[3분 컨설팅] 내 땅에 다른 사람이 농사짓고 있는데…

Q :

18년 전에 선친이 농사짓던 땅 1만1500㎡(약 3500평)를 상속받았습니다. 사업이 바쁘다는 핑계로 관리를 못하고 있었는데, 언젠가부터 누군가 그 땅에 농사를 짓는다는 얘기를 들었습니다. 지금까지 농사를 짓게 하는 대가로 토지임대료를 받지 않았고 땅에 대한 임대차 계약도 하지 않았습니다. 땅을 오랫동안 다른 사람이 사용하면 소유권을 뺏길 수 있다는 말을 들었는데, 정말인지 궁금합니다.

A :

다른 사람 땅이라도 오랫동안 점유하면서 농사를 지었다면, 점유자는 그 땅의 소유권을 취득하게 됩니다. 이것을 법률 용어로 '점유시효취득'이라고 합니다. 그러나 단순히 땅을 오래 점유했다고 소유권을 주진 않습니다. 점유취득시효가 되기 위해선 법에서 정한 몇 가지 기준을 충족해야 합니다.

우선 땅을 사용한 기간이 최소 20년 이상이어야 합니다. 이 기간에 땅을 사용하면서 소유자와 어떤 계약도 맺지 않고, 어떤 대가도 지불하지 않아야 합니다. 폭력을 사용하거나 물리적인 힘을 사용하는 등 소유자의 의사와 관계없이 강제로 땅을 사용해선 안 되고, 소유자뿐만 아니라 누구나 알 수 있도록 떳떳하게 사용해야 합니다.

상담자의 경우 다른 사람이 농사를 지어온 기간이 20년이 안 되기 때문에 다행히 소유권을 지킬 수 있습니다. 그러나 땅에 대한 권리를 행사하지 않으면 2년 후에는 소유권을 상실할 수 있기 때문에 서둘러서 권리관계를 명확하게 해야 합니다.

권리관계를 표현하는 방법은 땅을 사용하는 사람에게 토지임대료를 받든가, 계약서를 작성하면 됩니다. 사실 관계를 밝혀 두면 땅을 점유한 사람이 '점유취득시효'로 소유권을 주장할 수 없고, 소유자는 땅을 안전하게 지킬 수 있습니다.

[고준석 신한은행 갤러리아팰리스지점장 ]