[스크랩] 현준이 아빠의 경매로 내집 마련 이야기 1탄 (경매 입문 계기 ~ 첫번째 입찰)

경매로 내집 마련한 이야기를 하려고 합니다.

 

막상 써 내려 가다보니 한 꼭지로는 넘 긴 것 같아서 나눠서 쓰기로 하였습니다.

대신 입찰하시려는 분들을 위해 좀 상세하게.....^^;

 

이야기는 올 여름부터입니다.

왜 이제 올리느냐구요? 입찰할때부터 회사일도 바쁘게 돌아가기 시작하고, 낙찰하고 나서도 다음 단계로 하나씩 넘어가는것이 쉽게 넘어가지가 않더라구요. 시간적 마음적 여유가 없다보니 쓰게 되지를 않더라구요... 그리고 낙찰후기 올리면 축하해 주고 하는데.... 그다지 아직 축하 받을땐 아닌 것 같기도 하고 해서 미루게 되더라구요.

 

일단 1주전쯤 대금도 완납했고, 아직 점유자도 만나지 못했지만 대금완납때까지 이야기는 쓸 수 있겠네요.

 

(1) 경매하게된 계기

7월쯤이었던것 같네요. 그때까지 회사일도 비교적 여유가 있었고, 재테크도 안다고 생각하고 있었는데...

본업외에 수익이 없었어요. 그래서 이렇게 여유가 있을때 뭔가 수익을 낼 수 있는 것을 해보자는 생각이 들었던 것 같아요.

 

마침 저의 판단으로 부동산 정확히는 주택쪽이 거의 바닥쯤이 아닌가 생각하게 되었습니다.

제가 보유하던 주택은 재건축 아파트였고, 재건축되면 입주하려구 4년전쯤 사둔건데.... 아직 입주때까진 최소 5년은 기다려야 되는 입장이었습니다. 큰 애가 이미 초등학생이니, 교육여건이 좋은 곳으로 이사를 생각한지는 좀 되었습니다.

 

그러다 내집을 경매로 사 볼 수 있지 않을까 하고... 생각하게 되었습니다.

관심지역의 시세는 어느정도 꿰고 있었고, 대법원경매사이트와 무료 경매사이트에서 검색을 해보니 관심이 가는 물건들이 상당수 나와 있더라구요. 최저 입찰가도 매력적이었구요.... 그때부터 마음과 몸이 바쁘게 돌아가기 시작했어요.

 

(2) 경사모 수업과 물건 탐색과정

여기저기 검색해보다 경사모란 카페를 알게 되었고, 7월말쯤이었던것 같은데 공개강의가 있어서 참석하게 되었구요.

8월 첫주부터 화,목으로 진행되는 강의가 있었어요. 주중에 시간내기가 어려워서 주말 강의를 찾아 보려했지만 공개강의때 마음에 들어서 경사모 강의를 듣기 시작했어요.

 

예전에 금융교육원의 부동산FP 통신교육도 한 적이 있고, 권리분석 책도 읽어 본적이 있어서.... 정리하지는 못했지만 이론지식이 어느정도 있는 상태였지만, 아무래도 경매를 실행하기에는 부족하고 불안했지요.

 

처음 1~2주 강의 듣는 동안 경매 프로세스가 어떻게 이루어지고, 권리분석에 대해 정리가 되니까(정리를 해주시더라구요...^^)

경매를 해볼수 있겠구나란 생각이 들더라구요.

 

경매수업날은 열심히 듣고, 없는 날은 열심히 물건 검색하고.... 8월 네째주! 이전까지는 관심물건도 띄엄 띄엄 있었고, 입찰하기도 아직 부담감이 있었는데.... 8월 네째주 이때는 관심물건이 몰려 있었고, 그 때쯤이면 시도할 수 있는 지식이 어느정도 쌓일 것이라 생각되었습니다.

