우리는 흔히 고정관념에 사로 잡히곤 합니다. 1990~2000년대에 서울 및 수도권 특히 강남권 아파트 가격이 많이 상승했으니 우리는 그동안 부동산시장엔 강남권부동산만 존재한다는 고정관념에 사로 잡혀져 있었는데 이제는 이러한 인식을 바꿔야 할 시점입니다.
세상이란게 전에도 이러이러했으니 앞으로도 이러이러할 것이다라는 고정관념만이 존재하지 않습니다. 세상은 때에 따라 시류에 따라 수시로 바뀌기도 합니다.
필자는 2000년대에 강남권 부동산이 득세할때 왜 강남권 부동산만 득세할까? 강북권 부동산도 있고 지방 부동산도 있는데 하고 의아심을 가지고 있었습니다.
1980년대엔 전국 부동산이 동반 상승했는데 왜 2000년대엔 강남권 부동산만이 득세할까? 라고 깊이 생각해 보았습니다.
2006년 하반기부터 노도강 등 강북과 서울 및 수도권 소외지역, 2007년 하반기부터는 부산 해운대구 부동산이 강남권부동산의 상승 바톤을 이어받을때 아! 이제는 저평가된 지역으로 부동산 가격 상승이 순환하구나하는 것을 직감하게 되었습니다.
고액권화폐 발행, 물가 폭등 등 인플레 시대엔 전국의 모든 부동산 가격이 순차적으로 상승해야 한다는 것이 필자의 지론입니다. 다만 1980년대에 전국 모든 부동산 가격이 상승한 것과는 달리 2000년대 초반엔 IMF 국가비상사태를 막 벗어나 국가경제가 전반적으로 취약한 상태였기 때문에 우선 경제력이 있는 대기업, 고소득층 경제가 먼저 회복되었고 고소득층이 포진되어 있는 강남권부동산이 먼저 회복된 측면이 있습니다. 이때는 경제적으로, 사회적으로 빈부(고소득층, 서민층) 격차가 심한 양극화 시대라고 할 수 있습니다. 양극화 시대이므로 강남권부동산만 득세하였다고 보여지네요.
IMF 이후 대기업, 고소득층 경제가 먼저 회복되고 2005년 하반기~2007년 큰 수출호경기를 맞아 전반적으로 국가경제가 튼튼해 지니 이제는 자연스럽게 중소기업, 서민 경제도 좋아져야 하는건 아닌지요? 이러한 시점에 금반 중소기업, 서민살리기 정책 그리고 8.29 부동산 대책이 발표되었습니다. 8.29 부동산 대책 내용 중 DTI 규제 완화에서 고소득층이 많이 포진되어 있는 강남3구를 쏙 빼놓은 점도 대기업, 고소득층 지향이 아닌 중소기업, 서민층 지향 정책인 때문인 것으로 풀이됩니다.
지방은 1991년 초, 지방 경제가 꼭지점을 친 이래 20여년만에 MB정부에서 소외계층을 위한 중소기업, 서민살리기 정책을 발표했습니다. 중소기업, 서민살리기 정책은 중산층, 지방 부동산과 맥을 같이 합니다.
1990~2000년대의 서울 및 수도권 부동산시장을 지켜본 요즘 젊은이들로서는 작금의 지방 부동산의 대세상승을 이해하지 못하겠지만 1980년대로 거슬러 올라가 생각해 보면 작금의 지방 부동산시장을 충분히 이해할 겁니다.
금반 중소기업, 서민살리기 정책은 빈부의 격차를 해소하기 위한 즉 양극화가 아닌 양극화 해소로 가는 길입니다.
이러한 연유로 향후 대외경제 여건 변화 등 특별한 변수가 없는한 금반 지방 부동산 대세상승은 상당히 오랜기간 동안 지속될 것으로 보입니다. 지방 아파트뿐만 아니라 MB정부의 국토 및 도시개발 정책에 따라 재평가받아야 할 지방 땅도 무척이나 많군요. 강원도는 말할 것도 없고 호남KTX 라인인 오송, 공주, 익산과 4대강 정비사업 라인인 충주, 상주, 나주 그리고 KTX 고속화계획선이 통과하는 충북 제천 그외 새만금, 여수, 포항, 동해안 라인 등 개발 및 교통에 따라 재평가받아야 할 개발지가 너무나 많이 있습니다.
작금의 시대에선 지방 그리고 MB정부의 국토 및 도시개발 정책에 부합되는 개발지 땅이 각광을 받을 차례입니다.
향후 몇년동안의 지방대세가 진행되는 동안 특히 현 시대 정책에 맞지않는 강남3구는 숨을 죽이고 있을 것으로 사료됩니다. 현재 강남3구 부동산의 단점은 고평가, 고가격대입니다.
요즘은 수박 하나가 3~4만원하는 등 물가가 폭등하고 있습니다. 1980년대 후반의 물가 폭등 시대를 연상케 하는군요.
경제논리상 물가가 폭등하는 시기엔 저평가된 부동산 가격이 오를 수 밖에 없습니다. 그동안 저평가된 지방 부동산이 오를 수 밖에 없다는 얘기입니다. 시대가 이제는 지방 부동산을 재평가받게 하는군요.
지방에는 아직도 요즘 아파트 공사비에도 못미치는 평당 300만원 이하 아파트가 무수히 깔려있고 지방광역시 예를들어 부산 뉴타운지구내 땅값은 평당 400만원 전후에 머무르고 있습니다. 서울 뉴타운지구내 땅값이 평당 2000만원대 이상, 인천 뉴타운지구내 땅값이 평당 1000만원대에 있는 것과는 너무나 비교가 되는군요.
개인적으로 이번 지방대세는 짧게는 MB정부 임기말까지, 길게는 2015년 전후까지 이어질 것으로 사료됩니다.
중소기업, 서민살리기 정책, 양극화 해소로 가는 과정 등 큰틀에서 지방 부동산을 생각해 보아야할 시점입니다. 작금은 가치주(강남권부동산) 전성시대가 아닌 소외주(지방, 중산층부동산) 전성시대입니다. 지방 부동산을 예의주시해 보세요.