내년부터 양도세제 달라져 신중해야
경기도 하남 미사지구에 농지를 소유한 박모씨는 요즘 고민이 많다. 자신의 토지가 정부의 보금자리주택 사업에 수용되면서 토지보상금을 대략 18억원 정도 받을 예정이지만 양도소득세가 예상보다 많이 나올 것 같아서다. 박씨가 내야하는 양도세는 3억7000만원 정도.
문제는 최근 정부의 토지보상 일정이 지연되고 양도세 관련 규정이 달라지면서 발생한다. 박씨가 어떤 선택을 하느냐에 따라 세금을 더 낼 수도 있고 덜 낼 수 있다.
박씨는 “토지보상을 올해 받느냐, 내년에 받느냐, 채권으로 받느냐, 현금으로 받느냐 등에 따라 세금이 크게 달라진다고 들었다”며 “10월 토지보상이 시작되기 전에 전문가에게 상담을 받으려고 한다”고 말했다.
세무업계에 따르면 올 하반기로 들어서면서 보금자리주택 지구 등 정부가 수용한 땅의 지주들 가운에 박씨와 같은 고민을 하는 사람들이 부쩍 늘었다. 올해와 내년 달라지는 세제로 인해 토지보상 규모에 따라 작게는 수천만원에서 수억원까지도 절세 규모가 달라 질 수 있기 때문이다.
특히 정부는 재정 어려움으로 토지보상을 연기하거나 현금보상을 미루고 채권 보상을 확대하는 분위기여서 지주들의 대응은 어느 때보다 신중해야 한다는 게 세무전문가들의 지적이다.
‘양도세예정신고세액공제’ 5% 내년 사라져
먼저 올해와 내년 달라지는 세무관련 제도로 부동산을 거래하고 2개월 이내 신고하면 5% 양도세를 감면해주는 ‘양도세예정신고세액 공제’가 있다. 이 제도는 올해까지만 운용되고 내년부터는 자신신고가 의무화된다.
주택 등 일반 부동산은 양도세예정신고세액 공제 범위가 양도세의 5% 이내이되 많아도 29만1000원을 넘지 못하지만, 정부에 강제 수용되는 부동산의 경우는 한도가 없다. 예컨대 하남 미사지구에서 4억5000만원의 토지보상을 받는 이모씨의 경우 양도세예정신고세액공제로만 248만원을 줄일 수 있다.
국민은행 원종훈 세무사는 “양도세예정신고세액 공제는 얼핏 부담이 크진 않지만 보상금액 및 양도세 규모에 따라 수억원이 될 수도 있다”며 “정부가 보상을 늦춰 이를 공제받지 못하는 사람들은 불만을 가질 수 있다”고 말했다.
올해 내에 토지보상을 착수하는 지역에서는 이 혜택을 받을 수 있는 방법이 있다. 토지주택공사(LH)는 토지보상을 시작하면 초기 6개월간 채권으로 보상을 하고 이후 현금 보상을 한다. LH 자금 사정으로 인해 현금보상을 미루고 채권 보상을 장려하는 차원이다.
이에 따라 지난 8월 토지보상 계획을 공고한 하남 미사지구나 아직 보상계획을 확정하지 못한 보금자리주택지구나 신도시 예정지역에서 올해 내 채권보상을 시작할 전망이다. 이들 지역에서 올해 당장 채권으로 보상을 받으면 양도세예정신고세액 공제를 받을 수 있다.
채권으로 보상을 받으면 또 25% 양도세 감면 혜택이 있다. 현금으로 보상받을 때 양도세 감면률(20%) 보다 5%포인트 높다.
채권보상 유리한 점 많지만 할인율 고려해야
하지만 채권으로 보상을 받아 현금화하려면 당장 이를 현금으로 할인해 팔아야 한다. 5년만기 채권의 경우 5%정도 전후로 할인하는 게 보통이다. 10억원을 보상받았다면 5000만원을 할인해서 팔아야 한다는 얘기다. 손실이 꽤 큰 셈이다.
물론 채권을 만기일까지 보유하고 있으면 이야기가 달라진다. 만기까지 가지고 있으면 양도세 감면률은 50%로 더 높아진다. 이자도 붙는다. 5년 만기라면 5년 동안 채권 이자가 연간 4%정도 복리로 붙는다. 5년 이후 20% 정도 이자 수익률이 생기는 셈이다.
자금 여유가 있다면 올해 채권 보상을 받아 5년간 보유해도 큰 수익률을 누를 수 있는 셈이다. 다만 이 경우 금융소득이 늘어나면서 금융소득 종합과세가 누진률 기준으로 붙는 한계가 있다.
김종필 세무사는 “토지보상을 받으면서 올해 내 채권으로 받느냐, 아니면 내년에 현금으로 받을 것이냐 하는 문제는 양도세 예정신고세액공제 부담, 채권 금리 동향, 전체 보상금액, 토지소유주의 자금 여력, LH 보상일정 등 종합적으로 검토해야 한다”며 “각각 상황에 따라 다르므로 전문가 상담을 거치는 게 바람직하다”고 말했다.
