주택시장의 이상기류.. 시장 향방 가를까?

 

주택시장에 이상기류가 감돌고 있다. 장기 경기침체가 원인이다. 일부에서는 전세값이 매매가의 60~70%까지 상승하고 있다. 여기에 민간건설실적이 대폭 줄면서 내년 이후 공급물량이 대폭 축소될 전망이다. 향후 시장 불안이 야기될 수 있음을 보여준다.

국토해양부와 부동산업계 등에 따르면 입주물량 과잉 속에 집값 약세장이 펼쳐지고 있는 가운데서도 주택공급 부족 등의 시장상황이 집값불안을 예고하고 있다. 특히 매매가 대비 전셋값 비중이 가파르게 상승, 매매가를 밀어올리는 압력으로 작용할 것이란 지적이 나오고 있다.

지난해 1분기 평균 35.3%였던 매매가 대비 전셋값 비중은 올 2분기까지 한 분기도 거르지 않고 상승했다. 2분기 평균 비중은 39.21%로 약 4%포인트 가량 커졌다.

서울은 25개구 중 10개 구가 평균 47%대의 비중을 나타내며 서울,인천, 경기 등 수도권 시·군·구별 전셋값 비중 상위 25위안에 들었다.

서울 관악구 신림동 임광관악파크 77㎡는 매매가 2억2500만원에 전세가 1억3500만원을 기록, 매매가 대비 전셋값 비중이 60%로 나타났다.

서대문구 연희동 대우아파트 85㎡는 매매가 3억1500만원에 전셋값 1억9500만원으로 비중이 62%로 조사됐다.

오래돼 살기가 불편하거나 소형일수록 비중은 더욱 높아졌다. 또 요즘 각광 받고 있는 오피스텔의 경우에도 전셋값 비중이 70%를 훌쩍 넘어섰다.

경기·인천 등지에서도 상황은 마찬가지였다. 경기는 지난해 1분기 평균 38.63%에서 42.7%까지 올랐다. 인천도 40.31%에서 43.39%까지 상승했다.

경기지역에서는 최고 80%까지 전세값 비중이 치솟은 곳도 있다. 평택시 이충동 이충부영1,2,3단지 66㎡는 매매가 7700만원, 전세가 6250만원을 기록 매매가 대비 전세가 비중이 81%를 나타냈다.

수원시 권선동 대원,신동아아파트 79A㎡는 매매가 1억5750만원에 전셋값 1억1500만원을 기록, 73%대였다.

인천에서는 남구 주안동 주안더월드스테이트 89㎡가 매매가 2억3000만원, 전세가 1억4500만원을 기록, 63%를 기록했다.

이호연 부동산114 과장은 "금융위기 이후 전셋값 비중이 계속 높아지고 있다"면서 "비중이 60%를 넘어서는 단지들이 속속 출현하고 있다"고 밝혔다. 이는 "장기 경기침체로 매매가가 계속 하락하기 때문"이라며 "상대적으로 매매거래가 줄고 전세 거래만이 늘어나면서 비중이 계속 오르고 있다"고 분석했다.

이같은 전셋값 비중 상승은 현 시점보다는 향후 1~2년내 시장 불안 요소가 될 가능성을 보여준다.

장기간 경기침체로 민간주택 건설 물량이 대폭 감소한 것도 불안을 부추긴다. 국토해양부 집계로 지난 8월 공동주택 분양실적은 전국 1만1477가구, 수도권 5864가구였다. 민간 40%(4554가구), 공공 60%(6923가구) 등이었다. 이는 최근 5년간 8월 평균 분양실적 대비 전국 33%, 수도권 29% 감소한 수치다.

이달 분양상황은 더욱 좋지 않다. 국토부는 9월 전국에서 7834가구가 분양되며 수도권에서는 4656가구가 분양될 예정이라고 밝혔다. 이는 최근 5년간 9월 평균 실적인 전국 2만7004가구, 수도권 1만4607의 반에도 못미치는 수준이다.

올 8월까지 전국 누계실적을 봐도 14만1204가구로 최근 5년간 평균 실적보다 약 10% 정도 감소했다.

김규정 부동산 114 부장은 "일부에서는 향후 집값 상승의 근거로 매매가 대비 전셋값 상승과 주택 공급의 부족을 이유로 들고 있다"며 "시나리오상 문제는 없으나 주택시장에는 좀 더 복잡한 요소들이 얽혀 있다"고 설명했다.

이어 "정부의 시장 활성화 정책 등이 나왔지만 시장은 움직이지 않고 있다"며 "정책의 결과를 지켜보면서 집값 상승에 대한 기대심리 변화 등을 지켜보면 답이 나올 것"이라고 진단했다.