[스크랩] 현준이 아빠의 경매로 내집 마련 이야기 3탄 (낙찰기)

입찰은 3번 했지만, 임장은 참 여러군데 했어요.

강남구의 개포, 대치, 역삼, 삼성(행정구역은 청담인데... 일반적으로는 삼성동이라고 생각되어지는 위치)와

서초구의 반포, 서초, 방배등에 나온 경매건과 급매물(작년 여름은 급매물이 많을 때였죠. 지금이 거의 없죠)들...

 

제가 살집을 구하는 거라 투자 목적과 약간의 차이가 있을 수 있는데... 저의 임장 포인트는 주거하기에 불편하지 않는 30평대 아파트에 좋은 주변환경이었는데... 아이들 학교, 학원, 교통, 자연환경(산,개천,공원이 옆에 있어 공기좋고 쾌적한 곳)등을 고려하였습니다. 물론 대부분 살기 좋은 곳이 투자가치도 높겠지요. 가끔 당장 주거하기는 좋지 않아도 주변환경이 좋아질 것으로 예상되거나 재건축등으로 주거환경이 좋아질 것으로 예상되는 투자 매리트가 있는 곳은 여럿 보았는데.... 이런 곳은 포기하였습니다.

그리고, 예전에는 세대수 많은 아파트만 보았는데.... 세대수 기준을 적용하면 제가 서초/강남에 선택할 수 있는 곳은 넘 제한적이고(가격이 비싸서), 가격에 맞추려면 주변환경이 별로라 세대수는 500세대 안밖이면 충분하다고 보고 대상을 선정하여 임장을 갔었죠. 

저는 대상이 아파트라 내부 구조를 알기 위해서나 명도에 어려운 점은 없는지 관점에서 점유자를 만나고 이런 것은 별 의미 없었던 것 같아요. 등기부등본 발급받고, 동사무소에서 전입세대 열람해보고, 관리비 얼마 밀렸는지 전화해 보는  정도 였어요(이부분도 유료사이트에는 많이 나와 있더라구요, 그래도 전입세대 열람은 가르침에 따라 *^^* 반드시 해당 동사무소 가서 발급받아 보았지요). 큰 비중은 아파트의 가치 산정을 위한 조사(시세검색과 부동산 방문)와 아파트와 주변환경에 대한 조사와 확인이 주였어요.

임장 얘기를 좀 쓰려고 시작했는데... 앞 글에서도 좀썼고 지루할 것 같아서 여기서 끝!

 

주말에 애들과 놀아주지 못하고, 여름인데도 놀러가지 못하고 시간 들이는 것  빼고는 임장은 즐거웠습니다. 원래 보러 돌아다니는 것을 좋아해서....^^ 물론 날씨가 더울때라 힘들기도 했지요...

 

<낙찰기>

2010년 8월24일, 25일 연 이틀 입찰후 26일 내가 계획한 마지막 입찰일!

마지노선을 정해 놓으니까 가격산정이 쉽지 않더라구요. 25일 회사일 마치고 집에 가서 거의 밤새가며 가격에 대해 고민하기 시작했어요.

 

대상 물건은 반포 삼호가든 4차 32평 3층 감정가 800,000,000에 2회 유찰에 최저입찰가 512,000,000

5년전 쯤에 반포 삼호가든 1,2차를 유심히 본적은 있는데, 그 때 사업시행인가가 막 났었고(2005년 늦가을쯤) 큰 부동산 억제 대책으로 주택가격이 맥을 못출때 였는데, 세대도 1000세대가 넘었고, 몇년후 9호선 사평역이 아파트 앞에 생기고, 교육여건이나 모두 좋았는데, 주변에 큰 도로와 접해 있어서 공기가 안 좋아서 포기했었습니다.(그때에는 공기가 선정 1순위였던것 같아요. 지금은 바뀌었지만...)

이 아파트는 2010년 초에 기존 소유하고 있던 둔촌아파트를 정리할 계획하에 와이프가 초등학교 옆에 있는 아파트들을 보다가 발견한 아파트인데, 물론 예전에는 세대수가 작은 것은 보지 않다가 세대수 작은 것도 주변환경이 괜찮으면 고려 대상이 되었기 때문에 보게된 아파트였습니다. 삼호가든 1,2차 옆이고 마찬가지로 삼호가든 1,2차와 같이 주변환경이 좋았습니다. 관심이 있어 경매 물건 나오기 전에도 가본적이 있는데.... 큰 도로와 경부고속도로가 옆에 있는데도 의외로 조용하고 공기도 괜찮게 느껴졌습니다. 앞에 반포자이와 사평옆 옆에 조그만 공원이 생기면서 주변이 5년전에 보았던 느낌과 많이 달라졌습니다.

라동 앞에 반포고, 마동 앞에 서원초학교가 있어서 제가 위에 언급했던 학교, 학원, 교통, 자연환경(부족한대로 만족^^)되었고, 임장중에 현재 안전진단 중이고 통과가 거의 확실하다는 것을 알았습니다. 재건축 호재도 안고 있는 거지요.

