[펌글] 당신의 투자는 지나친가, 모자란가?!

2010.09.12. 13:57

 

부동산 투자도 과유불급(過猶不及)입니다.

피터 린치의 칵테일파티 이론

저는 이를 개미들의 투자에 대한 지나침과 모자람으로 보고 있습니다. 역발상 투자원칙으로도 보기고 합니다.

칵테일파티 이론이란 피터 린치가 파티장에 모인 사람들이 주식에 대해 주고받는 이야기를 수년간 귀 기울여 들으면서 발견해 낸 이론입니다.

“첫 번째 단계. 주식값이 한동안 내려가 있었기에 사람들은 다시 오르리라고 기대하지 않는다. 그래서 주식에 대해 이야기하지 않는다. 내가 뮤추얼펀드를 운영해서 먹고 산다는 것을 알고 나면 다들 얌전히 고객을 끄덕이며 내 곁에서 사라진다. 그리고 치과의사 곁으로 가서 충치에 대해 이야기한다.

두 번째 단계. 사람들이 내 일에 관해 듣고 난 후에도 좀 더 머물러 있다가 치과의사에게로 간다. 주식시장이 얼마나 위험한지에 대해 내게 말할 정도의 시간에 해당한다. 칵테일파티에서 여전히 주식보다는 충치가 화제의 중심을 차지한다. 그때 장세가 1단계보다는 15% 상승해 있을 때이지만 관심을 두는 이가 거의 없다.

세 번째 단계. 장세가 1단계보다 30%는 올라가 있다. 열성적인 몇몇 사람들이 번갈아가며 내 곁을 차지하고 어떤 주식을 사야 할지 묻는다. 치과의사마저 어떤 주식을 사야 좋으냐고 묻는다. 파티에 모인 사람들 모두가 주식시장에서 벌어진 일에 대해 이야기한다.

네 번째 단계. 다시 사람들이 나를 에워싼다. 하지만 이번에는 사람들이 내게 특정 종목을 사라고 말해 주고 나 또한 그들의 충고를 받아들였더라면 하고 아쉬워한다. 그때는 장이 오를 때까지 올라 이제는 흔들리기 시작하는 시점에 와 있다는 징조로 받아들인다.”

자기실현적 예언: 過: 버블

지금 시점에 전혀 어울리지 않은 상황이지만 사회학자 로버트 머튼은 사람들의 신념이 현실로 이뤄지는 것을 자기실현적 예언(Self-fulflling Prophecy)이라고 말했습니다. 즉 자신이 이루려는 것을 말로 만들어 마음속에 되새기면 그대로 이뤄진다는 것입니다.

이는 부동산시장에서 버블의 근본적인 원인으로 지목되고 있습니다. 일정기간 동안 가격 상승이 지속되면 추가 상승에 대한 기대를 불러오고, 그 결과 가격이 상승해 당초 가격 상승 기대가 현실화되는 자기실현적 예언이 반복되면서 투기가 일어나고 버블이 발생한다는 것이지요.

칵테일파티 이론으로 보면 세 번째, 네 번째 단계가 장기적으로, 반복적으로 발생하는 경우가 해당될 것입니다.

쏠림현상: 不及: 버블 붕괴?

지금과 같은 침체기에 들어맞는 현상이지요. 최근 대세 하락? 버블 붕괴? 등 집값 하락에 대한 언론 기사가 매일 쏟아지고 있습니다. 4개월 이상 계속되고 있습니다. 이명박정부는 시세보다 싼 보금자리주택 공급과 4대강 사업을 임기내 마무리하겠다고 난리고 말입니다. 답답한 현실입니다.

집값 하락 또는 폭락에 대한 보도가 계속되고 금리인상이 임박하면서 주택 소유자들이 시세보다 싼 가격이라도 팔겠다고 매물로 내놓고, 옆집 사람도 따라서 빨리 팔겠다고 급매물로 내놓는다면 쏠림현상(Herd Behavior)이 발생할 수도 있습니다. 군중심리에 의한 ‘묻지마 매도’라고 해야 할까요? 만약 묻지마 매도가 도래하고 지속된다면 가격이 장기간 하락하는 대세 하락도 발생할 수 있겠지요.

또 쏠림현상으로 인해 내집마련을 할 수 있는 유효수요자도 내집마련을 무기한 연기하고, 구매력이 떨어지는 사람들은 아예 관심 밖으로 멀어지게 되겠지요. 칵테일파티 이론으로 보면 첫 번째 단계가 장기간 계속되는 것으로 볼 수 있습니다.

과유불급(過猶不及)

과유불급의 출전은 아시겠지만 논어(論語) 선진편(先進篇)입니다.

어느 날 제자인 자공(子貢)이 공자에게 물었습니다. 

“선생님, 자장(子張)과 자하(子夏) 중 어느 쪽이 더 현명합니까?”

공자는 두 제자를 비교한 다음 이렇게 말했습니다.

“자장은 아무래도 매사에 지나친 면이 있고, 자하는 부족한 점이 많은 것 같다.”

“그렇다면 자장이 낫겠군요?”



자공이 다시 묻자 공자는 이렇게 대답했습니다.

“그렇지 않다. 지나침은 모자란 것과 같다(過猶不及).”

공자는 이를 통해 중용(中庸)의 도(道)를 말하고 있지요.


지금과 같은 부동산 침체기에서는 오히려 부동산 투자의 불급(不及)을 개선하는 것이 중요하다고 생각합니다. 사실 침체기에 가장 걱정이 많은 사람은 부동산을 많이 보유하고 있는 사람이지 부동산을 보유하고 있지 않은 사람이 아닙니다.

부자들이 부동산 비중을 줄이고 급매물을 내놓고, 결국 가격이 내리는 것은 시장에서 아주 정상적인 상황입니다.

반면 내집 등 부동산이 없는 사람에게는 부족한 재물을 채우는데, 즉 부동산 투자를 하는데 가장 좋은 기회라고 생각합니다. 부동산은 많아도 문제지만, 없어도 문제입니다. 너무 없을 경우 가난 또는 부유하지 않음을 대물림 할 가능성이 높지요. 특히 우리나라에서는 더욱 그렇습니다.

집이 없는 사람은 지금과 같은 침체기에 집을 사야하고, 부동산으로 재산을 지금보다 더 늘리려는 사람도 역시 지금 매수해야 합니다. 관건은 침체기든 활황기든 투자의 정도가 지나치지(過) 않아야 한다는 것입니다.

저는 개인 투자에 있어 지나침이란 투자한 부동산을 최소한 3년 이상 보유할 수 있는 힘이 있느냐, 없느냐에 따라 결정된다고 생각합니다.

3년 이상 보유할 힘이 있다면 지나치지 않은 것이고, 3년 이상 보유하지 못하고 어쩔수 없이 팔아야 한다면 지나친 투자라고 생각합니다. 여기서 힘이란 인내 자제력 등 덕목과 이자 등 부담을 감당할 수 있는 경제력을 말합니다.  


여러분이 공자의 제자 자하처럼 부족하다면 부족한 것을 침체기에 채워야 합니다. 물론 공자가 재물을 채우라고 한 것은 아니지만, 부동산이 불급(不及)한(모자라는) 부자노트 독자께서는 지금이 급(及)할(채울, 투자할) 좋은 기회입니다.


“집값이 한동안 내려가 있었기에 사람들은 다시 오르리라고 기대하지 않는다.”


여러분의 생각도 이와 같나요? 만약 같다면 지금처럼 그대로 계시면 될 것입니다. 그러나 같지 않다면 실행해야 합니다.