 

어느정도 알고 있는 지역이었지만 입찰 2~3주부터 주말마다 해당 물건지에 가서 물건 및 주변 여건 확인하고, 부동산 들려서 시세 및 기타 들을 수 있는 이야기들 듣고....(부동산 중개소 방문 여러번 해보면 시간 아주 잘 갑니다. 중요한 정보 많이 듣고요...^^

특히나 그 때에는 부동산 경기가 아주 좋지 않아서 부동산 중개소 방문하면 이야기 많이 해주고, 대접 잘 해주죠.)

인터넷과 발품을 열심히 팔았죠.

 

여기서 기존 보유주택을 어떻게 할 것인가에 대한 고민도 많이 하였습니다. 그야말로 빠질만큼 빠진 시세.... 4년을 보유했는데, 현재 가격으로 팔기는 너무 아까웠습니다. 년초에 재건축 기대로 올랐던 가격에 3월부터 빠지기 시작해서 거의 1억까지 빠져 있었으니까요... 분명 다시 상승흐름 타면 금방 회복할텐데 하는 아쉬움. 기존 보유주택은 시공사 선정총회로 어수선할때였거든요.... 분명 호재가 있었고 아직 반영되지는 아닌 시점 -.- 집사람에게 파는건 보류하고 사는 것 먼저 하면 안되겠냐고 했지만 반대가 완강했지요. 이해가 안되는 것도 아니었지요. 살 물건이 비싸서 경락대출 80% 받아도 20%로는 부모님이든 지인이든 도움을 받아야 하고... 다달이 들어갈 이자도 장난 아닐 테니까요.

 

그래서 결국 집을 내놓고, 얼마 안되어 매도 계약을 하였습니다. (제가 계약한 이후 현재까지 매매 회수가 꽤 많이 늘었고 가격도 많이 올랐더라구요 -.- 그런거지 뭐.)

 

여하튼 싸게 사면 된다고 생각했기 때문에 경매 Project를 밀고 나갔습니다.

 

입찰 1주일 전부터 강의하시는 매니저님과 물건에 대해 권리상 유의할 점이 없는지 다시 확인하구요...

 

(3) 첫 입찰

입찰에 참여한 그 주는 프로젝트 제안때문에 매우 바빴는데, 팀원들에게 양해를 구했지요. 그 주 화,수,목 3일동안 오전시간은 양해해 달라...(3일간 매일 입찰에 참여할 계획이였으니까요. 물론 낙찰되면 하루만에 끝!)

강사님은 그렇게 계획 세우지 말라고 하셨지요.... 물건은 많으니 여유를 갖고 해라, 그렇게 타이트하게 계획을 세우면 무리수 두게 되신다고... 어느정도 맞았죠. 계획한 마지막날 입찰까지 가는 바람에 마지막날 2~4위까지 몇 백 단위로 경쟁했는데, 제가 2등보다 2천정도 높게 썼으니까....이궁^^;

그 주는 마지막 입찰일(목요일)까지 하루 서너시간도 채 못잔것 같아요. 넘 힘들었어요....

 

8월 24일(화) 입찰대상 개포우성8차 전용 25.7평에서 2평정도 빠지는 아파트. 양재천이 바로 앞이고, 아파트 주위가 개포동역까지 공원이고, 조금 걸어서 구룡역쪽으로 가면 초,중,고가 다 있죠.... 평소때도 욕심 내던 아파트! 물론 좀 헐었습니다. 그렇다고 재건축 연차도 안 찼고, 그래서 그 지역의 비슷한 평수 아파트보다 시세가 쌌습니다.

2회 유찰되어 최저 입찰가 588,800,000

몇달전 7억 가까이서 낙찰된 예가 있었습니다. 입찰가는 6억5천정도 생각하고 있는데, 가능할까 싶었죠.

 

일주전에 경매법정을 한번 방문해서 경매서류도 얻어왔고, 서류 작성 연습도 해 보았지요.

와이프와 공동 명의로 하려니까, 공동 입찰해야 하더라구요(매니저님 말씀!)

