알짜 '급매 땅' 쏟아진다

입력 2010/09/09 09:25

 

경기침체로 '노른자' 많아

 

부동산 침체기에는 역발상의 투자가 필요하다. 남들이 다 발을 뺄 때가 오히려 기회가 될 수 있다. ‘밀짚모자는 겨울에 사라’는 말도 여기서 나왔다.
뭐든지 가장 쌀 때 사두는 게 여러모로 유리하는 뜻이다. 실제로 모피 코트는 여름에 사는 게 가장 싸고 좋다.
땅도 마찬가지다.

역발상의 투자 필요

요즘 계절은 아직 늦여름이지만 토지시장은 벌써 한겨울이다. 특히 부동산 경기 침체에 따른 수요 위축으로 거래가 뚝 끊겼다. 땅을 팔고 싶어도 사려는 사람이 없어 처분이 어렵다.
그래서 쏟아져 나오는 게 급매물이다. 급매 땅은 말 그대로 주인의 사정상 급하게 내놓는 물건을 말한다. 대개 은행 빚에 몰리거나 사업이 어려워 급전이 필요한 경우 급매로 땅을 내 놓는다. 특히 경기 침체기에 이런 땅이 많다.
사정이 급한 급매 땅은 대개 주변 시세보다 20% 이상 싸다. 경우에 따라서는 시세의 절반 가격에 내던져진 땅도 있다. 빨리 땅을 처분해 현금화시키려다 보니 나타나는 현상이다.

급매물이 나오는 지역도 다양하다. 예전에는 특정지역에 집중됐지만 요즘엔 지역 불문이다. 심지어 경기 용인·화성ㆍ이천, 강원 평창, 충남 태안 등지와 같은 유망지역에서조차 시세의 20～30% 수준에 나온 급매물이 적지 않다.
이들 지역은 경기가 회복되면 언제든지 '이름값'을 할 만한 곳이다. 서울 접근성이 좋거나 개발호재가 풍부해 시장만 살아나면 언제든지 가격이 뛸 수 있다는 뜻이다. 요즘 이들 지역에 마음만 먹으면 언제든지 살 수 있는 급매물이 부동산중개업소마다 한 두 개씩 정도는 쌓여 있다.

투자자 입장에선 그야말로 알짜 땅을 거저 주을 수 있는 유리한 여건이 조성된 것이다. 알짜 땅을 좋은 조건에 잡을 수 있는 절호의 찬스가 찾아 온 셈이다.
이런 호기를 놓치고, 나중에 뒤늦게 추격매수에 나섰다가는 성공적인 투자 성과를 기대하기 힘들다는 게 전문가들의 공통된 조언이다.
토지시장이 당분간 침체의 터널에서 쉽게 빠져나오긴 쉽지 않겠지만, 그렇다고 크게 나빠질 가능성도 작다. 따라서 요즘 같은 땐 역발상의 투자전략이 그 어느 때보다 필요하다고 전문가들은 본다. 지금 같은 시장 침체기가 진흙 속에 묻혀 있는 '알짜 급매 땅‘을 노려 볼 만한 적기라는 얘기다.

정확한 시세파악이 중요

그렇다면 알짜 급매물을 잡는 비법은 뭘까. 급매물은 스피드와 현금 동원력이 중요하다. 무엇보다 한 달 안에 잔금을 치를 수 있는 실탄(자금)을 확보해 두는 게 중요하다. 급매물은 말 그대로 시간에 쫓기는 물건이기 때문이다.
이 때문에 경쟁자보다 빨리 잔금까지 치룰 수 있는 현금 동원력을 갖췄다면 알짜 급매물을 보다 좋은 조건에 선점할 수가 있다.

물론 급매물을 매입할 때는 주의해야 할 일이 한두 가지가 아니다. 우선 정확한 현지 시세를 파악해둬야 한다. 그래야 10만 원짜리 땅을 20만원에 사는 어리석음을 범하지 않는다.
때론 노련한 전문가조차도 시세를 잘 못 파악해 낭패를 당하기도 한다. 호가와 실거래가 사이에 우왕좌왕하다가 결국 호가(상투)를 붙잡고는 땅을 치는 사례가 적지 않다.
정확한 땅값을 파악하기 위해서는 현장답사 등의 다양한 경로를 통한 교차 확인이 필요하다.

