임대시장의 변화

오늘은 또 무슨 이야기 할까 하다가, 현재의 부동산시장에서 전세시장이 월세시장으로 전환된다면 우리나라의 월세시장이 과연 외국과 같이 높을 임대료를 감당하면서 변화될까에 대한 생각을 잠시 이야기하고 싶네요.

경영학이나 경제학을 생각하지말고, 그냥 우리가 살아가는 평범한 생각속에서 답을 찾는 것이 더 맞겠죠?

“인구가 줄어드니 집값이 폭락한다, 경제가 어렵고 월급이 집값만큼 오르지 않으니 집값은 폭락한다. 집살 사람 다 샀으니 집값이 폭락한다. 국민부채가 너무 많아 위험하니 집값은 필연적으로 폭락한다.” 등등 많은 의견도 있지만, 제가 느끼기에 ‘기승전결’이 명확하지 않고 본적이 없는 것이라서 그런 의견을 가지신 분도 계시구나. 정도이지 제가 가지고 있는 생각을 바꿔야 할 만큼은 아닌 것 같네요.

집값이 부담스러운 것은 사실이죠.

지금 노동자의 급여로 쉽게 살수 있는 가격은 아니니까요. 모두들 공감하시나요?

각종 세금과 규제로 아파트투자에 대한 메리트가 떨어진 것이 맞나요?

그런 생각들은 다주택자나 무주택자나 모두 같은 생각을 하고 있는 것 맞나요?

그리해서 다주택자나 무주택자들이 매입하면 무조건 차익을 얻을 수 있는 가격과 지역이 아니면 매수자들이 매입할 생각을 하지 않은 것 맞나요?

여기까지는 동의하시나요?

아파트 분양시에 지역과 가격을 고려하여야하니, 건설사가 정부의 규제속에 쉽게 아무곳이나 공급하기 어려운 것 맞나요? 공급은 줄겠죠?

다주택자들이 매입을 안하니, 임대시장에 나오는 임대물건이 줄어드는 것이 맞나요?

공급되는 전세는 없고, 신규진입하는 임차인이 늘다보니 전세가격이 오르는 것이 맞나요?

전세가 계속 오르다보니, 차라리 비용부담이 대형평수에 비해 크지 않은 20평대 소형평수가 전세보다는 매매로 돌아서서 가뜩이나 없는 전세물량이 자가의 형태로 전환되고 있는 것이 맞나요?

이런 현상은 지난번 말씀드렸듯, 예전에 10채중에 7채가 투자의 형태로 부동산의 매입이 이루어졌다면 이제는 거래량이 줄어 7채만 거래가 되어도 그 자본의 형태가 투자가 아닌 실거주의 목적으로 부동산 매매가 되는 현상으로 변했답니다.

이는 과거에는 거품이라 표현되는 가격들이 실 거주를 중심으로 매매가 이루어지다보니, 거품이 아닌 실제 시장가격으로 두텁게 거품을 없애는 효과만 나타나게 한 것이죠.

주택시장은 둘 중 하나죠.

‘자가’ 혹은 ‘임대’ 랍니다. 그런데 ‘임대’라는 시장에서 그 수익을 예상하지 못할 것이라면, 무주택자뿐 아니라 유주택자도 매입할 이유가 없어져버리죠.

그러면 ‘임대’라는 주택시장은 점점 그 공급이 차단될 수 밖에 없답니다. 집값상승이 무조건적으로 오른다는 것을 기대하고 투자하는 매수자들이 없어지게 되면, 임대시장은 집값상승이 아닌바에 기 투자된 비용은 어떤 식으로든지 보상을 받으려는 상황이 벌어지겠죠. 그리고 그것은 바로, ‘월세’의 형태로 나타나는 것이고요.

얼만큼까지 오르게 되나요?

만일 3억짜리 집이 있다면, 3억에 대한 최소한의 은행이자만큼 오르게 되는 것이죠. 이 은행이자는 내가 예금을 들었을때의 이자가 아닌, 대출을 했을때의 이자를 기준으로 할 수 밖에 없답니다. 예금이자를 기준으로 할바에야 세금내면서 부동산을 매입할 이유가 없죠. 차라리 예금을 드는 것이 더욱 안전하니까요.

모든 돈을 투자하는 투자자들은 마음속에 남을 위해서 내가 손해를 보면서 돈을 투자한다고 생각하며 투자하는 사람은 단 한명도 없답니다. 그러면 3억이면 6% 이자만 계산해도 150만원이겠네요.

외국과 다르게 보증금이 있으니, 5000에 100~120만원까 생각할 수 있나요? 이는 최소로 오를 경우를 가정한 것이고, 만일 시장에서 임차인이 더욱 많아져 임대인이 내놓는 물건으로 감당이 안될 경우에는 다시 둘 중 하나겠죠. 집주인이 내는 세금을 포함한 임대료를 더 내던지 아니면 은행에서 대출을 받아서 집을 매입하겠죠.

