[3분 컨설팅] 임대사업 해보려는데 어딜 사야 성공할까요

Q. 지난 11일 전·월세 대책이 추가로 발표되면서 주택 임대사업 하기가 더 수월해졌다고 들었습니다. 퇴직 후 임대사업을 해볼까 하는데 대책 시행 후 임대사업 전략과 주의사항을 알고 싶습니다.

A. 이번 전·월세 대책에서는 임대사업자에 대한 세제 지원을 확대하기로 했습니다. 지금도 임대사업자에게는 다주택 양도소득세 중과를 완화해주고 요건에 맞으면 종부세를 매기지 않는데 이번에 대상을 더 확대했습니다. 서울과 수도권에서 현재는 주택 5가구를 매입해서 10년간 임대를 해야 세제 혜택을 받을 수 있지만, 앞으로는 3가구를 5년간 임대해도 지원 대상이 됩니다. 매입 주택도 수도권 내에만 있으면 되고 가구당 6억원 이하, 주택 면적도 149㎡ 이하로 완화됩니다.

준공 후 미분양 주택을 임대주택으로 활용할 경우에도 양도소득세와 취득세를 감면받습니다. 건설사가 2년 이상 임대한 준공 후 미분양 주택을 취득하거나 준공 후 미분양 주택을 취득해 5년 이상 임대하면 취득세를 최대 50%까지 감면해 줄 예정입니다. 또 취득하고 나서 5년간 발생한 양도소득에 대해서 양도소득세를 50% 감면받을 수 있습니다. 일시적인 공급 쏠림으로 미분양된 주택을 사서 임대를 하면 앞으로 임대 수익 외에 매매 차익이 생길 때에도 양도세와 취득세를 덜 내게 되는 셈입니다.

결국 이번 대책이 시행되면 임대사업자의 세금 부담이 줄고 수익률은 높아질 것으로 보입니다. 하지만 임대사업이 손쉬운 사업이 아니라 충분한 검토가 필요합니다. 임대 수요가 탄탄해 빈집이 적고 임대 관리가 수월한 곳인지, 가격 대비 입지 등이 양호해 추가적인 주택가격 상승을 기대할 수 있는 곳인지 따져봐야 합니다.

또 세제 혜택을 받으려면 임대사업자 등록을 해야 하고 정해진 의무 임대 기간 등을 채우지 않고 중간에 양도하면 이미 비과세 받은 세액과 이자에 해당하는 가산액을 추징받을 수 있습니다. 임대소득에 대해서는 기타 소득과 합산해 종합소득세를 내야 하는 것도 염두에 두어야 합니다.