그런데 알짜 급매물은 어지간해서 드러나지 않는 특성이 있다. 특급 급매물의 경우 현지 중개업소 차원에서 조용히 인수해버리기 때문이다. 아니면 VIP고객에게만 은밀히 연락해 처리한다.
때문에 알짜 급매물을 잡기 위해선 중개업자를 내 편으로 만드는 게 무엇보다 중요하다. 적어도 10년 이상 한 지역에 영업을 한 중개업소가 우선 공략 대상이다. 현지 똠방이나 이장, 농지위원 등의 마을 유지를 통하는 방법도 있다.

흥정의 기술도 필요

흥정도 잘 해야 한다.
땅값에는 정가가 없다. 아파트와는 달리 대개 부르는 게 값이다. 따라서 흥정 자체를 얼마나 기술적으로 잘 하느냐에 따라 얼마든지 알짜 땅을 시세보다 싼 값에 낚을 수 있다.
땅값 흥정에서 가장 중요한 것은 ‘누가 흥정의 주도권을 쥐느냐’다. 대개 팔 사람의 상황이 급하게 되면 가격이 내려가고, 반대로 살 사람 사정이 급하게 되면 올라가는 것이 일반적이다.

요즘의 경우엔 경기침체로 매수자 우위 상황이 형성돼 있다. 이 때문에 잘만 하면 정상 가격에 나온 땅이라도 급매 가격(시세의 80%) 수준까지 땅값을 깎을 수 있다.
이를 위해선 치열한 심리전도 불사해야 한다. 예를 들어 ‘사도 그만, 안 사도 그만’이라는 태도를 은연 중에 보이면 땅값 흥정의 유리한 고지를 선점할 수 있다. 사정이 여의치 않을 경우 ‘차라리 다른 땅을 찾아 보겠다'는 말도 슬쩍 건네 본다.  

 

자기 땅에 대한 정확한 장단점 파악도 중요하다. 자기 땅이 관리지역 세분화 과정에서 계획관리지역으로 분류될 것이란 정보를 까맣게 모른 채 흥정에 나서는 것보다는 정확히 알고 나가는 게 훨씬 유리하다.
부동산공인중개사를 잘 활용하는 것도 한 방법이다. 공인중개사의 말 한 마디에 땅값이 춤 출 수 있기 때문이다. 노련한 중개사는 사람 다루는 방법을 잘 안다.
한 토지 전문가는 “요즘 땅값은 대개 고정가격이 아닌 흥정가격”이라며 “공인중개사의 역할에 따라 땅값이 1000만∼2000만원 가량 빠지는 건 예사”라고 말했다.

대정하우징(02-501-2900) 추천 알짜 땅 급매물

▲ 수도권 부동산 ‘투자 1번지’라는 용인과 행정경계를 맞대고 있는 모가면 진가리의 관리지역 임야(1만4876㎡, 4500평)다. 이 매물은 특히 개발이 쉬운 관리지역에 위치해 투자가치가 높다는 평가를 받는 땅이다. 게다가 이 땅은 입구까지 진입로가 개설돼 접근성도 좋은 편이다. 영동고속도로 이천 나들목에서 가까워 서울길이 편리하다는 장점도 갖추고 있다. 이 땅의 매도 희망가는 통매각일 경우 3.3㎡당 23만원이다. 1623㎡(500평)나 4959㎡(1500평) 단위로 분할 매각도 가능한데, 1623㎡(공유면적 포함)일 경우 매도 희망가는 3.3㎡당 27만원, 4959㎡일 경우엔 25만원이다. 물론 인허가비ㆍ부지조성비 등은 별도다. 문의 02-501-2900.

김영태 neodelhi@joongang.co.kr