[스크랩] 지구단위계획

지구단위계획이란?

 

도시계획 수립대상 지역 안의 일부에 대하여 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며 당해 지역을 체계적. 계획적으로 관리하기 위하여 수립하는 도시관리계획을 말한다(국토법 제2조 제5호)

 

우리나라 국토개발 및 관리에 있어서의 기조는 ‘선계획 - 후개발’의 원칙 확립, 즉 난개발을 방지하고 국토의 균형발전 및 효율적 이용을 유도하기 위하여 먼저 계획을 수립한 후에 개발행위가 이루어질 수 있도록 하는것이다 더 구체적으로는 ‘상위계획을 수립한 이후에 이 상위계획의 범위 내에서 사업단위별 계획(하위계획)을 수립하고, 이 사업단위별 계획 내에서 사업을 시행’해야 한다는 것이다. 이를 위해 ‘계획없는 개발은 없다’라는 원칙을 세우고 전국의 국토에 대해 ‘국토종합계획 =>광역도시계획 =>도시기본계획 =>도시관리계획’을 수립하게 한 것이다.

그래서 각 지방자치단체가 수립한 도시기본계획(상위계획)에서 어느 지역이 개발예정지로 지정되면 이곳을 체계적으고 계획적으로 관리하기 위하여 먼저 개발예정지를 지구단위계획구역으로 지정한 후 지구단위계획(하위계획)을 수립하고, 이 지구단위계획의 내용에 따라 실제적인 개발행위가 이루어지도록 한다는 것이다.

 

지구단위계획구역 및 지구단위계획은 도시관리계획으로 결정되며 이 지구단위계획에는 토지이용계획과 도시계획시설 및 건축계획이 함께 마련되기 때문에 지구단위계획 수립 시 용도지역. 용도지구의 변경이나 세분화 계획뿐만 아니고 기반시설의 배치와 규모가 포함된다.

또 획지를 정해 놓고 획지별로 용적율. 건폐율. 건물높이, 배치. 외관형태. 건물색채, 건축선의 지정, 주차장 출입구. 차량출입구. 보행자 출입구의 위치, 건축물의 대문. 담 또는 울타리의 형태 또는 색채, 심지어는 간판의 색깔이나 형태. 부착위치까지도 포함시키는 한마디로 그 지역의 개발에 대한 ‘총체적인 계획’ 이라 할 수 있다.

이것은 개인의 건축행위까지도 도시계획차원에서 공공이 관여하여 건축물의 세밀한 부분까지도 통제함으로써 모든 건축을 도시계획적 차원에서 관리하겠다는 것이다.

따라서 지구단위계획이 확정되면 해당구역에서는 이 계획에 맞추어 토지의 용도가 변경되고 건폐율과 용적율 등도 지구단위계획에 적합하게 맞추어야 할 뿐만 아니라 건축물의 용도 등도 지구단위계획에 따라야 하기 때문에 이에 부적합한 건축이나 개발행위는 할 수 없다. 다시 말해 모든 건축과 개발행위는 지구단위계획에 적합하게 해야 한다(국토법 제54조).

지구단위계획구역에서의 토지 소유자는 지구단위계획에 적합하게 개발해야 하는 이러한 부담이 있어 토지이용에 많은 제한이 따르기 때문에 지구단위계획의 활성화를 위해 일정 범위 내에서 행위제힌(건축기준)을 완화하고 있다.

 

국토해양부의 ‘제1종지구단위계획수립지침, 제2절 행위제한의 완화’에서 아래와 같이 지침을 정하고 있다.

1)지구단위계획구역 안에서는 용도지역상 불허되는 용도라도 주거지역. 상업지역. 공업지역. 녹지지역의 테두리 안에서 허용되는 용도. 종류. 규모의 건축물을 지구단위계획으로 허용할 수 있다(예 : 제2종 전용주거지역이라도 제3종일반주거지역에서 허용되는 건축물을 허용할 수 있음).

 

2)지구단위계획구역에서 대지면적의 일부가 도로. 공원 등 공공시설 부지로 제공(기부체납하거나 공공시설로 귀속되는 경우에 한한다)되는 것으로 계획되는 경우에는 당해 대지의 건축물의 건폐율. 용적율. 높이를 각각 완화하여 지구단위계획을 수립할 수 있다. 다만 제1종일반주거지역에서 제2종일반주거지역으로 변경되는 것과 같이 토지이용도를 높이는 방향으로 용도지역이 변경되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

결국 지구단위계획이란 그 지역 전체에 대한 개발계획(도시계획)을 미리 결정해 놓고 건축계획을 유도하는 것이라 할 수 있다. 지구단위계획구역 지정 여부를 확인하려면 ‘국토이용계획확인원’을 발급받으면 명시되어 있다.

