 정도가 지난 이후부터 점차 임대료가 낮아지는 경우가 대부분이므로 최초로 분양을 받을 경우 유의해야 합니다.

아파트 단지 상가는 대부분 생활밀착형으로 기본적으로 배후 가구 수에 맞는 업종이어야 하며, 동일 상가에 업종이 중복되지 않아야 합니다.

기타 단지 상가 중에는 주민의 통행 동선에서 벗어나 있어 대부분의 주민들이 인근의 대체상가를 이용할 경우 상권이 침체되는 경우를 흔히 볼 수 있으므로, 단지 상가를 구입할 경우에는 주민의 동선을 감안하여 분석해야 할 것입니다.

보통 아파트 단지 상가는 1층을 기준으로 볼 때, 지하층과 2층은 1층의 절반정도의 시세가 형성되며, 3층의 경우에는 2층 가격의 80% 정도, 4층의 경우에는 2층 가격의 60% 정도로 시세가 형성됩니다. 기타 5층 이상인 경우에는 대부분 엘리베이터가 설치되므로 4층 시세와 동일하게 형성되고 있습니다.(엘리베이터가 잘 설치된 건물의 경우 3층과 4층 이상 층의 시세가 동일하게 형성되는 경우도 있음.)

3.2. 주주형 상가(지분제 상가)

주주형 상가 혹은 지분제 상가란 대형 쇼핑센터 등 상가를 건축하는 비용을 조달하기 위하여 주식 형태의 분양권(지분)을 발행하여 소액투자자를 모집하고, 완공 후 전문경영인이 상가를 운영하여 발생한 영업이익을 투자자들에게 배당하는 형태의 상가투자 방식을 의미합니다. 지분제 상가는 전체 상가를 투자단위로 하거나 한 개 층 전체를 투자단위로 하는 방법 또는 200 - 300평을 투자 단위를 하는 방법 등 다양한 형태로 분양됩니다.

주주형 상가는 소액으로도 투자할 수 있고, 장사에 경험이 없어도 되며, 자신이 직접 장사를 하지 않고도, 대형상가가 가진 규모의 이익으로 인해 소형상가에 분산 투자하는 것 보다 높은 영업이익이 발생할 가능성이 높은 장점이 있습니다.

반면에, 상가 경영이 부실해질 경우 책임을 물을 소재가 불분명하며, 투자 지분 매각이 어렵고, 공유지분권자들이 많을 경우 경영이 불안정해질 가능성이 높은 단점이 잇습니다. 또한, 대형상가로 인한 규모의 이익이 반드시 보장되는 것은 아닙니다.

투자할만한 주주형 상가는 상권의 전망이 좋은 지역에 위치하고 있으며, 건축주나 시행자도 상당한 지분을 보유하고 직접 운영에 참여해야 합니다. 또한, 상가의 경영자는 대형상가 경영에 많은 노하우가 있어야 하며, 사업시행자의 업무능력과 신뢰도 등이 사전에 검증되어야 합니다. 　

3.3. 전문(테마) 상가

전문상가 혹은 테마상가 란 한채의 대형 건물에 유사한 품목의 상점이 밀집된 형태의 상가를 의미하는 것으로, 대형상권에 입지하여 한가지 상품이나 브랜드를 집중 육성하므로 고객응집력이 강하고 판매경쟁력을 확보할 수 있는 장점이 있습니다.

그러나 대부분 테마상가는 투자금액이 커 위험부담이 따르는 문제가 있으며, 분양 주체의 사업 추진능력과 향후 영업계획에 현실성이 없을 경우 큰 문제가 발생할 가능성이 높습니다.

오피스텔 투자 상식

1. 오피스텔이란?

오피스텔(OFFICETEL)이란 OFFICE + HOTEL의 합성어로 주거기능과 업무기능이 합쳐진 새로운 공간으로, 아파트와 같이 한 채의 건물에 수백 개의 공간으로 분할되어 분양되고 있습니다.

