[스크랩] 용도지역/용도지구/용도구역

▩ 용도지역,지구,구역 등은 도시기본계획의 틀속에서 도시관리계획으로 결정한다.

     ☞도시관리계획의 내용에는

     ①용도지역

     ②용도지구 

     ③용도구역

     ④기반시설 설치.정비에관한 내용

     ⑤개발사업,정비사업

     ⑥지구단위계획

 

▩ 용도지역 : 건축허가시 인허가의 기준이된다.

                   건폐율,용적율을 제한한다.

                   건축허가시 인허가의 기준은 국토계획법 시행령,또는 각 시의 조례로 위임되어있음.

                   입체적 규제는 가능하지만 , 평면적 규제는 어렵다

     ☞관계법률(국토계획및 이용에관한 법률)

     제36조(용도지역의 지정) ① 국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는

     용도지역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다. ---이하생략---

 

▩ 용도지구 : 평면적제한을 한다.

                      행위제한을 강화 또는 완화한다.

     ☞관계법률(국토계획및이용에관한 법률)

      제37조(용도지구의 지정) ① 국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는

      용도지구의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정한다.

1. 경관지구: 경관을 보호·형성하기 위하여 필요한 지구

2. 미관지구: 미관을 유지하기 위하여 필요한 지구

3. 고도지구: 쾌적한 환경 조성 및 토지의 효율적 이용을 위하여 건축물 높이의 최저한도 또는 최고한도를 규제할 필요가 있는 지구

4. 방화지구: 화재의 위험을 예방하기 위하여 필요한 지구

5. 방재지구: 풍수해, 산사태, 지반의 붕괴, 그 밖의 재해를 예방하기 위하여 필요한 지구

6. 보존지구: 문화재, 중요 시설물 및 문화적·생태적으로 보존가치가 큰 지역의 보호와 보존을 위하여 필요한 지구

7. 시설보호지구: 학교시설·공용시설·항만 또는 공항의 보호, 업무기능의 효율화, 항공기의 안전운항 등을 위하여 필요한 지구

8. 취락지구: 녹지지역·관리지역·농림지역·자연환경보전지역·개발제한구역 또는 도시자연공원구역의 취락을 정비하기 위한 지구

9. 개발진흥지구: 주거기능·상업기능·공업기능·유통물류기능·관광기능·휴양기능 등을 집중적으로 개발·정비할 필요가 있는 지구

10. 특정용도제한지구: 주거기능 보호나 청소년 보호 등의 목적으로 청소년 유해시설 등 특정시설의 입지를 제한할 필요가 있는 지구

11. 그 밖에 대통령령으로 정하는 지구

② 국토해양부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장은 필요하다고 인정되면 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항 각 호의 용도지구를 도시관리계획 결정으로 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있다.

③ 시·도지사 또는 대도시 시장은 지역여건상 필요하면 대통령령으로 정하는 기준에 따라 그 시·도 또는 대도시의 조례로 용도지구의 명칭 및 지정목적, 건축이나 그 밖의 행위의 금지 및 제한에 관한 사항 등을 정하여 제1항 각 호의 용도지구 외의 용도지구의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

[전문개정 2009.2.6]

 

▩ 용도구역(개발제한구역/시가화조정구역/도시자연공원구역/수산자원보호구역)

 

가.제38조(개발제한구역의 지정) ① 국토해양부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위하여 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청이 있어 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

② 개발제한구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.

[전문개정 2009.2.6

 

나.제39조(시가화조정구역의 지정) ① 국토해양부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위하여 대통령령으로 정하는 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

② 시가화조정구역의 지정에 관한 도시관리계획의 결정은 제1항에 따른 시가화 유보기간이 끝난 날의 다음날부터 그 효력을 잃는다. 이 경우 국토해양부장관은 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 사실을 고시하여야 한다.

[전문개정 2009.2.6]

   ▶핵심단어 : 도시의 무질서한 시가화방지

   ▶사개발은 일단 보류시키고 중요한 공개발이 완료되면 그때에 사개발을 허용하겠다는 취지임

   ▶시행령에는 지정기간은 5~20년 이내에 지정됨

   ▶영종도가 대표적인 예이며,시가화조정구역이 끝나는 시점에서 그주위의 땅들이 투자가치로서 오히려

      좋은기회를 제공할 수 도있음

   ▶최근 6~7년동안 지정된곳이 없으며,다른 법률이나 행위제한을 통하여 얼마든지 무질서한 시가화를

      방지할수 있는 방안이있고,이중규제등의 여러가지 문제점이 대두되며 , 따라서 폐지될 수 있는 여지가 있음

   ▶중장기 행위제한---자연녹지지역(미래의 도시용지공급을 위하여 제한적개발이 불가피...)