문제는 최근 정부의 토지보상 일정이 지연되고 양도세 관련 규정이 달라지면서 발생한다. 박씨가 어떤 선택을 하느냐에 따라 세금을 더 낼 수도 있고 덜 낼 수 있다.
박씨는 “토지보상을 올해 받느냐, 내년에 받느냐, 채권으로 받느냐, 현금으로 받느냐 등에 따라 세금이 크게 달라진다고 들었다”며 “10월 토지보상이 시작되기 전에 전문가에게 상담을 받으려고 한다”고 말했다.
세무업계에 따르면 올 하반기로 들어서면서 보금자리주택 지구 등 정부가 수용한 땅의 지주들 가운에 박씨와 같은 고민을 하는 사람들이 부쩍 늘었다. 올해와 내년 달라지는 세제로 인해 토지보상 규모에 따라 작게는 수천만원에서 수억원까지도 절세 규모가 달라 질 수 있기 때문이다.
특히 정부는 재정 어려움으로 토지보상을 연기하거나 현금보상을 미루고 채권 보상을 확대하는 분위기여서 지주들의 대응은 어느 때보다 신중해야 한다는 게 세무전문가들의 지적이다.
‘양도세예정신고세액공제’ 5% 내년 사라져
먼저 올해와 내년 달라지는 세무관련 제도로 부동산을 거래하고 2개월 이내 신고하면 5% 양도세를 감면해주는 ‘양도세예정신고세액 공제’가 있다. 이 제도는 올해까지만 운용되고 내년부터는 자신신고가 의무화된다.
주택 등 일반 부동산은 양도세예정신고세액 공제 범위가 양도세의 5% 이내이되 많아도 29만1000원을 넘지 못하지만, 정부에 강제 수용되는 부동산의 경우는 한도가 없다. 예컨대 하남 미사지구에서 4억5000만원의 토지보상을 받는 이모씨의 경우 양도세예정신고세액공제로만 248만원을 줄일 수 있다.
국민은행 원종훈 세무사는 “양도세예정신고세액 공제는 얼핏 부담이 크진 않지만 보상금액 및 양도세 규모에 따라 수억원이 될 수도 있다”며 “정부가 보상을 늦춰 이를 공제받지 못하는 사람들은 불만을 가질 수 있다”고 말했다.
올해 내에 토지보상을 착수하는 지역에서는 이 혜택을 받을 수 있는 방법이 있다. 토지주택공사(LH)는 토지보상을 시작하면 초기 6개월간 채권으로 보상을 하고 이후 현금 보상을 한다. LH 자금 사정으로 인해 현금보상을 미루고 채권 보상을 장려하는 차원이다.
이에 따라 지난 8월 토지보상 계획을 공고한 하남 미사지구나 아직 보상계획을 확정하지 못한 보금자리주택지구나 신도시 예정지역에서 올해 내 채권보상을 시작할 전망이다. 이들 지역에서 올해 당장 채권으로 보상을 받으면 양도세예정신고세액 공제를 받을 수 있다.
채권으로 보상을 받으면 또 25% 양도세 감면 혜택이 있다. 현금으로 보상받을 때 양도세 감면률(20%) 보다 5%포인트 높다.
채권보상 유리한 점 많지만 할인율 고려해야
하지만 채권으로 보상을 받아 현금화하려면 당장 이를 현금으로 할인해 팔아야 한다. 5년만기 채권의 경우 5%정도 전후로 할인하는 게 보통이다. 10억원을 보상받았다면 5000만원을 할인해서 팔아야 한다는 얘기다. 손실이 꽤 큰 셈이다.
물론 채권을 만기일까지 보유하고 있으면 이야기가 달라진다. 만기까지 가지고 있으면 양도세 감면률은 50%로 더 높아진다. 이자도 붙는다. 5년 만기라면 5년 동안 채권 이자가 연간 4%정도 복리로 붙는다. 5년 이후 20% 정도 이자 수익률이 생기는 셈이다.
자금 여유가 있다면 올해 채권 보상을 받아 5년간 보유해도 큰 수익률을 누를 수 있는 셈이다. 다만 이 경우 금융소득이 늘어나면서 금융소득 종합과세가 누진률 기준으로 붙는 한계가 있다.
김종필 세무사는 “토지보상을 받으면서 올해 내 채권으로 받느냐, 아니면 내년에 현금으로 받을 것이냐 하는 문제는 양도세 예정신고세액공제 부담, 채권 금리 동향, 전체 보상금액, 토지소유주의 자금 여력, LH 보상일정 등 종합적으로 검토해야 한다”며 “각각 상황에 따라 다르므로 전문가 상담을 거치는 게 바람직하다”고 말했다.
박일한 jumpcut@joongang.co.kr
'토지(지역)자료' 카테고리의 다른 글
| “농업보호구역 땅은 금싸라기”| (0) | 2010.09.17 |
|---|---|
| 부동산 침체에 땅값도 떨어져 (0) | 2010.09.17 |
| 경기도 10개축으로 나눠 개발 (0) | 2010.09.15 |
| [스크랩] 지구단위계획 (0) | 2010.09.15 |
| [스크랩] 보상의 기준!! (0) | 2010.09.15 |