참고로 지구단위계획구역에서는 부동산개발업자가 그 일대의 토지를 매수하여 개발하는 경우가 많다. 그런데 위와 같이 건축규제 때문에  건축비가 많이 들어갈 소지가 있어. 용적율이 낮으면 매수자의 사업성이 떨어져 매수를 기피하게 되고 개발이 어려워지므로 용적율을 받드시 점검해야 할 필요가 있다.

 

(2)다른계획과의 비교

도시관리계획	계획의 범위가 특별시. 광역시. 시 또는 군의 광범위한 영역에 미치고 [국토법]상의 용도지역. 용도지구 등 토지이용계획과 기반시설의 정비 등에 중점을 둔다.
건축계획	계획의 범위가 특정필지에만 미치고 토지이용계획과 건축물의 입체적 계획에 중점을 둔다.
지구단위계획	일정 행정구역 내의 일부지역만을 대상으로 토지이용계획과 건축물의 입체적 계획이 서로 환류되게 함으로써 평면적 토지이용계획과 입체적 건축시설계획이 서로 조화를 이루도록 하는데 중점을 둔다.

 

(3)지구단위계획의 구분

 

지구단위계획은 다음과 같이 제1종지구단위계획과 제2종지구단위계획으로 구분한다(국토법 제49조).

 

1)제1종지구단위계획

토지이용을 합리화. 구체화하고 도시 또는 농.산. 어촌의 기능의 증진, 미관의 개선 및 양호한 환경을 확보하기 위하여 수립하는 계획으로

①도시 내 일정구역을 대상으로 인간과 자연이 공존하는 환경친화적 도시환경을 조성하고 지속 가능한 도시개발 또는 도시관리가 가능하도록 하기 위한 계획으로 광역도시계획(재정비) 및 관련계획의 취지를 살려 토지이용을 구체화. 합리화하는 계획이다.

②도시의 기능 및 미관을 증진시키기 위하여 도시 내 일정구역에 대하여 도시기반시설 및 건축물 등을 정비하고 가로경관을 조성하기 위한 계획이다.

 

2)제2종지구단위계획

계획관리지역 또는 개발진흥지구를 체계적으로 개발 또는 관리하기 위하여 용도지역의 건축물 그 밖의 시설의 용도. 종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적율을 완화하여 수립하는 계획으로 난개발 방지를 위하여 개별 개발수요를 집단화하고 기반시설을 충분히 설치함으로써 개발이 예상되는 지역을 체계적으로 개발.관리하기 위한 계획이다.

 

<표 5-9>

구분	제1종지구단위계획	제2종지구단위계획
대상지역	신규사업지구, 용도지역 해제지구 등 집약적 토지이용이 발생하는 곳(도시지역)	-계획관리지역 -개발진흥지구(비도시지역)
지정면적	면적기준 없음	최소면적 기준 제시
지역목적	토지이용의 합리화, 구체화 및 기능 미관의 증진	도시화가 예상되는 지역을 체계적으로 개발. 관리
행위제한	일부완화	제1종보다 완화범위 확대
기반시설설치주체	공공	공공 또는 민간
계획수립	도시관리계획으로 수립	도시관리계획으로 수립

 

(4)특별계획구역

 

지구단위계획구역 중에서 현상설계 등에 의하여 창의적 개발안을 받아들일 필요가 있거나, 계획안을 작성하는데 상당한 기간이 걸릴 것으로 예상되어 충분한 시간을 가질 필요가 있을 때에, 별도의 개발안을 만들어 지구단위계획으로 수용. 결정하는 구역을 말한다.

즉, 지구단위계획구역에서 향후 대규모 개발이나 역세권 등의 개발에 대비하여 기본적인 사항(가이드라인)만 정해 놓고 실제 사업이 진행될 시점에 그구역만 기존 지구단위계획을 바탕으로 다시 지구단위계획을 상세히 작성하도록 정해 놓은 것으로 지구단위계획 속의 지구단위계획이라 할 수 있다.

따라서 특별구역으로 결정 고시된 구역은 개발 시에 세부개발계획을 수립해 지구단위계획 결정과정과 동일한 절차에 의해 진행된다.