문제는 오래된 아파트라 살기는 불편할 것 같다는 것이 었습니다.(83년 준공) 물론 재건축도 노려볼 수는 있겠지만 살기 불편하면 대상에서 제외된다는 원칙.... 그런데, 경매로 나온 라동 32평형은 옛날 아파트에 비해 의외로 구조도 잘 빠졌고, 넓은 것으로 파악되었습니다. 난방이나 수도등에 에로 사항도 없고... 장모님이 매수 의사가 있는 사람으로 위장해서  부동산에 가셔서 같은 평형 다른 세대의 아파트를 직접 보셨답니다.^^

 

채무자인 소유자가 직접 살고 있고(7년간 거주), 권리상 다른 특이 사항은 없었습니다. 관리비는 백오십만원정도 밀려있는 것으로 파악되었음. 다른 물건들보다 좀 더 열심히 알아보고 임장했던것 같은데, 여자분이 세대주로 되어 있는 것이 궁금했고... 수위 아저씨 말로는 두분이 학원을 하시는지 모두 아침 일찍 나가서 밤늦게 들어오고, 아들 둘이 있는데, 큰 아들은 얼마전 제대해 있고, 작은 아들은 안보인다고 했음. 등등.... --> 사실 이 아파트에 대해 조사하면서 아파트 가치를 생각하면서 지난번에 왜 유찰되었을까 하는 의문이 들어 명도를 염두해 두고도 조사했었죠. 난 이 아파트의 낙찰 가치를 지난 유찰가 이상으로 보았던 거죠.

 

400여 세대 아파트로 거래가 많지 않아 시세 파악하기가 쉽지 않았어요. 그래서 근처에 비슷한 시세를 보이는 미도1차의 급매가등을 같이 파악하였습니다. 중간층 이상 시세는 7억4000만원정도 내 물건은 저층임을 감안하여 7억2천을 시세로 판단함! 당시에 미도1차에 급매가 7억짜리 물건이 나와 있었지만, 삼호가든4차는 7억4천짜리 하나외에는 매물이 없었고 급매물이 없었기 때문에 그렇게 판단했습니다.

 

선생님에게 지난 유찰가 이상에서 낙찰되기도 하냐는 질문에 Sure! 지난 유찰된 최저매수가는 큰 고려대상이 안된다고 하셨다.

"법원 경매 현장 경험상 2회 유찰건에 대해서 사람들이 관심을 많이 가져서 가열될 우려가 있었다. 1회 유찰건에서는 별 관심 없다가 2회 유찰로 가격이 급 싸지면서 많은 사람이 관심을 갖게 된다. 이 건도 분명 많은 사람이 입찰할 것이다. 그리고, 걍 싸게 사려는게 아니라 나름 이 집에 Value를 높게 매기는 사람이라면 지난 유찰가는 큰 문제가 되지 않을 수도 있다."라고 생각이 들더군요. 한달만 더 전에 경매에 관심을 갖고 시작했더라면 단독입찰로 쉽게 낙찰 받았을 텐데하는 아쉬움이 생기더라구요.

 

첫번째 유찰가가 640,000,00 이었는데, 이 이상에서 낙찰될 것으로 생각되었다.

내가 생각한 낙찰 가능 가격은 720,000,000 * 90% = 648,000,000

 

선생님도 전날 6억4천 선에서 낙찰될 것 같다고 의견을 주셨다.

선생님 생각과 일치하였다. 그래 6억4천이상에서 낙찰될 것이다.(나름 확신!) 그럼 얼마로 할 것인가? 사실 전전날까지는 653,000,000을 입찰가로 쓰기로 내심 정하고 있었다. 이정도면 낙찰 가능성 95%이상이다라고 생각했다. 그러나 전날 밤을 거의 새며 다시 고민했다.

 

사실 26일 이후로는 그다지 매력적인 물건이 당분간 없다. 장기간 낙찰 받지 못한다면 상당히 심적으로 압박을 받을 것 같았다. 그당시 나는 주택가격이 최저점을 치고 있었고, 한두달후에는 반등할 수도 있다는 생각이었다. 현재 보유하고 있던 집도 매도한 상태에서 주택가격이 오른다면 상당히 초조할 것 같았다. 게다가 회사일에 집중하다가 보면 경매 기회를 놓칠 가망성도 많았다. 아니면 회사일을 제대로 못하거나....

그래서, 달리 생각했다. 혹시 미련한 녀석이 있어 더 높은 가격을 써서 내가 6억5천3백을 쓰고도 떨어지면 후회할 것인가? yes이면 가격을 올렸다. 이렇게 해서 떨어져도 안 아깝고, 붙어도 기분 좋을 가격을 찾았다.(시세보다 큰 이익을 남기는 것보다 살 집을 좋은 가격에 산다는 기분으로 가격 접근을 했다) 6억6천3백만원으로 결정! 그러다 막판에 시세를 7억4천에 놓고 90%를 적용하니 6억6천6백이 나왔다. 누군가 시세를 이렇게 판단했다면 666백만원까지 나올 수도 있겠다 싶어서, 쓴 김에 몇 백 더써서 666백만원에 짜투리 좀 더 붙이기로 했다. 그리고 날이 밝아 법원으로 향했다.