그래서 입찰서류 작성이 좀 더 복잡했어요...^^

 

전날 늦게까지 일하고 와서, 마지막 점검!

후순위 임차인이 있었고, 전세 2억7천. 배당분석까지 해 보니 임차인은 전세금을 대부분 받을 것으로 예상!

명도는 쉬울 것으로 보여 흐뭇! 그런데... 낙찰금액에 따라 달라지지만 제가 입찰하려는 금액으로는 경매 신청자가 배당을 못 받을 수도 있다는게 보였습니다. 무배당원칙인가?(용어가 가물가물하네....) 여하튼 낙찰 받아도 경매가 무효로 될 가망성이 높은 거죠. 이런~~~~

 

그래서 대타를 세웠죠. 서초동의 삼풍아파트 34평?(경매의 건물면적은 등기부상 표시된 전용면적으로 표시되니 일반적으로 부동산 매매사이트에서 부르는 평수와 매칭을 잘해야 되죠! 전용면적보다는 공유면적까지 포함된 분양면적으로 일반적으로 부르니까... 여하튼 그래서 헷갈리네요...) 1회 유찰로 최저 입찰가 696,000,000

음.... 낙찰가가 6억원대 물건을 생각하고 있었으니까 낙찰 받으려면 조금 무리를 하겠죠.

여하튼 거의 잠 못자고 일어나서, 와이프에게 이야기 했습니다. 오늘 개포우성 입찰 포기하고, 서초 삼풍 어떻냐고....

와이프는 상관없다고 해서.... 삼품 입찰하기로 하고 서울중앙지법 경매법정으로 출발.

 

당근 삼품 아파트 여러번 가보았지만 해당 물건은 지도상으로만 확인했죠... 어차피 법원이랑 가까워서 가는길에 들릴려고 했으나, 어제 개포우성을 위해 준비한 입찰 보증금으로는 모자라, 마이너스 통장 활용, 입출금 통장으로 이체하고 보증금 마련을 위해 은행가서 인출하고 하는데... 시간을 많이 소비했습니다. 은행에서 인출하려면 통장이 필요하다고 그래서 갑갑해 지더라구요. 여태껏 은행에서 통장으로 돈 찾은 적은 없어서 당연히 통장은 안들고 갔지요.... 집 어디에 있는지도 잘 모르고.... 그 때 생각이 나더라구요. 제일은행 e클릭통장이라구 통장이 필요없는 통장! 그래서 이야기 했죠... 이 계좌는 그런 통장이다. 은행원이 미안해 하며 수표를 발행해 주었습니다. 본인이 잘 확인해 보지 못했다고... 여하튼 입행한지 얼마 안되 보이는 은행원이어서 화도 못내고, 수고하라고 하고 나왔지요. 여하튼 해보지 않은 걸 할때는 꼼꼼히 프로세스를 점검할 필요가 있더라구요....

간단한 것으로도 꼬일 수 있겠더라구요.

 

경매 마감 20분전에 간신히 경매법정에 도착해서 먼저 게시판을 확인해 보았습니다. 

원래 입찰하려 했던 물건 개포우성8차 "기일변경"!  하하하~ 속으로 웃음이 나왔습니다.

며칠간의 고민을 그 문구하나가 깨끗이 날려 보내더라구요. 

 

삼풍아파트 정확히 기억나지 않지만 7억 살짝 넘겨 쓴 것 같습니다. 단독 입찰일때만 낙찰 받겠죠.

여하튼 다행이 확실한 부분은 미리 작성하고 까리한 부분만 경매 업무 보시는 분에게 확인받아 작성해서 입찰금액 쓰고 해서....

다행이 마감전 입찰 할 수 있었습니다.

 

그제서야 아침부터 뛰었더니 목이 타서 음료수 하나 뽑아먹고....