지금은 모습이 이렇게 변해가고 있답니다.

“한국사회에서는 월급을 받아서 월세를 내면 남는 것이 없기 때문에 불가능하다.”라는 결론을 많이들 이야기하곤 합니다.

‘비행기가 자동차보다 안전하다.’라는 이야기는 많은 접하셨죠? 이 결론의 오류가 무엇인가요? 바로 ‘조건’이랍니다. 비행기를 자동차만큼 운행하게 하고, 모든 연령대에서 쉽게 운행하게 한다면 결과가 어떻게 나올까요?

왜 서울/수도권과 지방에서도 대도시의 전세난이 심각할까요?
먹고 살 먹거리를 제공하고, 일거리를 줄 곳이 그곳에 몰려있기 때문이죠. 그리고 모든 사람들이 받는 급여나 부모에게서의 의존도는 다 제각기 다르답니다.

주식에서도 각 가격대별로 매입하고자하는 층들이 분명 있죠. 매수세가 없다고 하면, 가격대는 의미가 없겠지만, 매수세가 있다면 이는 부동산이나 주식이나 그 이외의 모든 재화와 용역비용에 있어서 층간 가격을 형성되어 있는 것입니다.

‘내가 100만원이 부담된다면, 다른 모든 사람들이 100만원이 부담되어야 한다.’ 는 결론이 맞나요? 아니죠. 모든 사람의 벌이가 다 같을 수는 없으니가요

거기에, 내가 부담이 되어도 부동산이라는 것은 ‘거주’라는 꼭 필요한 조건이라는 것이 있답니다. 매물이 넘치고 공급이 많다면야 싼곳으로 가면 그만이지만, 매물이 없고 공급이 적다면야 옮기고 싶어도 갈 곳이 없으니 어쩔 수 없는 선택의 문제에 부딪칠 수 밖에 없답니다.

전세가 없는 외국에서 많은 돈을 내가며 임차인으로 사는 사람들은 한달벌이가 1000만원씩 되어서 그리 임대료내고 사는 것이 아니랍니다. 다 둘이서 맞벌이를 해서 한쪽의 수입 대부분을 임대료에 내고 있는 것이 사실이죠. 임대하는 쪽에서는 자신이들인 금융비용과 위험부담에 대한 리스크를 계산해서 나오는 것이 가격이고, 그 가격을 시장에 내 놓고 시장에서 받아주질 않는다면 임대를 하는 투자자는 당연히 없어질 수 밖에 없고요. 둘중에 하나를 선택해야 한답니다. 은행에서 돈을 빌려 집을 사든지 아니면 집주인이 부담한 금융비용에 대하여 월세의 형태로 보상을 하든지요.

물론, 한국에서는 전세금을 다 돌려주고 월세로의 전환은 쉽지 않겠죠.
맞습니다.
그리 다 돌려줄 수 있을만큼 가지고 있는 집주인이 얼마나 될까요? 그래서 외국에서는 없는 ‘반전세’가 있는 것이죠.
맞나요?

하지만, 이것 또한 과거의 이야기겠죠.

일반 투자자들이 부동산을 추가매입 할 세력이 없어지게 되면, 이제는 자금을 바탕으로 한 순수월세 임대시장만이 부동산으로 투자된답니다. 보여지는 것이, 최근 대학가를 중심으로 생기고 있는 외부자금이 투자된 ‘기숙사’ 겠죠.

집이 투자매력의 대상이 더 이상 아닌 것은 일반서민에게는 좋은 일이 아니랍니다. 이 말을 여유분의 주택이 시장에 공급되지 않는다는 이야기니까요. 무주택자만 집 사기 싫은 것이 아니라, 유주택자도 집을 사기 싫어한다는 이야기죠.

집값은 바로 ‘정권’이 유지될 수 있는 기본 근간이죠.

전세가가 안정된다고 하더라도, 집값이 오르면 표심은 이탈되니까요. 집값이 폭락할 것이라면 굳이 DTI도 만질 필요가 없고, 양도세등을 비롯한 규제도 지속할 필요가 없겠죠.

여당인 한나라당에서조차 ‘전세가 상한제’가 나오는 것만 보더라도, 국가에서 제시한 임대주택이나 보금자리가 실제적으로 상황이 어떤지는 확인하지 않더라도 알 수 있을 뿐더러 장기적인 주택정책보다는 앞에 보이는 ‘표심’만을 생각한다 쉽게 알수있는 것이겠죠.

더 중요한 문제는 무엇인가요?

이제 이런 ‘금융이익’을 바라보는 ‘부동산투자’가 첫 걸음이라는 것이 더욱 문제겠죠. 내년과 내 후년이 더욱 심각해질 테니, 정부여당도 꽤나 머리가 아프겠네요.

부채가 많아 부채를 줄이기 위해서 부동산을 하향안정화 시켜야 할까요? 그리고 국가의 부채를 줄여야 할까요? 맞습니다.