 

오늘(8/26)은 비교적 일찍와서 사람들을 보기 시작했다... 이 물건에 관심을 갖는 사람이 꽤 많다는 걸 알 수 있었다.

막판에 한 번더 고민했다. 넘 많이 쓰는것 아닌가 하고, 그래서 663을 쓸까하다가 와이프가 그냥 666쓰라고 해서 새벽에 결정한대로 666을 썼다. 1등은 확실시, 2등과 과연 얼마나 차이가 날지가 궁금했다. 넘 벌어지면 많이 아까울 테니까.... ㅎㅎㅎ

어찌보면 장고끝에 급 소심해져서 악수를 두고 있는 것 같다는 생각도 했는데, 그만큼 마음에 여유가 없었다.

 

입찰 마감이 되고 나의 사건이 불려졌고, 20여명이 우르르 앞으로 나갔다. 오늘 입찰건중 최고의 입찰숫자였다. 집행관이 빙긋 웃더니 최고가 매수인을 호명하며 최고입찰가를 불렀고, 이어 사람들의 탄성이 들렸다.

Unbelievable! 이렇게 높은 가격에 낙찰이 되다니라는 탄성이라는 느낌이었다.

왠지 붙고도 쪽 팔린 듯한 느낌..... 그 다음 나의 큰 관심사 2등의 입찰가였다. 차순위 매수자는 6억4천 얼마인지는 기억이 잘 안나고, 나하고 약 2천 가까이 차이가 났다. 역시나 그 많은 입찰자들중 미련하게 높은 입찰가는 적어낸 사람은 나 외엔 없었다.(적정하게 수익을 남길 수있는 낙찰 가격을 써낸 사람과 나의 어제 경매건처럼 싸게 주우려는 사람만이 있었다.) 괜한 기우로 생각한 금액보다 1400만원정도 더 쓴거다.

그래도 큰 후회는 없었어요. 각오한 바라서.... 그러나 사람 마음이라 아쉬움이 없을 순 없었겠죠?..... ㅎㅎㅎ

한편으로는 채무자에게 좋은 가격을 쳐서 사준 셈이니, 명도때 당당할 것도 같더라구요.(별걸로 위로를....ㅎㅎ)

선생님은 그정도 낙찰가에 2등과 그정도 차이는 큰 차이는 아니라 하시더군요...^^

 

 

여하튼 그동안 밤새 조사하고, 주말 임장하고하는 힘든 작업을 더 이상 안해도 되어 좋았어요.

그리고 여하튼 급매보다는 싸게 샀고, 물건이 가격에 비해 넘 마음에 들었으니까요.

빨리 대금납부하고 명도하고 이사했으면 좋겠다는 생각이었지요.

 

그리고, 같은날 또하나 매력적인 물건이 있었는데.... 삼호가든과 같은 입찰일인 것이 아쉬울 정도 였으니까요...

1회 유찰건으로 원래 시세 자체가 비싼거여서 나로서는 최저입찰가 근방에서 입찰할 수 밖에는 없는 거였는데, 그렇게 접근해서는 어제(8/25) 경험으로 십중팔구 떨어지기 쉽상이라는 걸 배웠기 때문에 포기를 했었는데, 그날 그 물건은 단독입찰로 최저입찰가에 조금 더 보태서 입찰하신 분이 낙찰되었습니다. 넘 부러웠습니다. 그야말로 정말 싸게 사신거지요. 역삼동의 새아파트를 그야말로 시세에 80%정도에.... 아마도 1층이어서 관심을 받지 못했나 싶더라구요. 그런데 제가 임장 가봐서 알지만 프라이버시가 완전 보장되는 위치와 조경수로 정말 괜챦은 1층 이었거든요. 저희처럼 어린 애들이 있는 집은 오히려 아이들이 부담이 뛰어놀 수 있는 최고의 조건의 집이었지요. 오늘의 베스트 낙찰건이었어요. 이런 경우도 있구나하는 생각에 열심히 찔러볼 필요도 있는 것 같네요....ㅋㅋ

 

그리고 명도까지는 또 상당한 기다림과의 싸움이었습니다.

 

어제 명도가 완료 되었거든요. *^^*  낙찰 받은지 6개월만이네요.

 

다음에 명도편 올리겠습니다. 오늘까지의 글은 그동안 밀린 숙제였습니다.^^

 

[출처] 현준이 아빠의 경매로 내집 마련 이야기 3탄 (낙찰기)

출처 : 야생화의 실전경매

글쓴이 : 야호(김연주) 원글보기

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