경매지(2천원) 산 것 훝어보고, 경매사이트 하루 무료이용권들 챙기고,(이거 무지 유용합니다. 회비 비싼 경매사이트 확실히 좋은 정보와 기능 많아요. 입찰가 비용등을 시뮬레이션 할 수 있는 기능들도 있고....^^)

 

경매가 마감되고, 한 사건씩 차례로 입찰자들을 나오게 해서, 최고가 입찰 매수인과 매수가, 그리고 차순위...

그리고 실습차 지난주 갔을때는 안그랬는데... 그 날 집행관은 입찰한 모든 사람과 입찰가를 불러주더라구요. -->요거 다음날(수) 버전같네요.. 기억이 헷갈려서...

 

먼저 개포우성8차, 원래는 기일변경건이니까 입찰서류 자체를 받지 않아야 되는데, 물건명세서도 갔다놓고 입찰도 받았습니다.

집행관이 업무보시는 분에게 실수를 지적하시더라구요. 여하튼 게시판 확인 안하시고 입찰한 분들이 대략 잡아도 10명쯤... 입찰 안하고 돌아가신분들까지 하면 20명이상은 입찰하려든게 아닌가 싶더라구요. 대단한 경쟁률!

입찰들어 갔으면 멋 있었을것 같았음. 그리고 마지막 날 입찰할 물건 가격 산정에 도움도 많이 되었을 것 같구요...

 

입찰 마감후 우연히 옆에 앉으신 여자 분이 그 물건을 입찰하셔서, 기일변경건이라고 일러 주었더니 그 옆에 브로커로 보이는 분이 당황해 하시더라구요. 그리고 알아 보시겠다고 게시판으로 가셔서 확인하고 오셔서...."참 이런일이 거의 없는데..."

두 분에게 무배당원칙인가에 대해 이야기 해주고, 그것 때문일 수도 있다고 얘기했는데....(잘난체) 나중에 알고 보니 그거와 기일 변경과는 상관 없는거 같더라구요. 여하튼 여자분이 듣기에 어려운 얘기라 브로커인지는 모르겠으나 나이 지긋하신 분의 면은 좀 세워드린듯....

얼마에 입찰했냐고 물어보고 싶었는데, 못 물어봐서 아쉬웠음!

 

그리고 삼풍아파트, 첫 입찰이고 갑자기 변경하느라 준비도 제대로 못해서... 요행을 바라고 입찰한거라 그냥 내가 큰 부담없이 입찰할 금액을 썼지요. 한번 유찰건이라 그렇게 사람이 많을 줄 몰랐는데 대략 7~8명쯤 되었던 것 같네요.

결과는 미역국! 최고가 매수인은 7억4천 남짓에 낙찰 받았으니까 저랑 4천 차이!

 

첫 날은 첫 경험의 날로 마감했지요. 와이프는 아쉬워하더라구요.... 그 정도면 좀 무리해서라도 잡고 싶은 가격이라고. 

저도 내일(8/25 수) 입찰건(많이 비싼 물건) 준비하면서 좀 아쉽긴 하더라구요... 나름 낙찰가가 매력적이라, 어제밤에 개포우성 대신 대타만 아니었으면 좀 더 가격분석하고 적극적으로 입찰하였으면 1위와 치열하게 경쟁했을텐데 하는 생각이 들더라구요.

 

음... 삼품아파트 입찰 이야기를 거의 쓰고 나니 왠지 다음날 입찰건 이야기와 헷갈리고 있다는 생각이 드네요.... ㅋㅋㅋ(내 기억력이 그렇지 뭐 -.-, 다시 수정했음...)

 

 

다음은 두번째 입찰과 마지막 입찰(낙찰건) 얘기를 써야 겠네요.... 시간이 허락되면 임장 이야기도 쓰고....^^

[출처] 현준이 아빠의 경매로 내집 마련 이야기 1탄 (경매 입문 계기 ~ 첫번째 입찰)

출처 : 야생화의 실전경매

글쓴이 : 야호(김연주) 원글보기

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