그런데, 투자하면 내려갈 것에 투자하는 사람은 아무도 없답니다. 즉, 하향안정화하면 나올수 있는 임대주택은 없을터이고, 일반 국민들의 ‘주거’문제는 어떤식으로 풀어야 할까요?

국가가 책임져야 할까요?

지금 LH공사의 부채도 감당을 못하는데, LH공사 부채가 1000조가 될때까지 무작정 세금으로 공급해야 할까요? 어느 수장이 그리 용감하게 할 수 있을까요?

세상의 답이란 것은, 그냥 우리들이 사는 ‘기본’에 있기에, 경제학이나 경영학은 다 필요없는 말장난일 수도 있죠.

몇 년전 금융위기 시절부터 지금까지 ‘위기론’을 내세우며 유명해지신 몇 분들이 있죠.

참 재미난 것은 그분들의 대부분의 수익은 ‘자본주의비판’이란 주제를 통해 ‘주식, 부동산, 현물’ 등이 아닌, ‘강의, 인세, 방송출연료’죠.

‘자본주의’를 비판하지만, 수익의 대부분은 자본주의 핵심인 ‘지적재산’을 통한 수익창출이랍니다. 이분들 ‘인세’ 안받으시나요?

그냥 잠시 웃음이 나오네요.

너무나 정책이나 나랏님을 믿지는 마세요.

모든 사람들이 다 골고루 잘 살면 좋으련만, 이 문제는 인류가 생긴 이래 지금까지도 풀지 못하고 있는 문제이기에 내가 살고 있는 시간에서 풀릴 수 있는 것은 확률적으로도 지극히 낮은 조건이니까요. 노비가 없어질때까지 걸린 시간은 예수이후만 따져도 2000년의 세월이 흘렀다는 것을 잘 아셨으면 좋겠네요.

오늘은 다른 이야기가 길어 지난번 이야기 못한 김대중정부의 부동산을 조금만 이야기하면서 평가하고 끝내렵니다.

국민의 정부시절을 보면 김영삼정부의 IMF를 넘어오면서 가라앉은 부동산과 경기부양을 위해서 평균적으로 3개월에 한번씩 완화정책을 지속적으로 내어 놓았죠.

IMF이후 초기인 98년과 99년에는 적극적인 규제완화에 초점을 맞추어 정책을 쏟아냈고, 그 이후 정권의 중반이후에서도 다소 약하나마 소극적인 완화책을 내어놓았답니다. 그리고 부동산이 들썩이기 시작하는 2001년 이후에 다시 규제 정책으로 돌아섰죠.

집값의 상태에 따라 이러한 정책들이 나왔죠. 98년 전국 집값은 한해 동안 12% 떨어졌고, 이듬해인 99년에는 4.8%하락했죠. 그러나 이듬해부터는 상승세로 반전해 2000년에 0.4% 오른후 2001년에는 9.9%로 껑충 올랐고, 2002년에는 16.4%로 폭등했답니다. 땅값도 98년 한해동안 13.6%가 떨어졌다가 이듬해부터 상승세로 반전한 뒤 99년 2.9%, 2000년 0.7%, 2001년 1.3%, 2002년 9.0%로 꾸준한 오름세를 보였답니다. 신문에 다 나와있는 이야기죠.

정권말기에는 IMF이후에 경제와 건설을 살리려고 김대중 정부의 과감한 규제 완화 및 건설 경기 부양책을 쏟아냈고, 이와 맞물려 저금리 정책과 강남 아파트 재건축이 시작되면서 집값 파동이라는 폭등세를 가지고 왔답니다.

다만 IMF이후 집으로는 더 이상 돈을 벌 수 없다는 의식이 저변에 많이 깔려있었기때문에 이전과 달리 집값 상승이 서울 강남 등 일부 지역에 국한된 양상을 보였었죠.

바로 지금의 모습과 너무나 똑같았었네요.
신문에서 그리고 전문가들이 많이 이야기하는, ‘집으로 돈버는 시대는 갔다.’라는 것이 이 이야기죠.

IMF 이후, 전국 주택 보급률이 100%를 넘어섰지만 문제는 시장의 근본적인 변화를 이해하지 못한 체 단기적이고 가시적인 성과에만 매달리다보니 부동산 가격 문제를 악화시켰고, 바로 그러한 장기적인 정책을 내 놓지 못하다보니, 바로 차기 정부인 노무현정부에 큰 부담을 떠안길 수 밖에 없었답니다.

어찌보면, 이전 정권이 만들어 놓기만한 부동산문제를 노무현 정부가 다 끌어안아버린 셈이 되어버렸답니다.
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답은 아니겠지만, 개인적인 생각이니 그리고 많은 분들이 여쭈어보시는 것이라 이곳에 글 남깁니다.

열 일곱번째를 대신하는 글이니, 글 못받으시는 분도 이글로 대신하려 합니다.

김현정.