                                미래의 도시용지공급을 위하여---공개발

                                제한적개발이 불가피---사개발

     장기적인 행위제한---시가화조정구역

     단기적인 행위제한---개발행위허가제한지역(3년)

     초단기 행위제한---건축허가제한(2년)

 

제63조(개발행위허가의 제한) ① 국토해양부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 지역으로서 도시관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대하여는 대통령령으로 정하는 바에 따라 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 1회에 한하여 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있다. 다만, 제3호부터 제5호까지에 해당하는 지역에 대하여는 1회에 한하여 2년 이내의 기간 동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있다.

1. 녹지지역이나 계획관리지역으로서 수목이 집단적으로 자라고 있거나 조수류 등이 집단적으로 서식하고 있는 지역 또는 우량 농지 등으로 보전할 필요가 있는 지역

2. 개발행위로 인하여 주변의 환경·경관·미관·문화재 등이 크게 오염되거나 손상될 우려가 있는 지역

3. 도시기본계획이나 도시관리계획을 수립하고 있는 지역으로서 그 도시기본계획이나 도시관리계획이 결정될 경우 용도지역·용도지구 또는 용도구역의 변경이 예상되고 그에 따라 개발행위허가의 기준이 크게 달라질 것으로 예상되는 지역

4. 지구단위계획구역으로 지정된 지역

5. 기반시설부담구역으로 지정된 지역

② 국토해양부장관, 시·도지사, 시장 또는 군수는 제1항에 따라 개발행위허가를 제한하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 제한지역·제한사유·제한대상행위 및 제한기간을 미리 고시하여야 한다.  

 

(건축법)제18조(건축허가 제한 등) ① 국토해양부장관은 국토관리를 위하여 특히 필요하다고 인정하거나 주무부장관이 국방, 문화재보존, 환경보전 또는 국민경제를 위하여 특히 필요하다고 인정하여 요청하면 허가권자의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

② 시·도지사는 지역계획이나 도시계획에 특히 필요하다고 인정하면 시장·군수·구청장의 건축허가나 허가를 받은 건축물의 착공을 제한할 수 있다.

③ 제1항이나 제2항에 따라 건축허가나 건축물의 착공을 제한하는 경우 제한기간은 2년 이내로 한다. 다만, 1회에 한하여 1년 이내의 범위에서 제한기간을 연장할 수 있다.

                         

다.제38조의2(도시자연공원구역의 지정) ① 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위하여 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정하면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

② 도시자연공원구역의 지정 또는 변경에 필요한 사항은 따로 법률로 정한다.

[전문개정 2009.2.6]

   ▶도시자연공원구역 과 공원과의 차이점

      1.공원 : 도시내에 있는 도시계획시설 중의 공간시설의 하나이며 , 수용되어 보상이 이미이루어진곳이다

      2.도시자연공원구역 : 도시가 생성될때부터 국가나 지자체에서 예산부족등으로 인하여 수용하지 못하고

         용도구역으로 지정하여 개인의 재산권이나 행위제한을 가하여 개발하지도 못하게하고,수용도 안해주면서

         도시자연공원구역으로 지정한곳.

         (도시공원및녹지에관한 법률의 행위제한을 받음)

         자세한사항은 카페 새롬학원의 원생님들이 제출한 보고서 참조하삼.

   

라.제40조(수산자원보호구역의 지정) 농림수산식품부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호·육성하기 위하여 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시관리계획으로 결정할 수 있다.

[전문개정 2009.2.6]

▶수산자원 보호구역으로 지정되면 행위제한이 강할것 같지만 오히려

   자연환경보전지역으로 지정된곳보다 더 많은 행위들을 할 수 있다

   (의료시설/묘지설치/수리조선소(일정무게이하)/냉동창고(수산물가공공장)...)

   여기에다 관광지로 지정되면 음식점 및 숙박시설도 가능하다)

▶수산업법적용

  

▩ 행위제한 관련 법규

***농지법

***산지관리법

***개발행위허가

***군사기지및군사시설보호법

***상수원보호구역(특별대책Ⅰ,Ⅱ권역

***문화재보호법

***환경부고시--생태계보호법

***수도권정비계획(과밀억제/성장관리/자연보전권역)

***등등등...

▩연접이 풀리면서 성장관리방안이 중요시 되고있으므로 면밀히 분석할 필요가 있음

출처 : 부동산 연구소

글쓴이 : Mr 최 원글보기

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