보통 오피스텔은 200실을 기준으로 소형과 대형으로 구분되고 있으며, 대형 오피스텔의 경우에는 쇼핑과 위락 시설을 함께 건설하여 신 개념의 주거공간을 형성하고 있습니다. 오피스텔은 현재 점차 업무용으로 활용하는 사례가 늘고 있으나 초기에는 주거용으로 많이 이용되었으며, 지난 95부터 97년 초까지 착공만 한 상태에서 분양가격이 평당 7백만 원을 넘는데도 불구하고 분양이 과열되어 투기가 일어나, 현재는 다음과 같이 건축이 제한되고 있습니다.(건설교통부 고시 제 1998-161호(1998. 6. 8) 참조)

가. 각 사무구획별 전용면적중 업무부분이 50%이상일 것

나. 욕조가 있는 욕실은 설치 금지

다. 각 사무구획별 노대(발코니) 설치금지

라. 타용도와 복합건축물인 경우 오피스텔의 전용출입구를 별도로 설치

투자용 부동산으로서의 오피스텔은 주거와 업무를 겸할 수 있으면서도 1가구 2주택에 해당하지 않으며, 청약자격에 제한이 없고, 대부분 교통여건과 입지가 좋은 곳에서 분양되는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 10평 미만의 소형평형도 많이 있어 수천만원의 비교적 적은 금액으로도 투자할 수 있는 상품입니다.

반면에 아파트에 비해 관리비가 2, 3배가량 높으며, 주된 수요층이 사업가나 투자자이기 때문에 경기가 좋아지지 않은 상태에서는 수요가 뒷받침되지 않고, 전용면적이 적은 단점이 있습니다. 또한, 아파트와는 달리 적은 규모의 평형도 취득세와 등록세, 농특세를 모두 부담해야 하며, 오피스텔은 한 채만 임대해도 임대사업자로서 소득세를 부담해야 해야 하는 단점도 있습니다. 　

2. 지역 분석

첫째, 임대 수입을 목적으로 오피스텔을 구입할 경우 임대수요가 많고 교통이 편리한 지하철 역세권에 위치한 오피스텔을 선택해야 합니다. 기타 사무실 밀집지역이나 대학가나 신혼수요가 많은 지역도 임대 수입을 높일 수 있는 지역입니다.

둘째, 오피스텔은 주거와 업무 기능이 복합된 것으로 양호한 주거환경을 갖추거나 전망이 좋은 지역에 입지한 오피스텔이 비교적 환금성이 높은 점을 유의해야 합니다.

셋째, 최근 분양되는 오피스텔은 첨단설비 등 개별적인 특색을 가지고 있는 것으로, 오피스텔의 특색과 해당 지역의 특성이 조화를 이루어야 합니다.

넷째, 매입하려는 오피스텔의 교통여건을 비롯해 수요층의 특성, 향후 발전가능성 등 지역적 특성을 면밀히 검토해야 합니다. 　

3. 개별요인 분석

첫째, 대부분의 오피스텔은 아파트와는 달리 전용면적이 50 ∼ 60%에 불과한 것이 대부분입니다. 가능한 한 전용면적이 높은 오피스텔이 임대수입이나 매매가격을 높일 수 있습니다.

둘째, 보통 소형의 오피스텔이 중대형에 비해 임대가 잘나가며 환금성이 높습니다.

셋째, 기존 오피스텔보다는 첨단 기능을 갖고 오피스텔이 임대가 잘되며 환금성도 높습니다. 따라서 오피스텔을 구입할 경우에는 예상 입주자들이 원하는 부대시설과 주차시설이 잘 갖춰져 있는지도 검토해야 합니다.

넷째, 보통 오피스텔은 아파트보다 관리비가 2배 이상 높은 것으로 알려져 있으나, 최근 분양하는 오피스텔의 경우에는 관리비를 크게 낮추고 있습니다. 관리비가 낮은 오피스텔은 그만큼 임대료를 높게 책정할 수 있습니다.  

4. 투자 시 고려할 점

첫째, 오피스텔의 가격의 적정성을 검토하기 위해서는 분양가격을 전용면적으로 나눈 평당 가격을 기준으로, 다른 유사 규모 오피스텔과 비교하여 가격의 적정성을 확인해야 합니다.

둘째, 오피스텔을 주택이 아니므로 주택공제조합으로부터 분양보증을 받지 못해 시행업체가 부도나면 투자금 전액을 손해볼 수 있으므로, 시공사와 시행사가 동일한지, 공사수행능력이 있고, 자금력이 충분한지 점검해야 합니다.

셋째, 오피스텔의 주된 수요층은 사업가나 투자자이므로 일반 경기의 흐름을 면밀하게 검토하고 예측하여 투자시기를 선정해야 합니다.

넷째, 색깔 있는 오피스텔을 선택합니다. 최근 건축되는 오피스텔들은 첨단 업무시설을 갖추고 나름대로 특색을 앞세워 폭넓게 수요를 창출하고 있습니다. 또한, 고유의 색깔을 지닌 오피스텔이 인기를 누리고 있어 환금성이 높은 것으로 판단됩니다.