이 특별구역의 목적은 지구단위계획의 수립시점과 실제 개발시점의 시간적 차이를 줄여 보다 합리적이고 효율적인 관리가 가능하도록 하겠다는 목적이다.

 

(5)지구단위계획에 의한 아파트 건립

 

1) 재건축사업과 지구단위계획

재개발 사업이든 재건축사업이든 간에 정비사업은 도시.주거환경정비기본계획에서 정비예정구역으로 결정되어야 이루어질 수 있으며 기본계획에 반영되어 있지 않거나 기본계획과 다른 내용으로 사업을 시행하려면 기본계획의 변경이 필요하다고 하였다.

그러나 ‘주택재건축사업’의 경우에는 도정법에 의한 기본계획상 정비예정구역이 아니더라도,[국토법]상 지구단위계획에 의한 재건축이 이루어지는 경우가 있다.

서울시의 경우를 보면, 지구단위계획의 수립이 가능한 지역 안에서 토지 소유자가 아파트를 건축하고자 하는 경우 그 규모 등이 도시계획조례 시행규칙으로 정하는 범위 또는 지역에 해당하는 때에는 해당 공동주택 건축예정부지를 지구단위계획구역으로 지정, 제1종지구단위계획을 수립하여 아파트를 건립할 수 있다(서울시 도시계획조례 제16조 제2항).

여기서 ‘도시계획조례 시행규칙으로 정하는 범위 또는 지역’이란 [주택법]에 따른 사업계획승인 대상 또는 [건축법]에 따른 건축허가 대상인 아파트를 건축하고자 하는 경우를 말한다(서울시 도시계획조례 시행규칙 제4조 제1항).

우리 주변에서 기본계획상 정비예정구역은 아니지만 건설업자가그 지역 일대의 소유권을 확보(소위 지주작업)하여 아파트를 건설하는 경우가 대체로 여기에 해당된다.

 

2)지구단위계획구역지정 시 노후건축물 기준

위에서 기술한 정비구역이 아닌 곳에서 지구단위계획을 수립하여 아파트를 건립하려면, 도정법상 단독주택 재건축을 위한 정비구역 지정요건 중에서 노후, 불량건축물에 관한 요건과 거의 비슷한 수준의 요건을 갖추어야 하는데 그 기준은 아래 표와 같다(서울시 도시계획조례 시행규칙 별표1).

 

지구단위계획구역 지정대상이 되는 노후건축물기준[제4조 관련]

 

1. 원칙 : 계획 부지 내 건축물 중 사용 검사 후 20년 이상 경과한 건축물이 전체 건축물 수의 2/3이상이거나, 1/2이상으로서 준공 후 15년 이상 경과한 다세대주택 및 다가구주택이 해당지역 건축물 수의 3/10 이상일 것.

다만 다음의 어느 하나에 의거하는 경우에는 이 규정을 적용받지 않는다.

가. 공동주택 중 20세대 이상 연립주택 및 아파트의 경과연수는 [서울시 도정조례]의 제1항 제1호에 정하는 지준을 적용한다.

나. 2004.9.6이전 지구단위계획이 결정된 구역 중 공동주택 건축을 목적으로 특별계획구역으로 지정된 구역은 건축물 노후도를 적용하지 않는다.

다. 사업부지의 정형화 또는 합리적인 공공시설의 확보를 위하여 불가피하다고 시도시계획위원회 심의에서 인정한 부분은 노후도를 적용하지 않는다.

라. 준주거지역 안에서 지구단위계획을 통한 장기전세주택이 포함된 공동주택 또는 주거복합건물을 건립하는 경우에는 노후건축물 기준을 시장이 별도로 정할 수 있다.

 

2.건축물의 동수 및 경과년수 산정기준

가. 건출물의 동수 및 경과연수 및 산정은 건축물대장을 기준으로 한다. 다만 기존 무허가건축물의 경우에는 [서울시 도시 및 주거환경 정비조례]의 규정을 적용한다.

나. 연립주택 및 아파트는 기준층 세대수를 동수에 넣어 계산한다.

다. 기존 건축물이 철거물폐쇄대장으로 확인한다. 다만 재해로 인하여 멸실된 경우에는 건축물 동수에 넣어 계산하지 않는다.

 

이주왕교수의 부동산 공법과 토지 이야기 http://cafe.daum.net/kinginsu