2011년 부동산 투자, 2가지 기본부터 정립하자.

정현조

 

2011년 부동산 투자, 2가지 기본부터 정립하자.

 

보통 새해 첫 1월은 새로운 계획 수립과 실현성 점검에, 2010년 미처 마무리하지 못했던 일들의 정리까지, 2010년의 연장선인 경우가 많아 정신없이 지나가기 마련이다. 따라서 설을 기점으로 그간 준비했던 계획과 새로운 구상들이 본격적으로 실행되는 시점이라 생각한다. 긴 시간의 침체기를 겪어 온 부동산 시장 역시 긍정적 신호를 보내는 경제 지표들에도 불구하고 관망 상태를 벗어나지 못하고 있었다면, 설을 지나고 봄 기운이 가까워질수록 본격적인 개발계획들이 확정되는 일부 지역을 중심으로 동요가 일어나게 마련이다.

지난 한 해 가장 많은 투자자들의 고민은 2006~2007년 부동산 시장 활황기, 끝자락에 잘못 구입한 부동산의 매도 문제였다. 전반적인 침체기이기도 했지만, 지역도 물건도 잘못 선택해 시장 활황기가 되어도 쉽게 팔 수 없는 지역에 구입한 부동산들이 대부분이다. 

 

부동산 투자의 기본 법칙을 얘기하면 모두들 다 아는 얘기라고 생각할지 모르나, 막상 투자 실천에서는 반대로 행동하는 경우가 많다. 정말 기본적인 것부터 놓치면 결국은 부동산 투자로 어려움을 겪을 수 있음을 알고, 완만하게 상승하는 시장에서 흐름을 잘 타기 위해서는 또한 과거와 같은 잘못을 두 번 다시 반복하지 않기 위해서, 2011년 부동산 투자시 우선 이 2가지 부분만 제대로 정립하고 투자하길 바란다.

 

첫째, 중개물건과 투자물건을 구별하자.

부동산 투자를 하려면 먼저 본인의 자금 상황과 투자 성향, 목표 수익률, 매도 시기 등을 판단해 어느 지역을 결정해야 한다. 그 다음 현장 공인중개사사무소를 찾아가면 된다. 투자 목적과 성향에 따라 지역이 확정되었으므로, 해당 현장에 대해 가장 밝은 공인중개사사무소를 찾아 현재 나와 있는 매물 중 시세, 물건의 내·외부 상태, 권리상 하자 여부 등을 살펴보고 가장 적합한 물건을 선택하면 된다. 해당 중개사무소를 통해 나는 중개라는 서비스를 받는 것이다. 여기서 공인중개사의 역할은 물건에 대한 안내와 권리상의 하자가 없이 온전한 상태로 내가 소유권을 취득할 수 있게 계약 체결과 완결을 도와주는 것이다.

 

그런데 대부분의 사람들이 첫 번째 과정에 대한 정립이 없이 막연하게 친구따라 강남가듯이, 언론 보도에 휘둘려서 무작정 현장을 찾아간다. 현장을 찾아가서는 해당 지역에 대한 눈에 그려지지 않는 장밋빛 브리핑만을 듣고 고민하다가, 또다시 여러 지역을 전전하다가 어느새 시간에 쫓기듯, 뭐에 홀린 듯 덥석 부동산을 구입한다. 구입한 후 잘 샀는지, 어느 정도 보유해야 하는지, 그 지역에 호재는 믿을만한 것인지...그제서야 알아보기 시작한다.

 

무엇이 잘못되었는가?
무작정 뜨는 지역이라도 자금 여력도 안되고 공동투자는 싫다면 가볼 필요도 없고, 미래가치 높은 장기투자처를 단기 시세차익을 목적으로 투자한다면 완만한 상승기, 시장 침체기에는 미처 기다리지 못하고 오히려 손절매하고 빠져나와 실패하는 투자자도 있는 것이다.  

 

진정으로 투자를 잘 하고 싶다면, 우선적으로 본인의 자금 여력과 투자 성향, 원하는 수익률, 그 수익률을 달성하기 위한 보유 기간, 목표 매도 시기에 수요가 발생할 호재 등을 제대로 파악하는 투자 컨셉 정립 과정을 거쳐야 한다.

 

어느 특정 지역에 개입되어 있지 않은 전문가를 통해서나, 현장 공인중개사사무소 중에서도 여러 현장에 밝은 ‘전문가’다운 사무소를 만나 우선 투자 컨셉부터 정립하고, 이후 해당 현장에서 물건을 선택하는 작업을 거쳐야 되는데, 일반적으로 이 과정을 생략하는 것이 잘못된 투자가 되는 이유이다. 내가 왜 그 지역에 투자하는지, 목표 매도 기간까지 자금 유동성은 충분한 지 등의 정립 과정이 없이 부동산에 투자하면 보유 내내 불안하고, 침체기에는 팔지 못해 속앓이 하게 되는 것이다.

 

공인중개사와 투자자 모두에게 해당하는 것으로, 공인중개사 역시 중개할 물건과 투자 물건을 구별하여 브리핑 하는 것이 오랜 고객을 확보하는 길이다.

 

두 번째, 재개발·재건축을 다시 보자.
또 재개발, 재건축이야? 라고 하는 사람들이 있을지 모르나, 이미 년초 영하의 날씨에도 불구하고 재개발·재건축 이론 및 투자강좌에 수많은 사람들이 모여들었다. 재개발·재건축에 대한 이해없이 부동산 투자도 없다는 것을 이미 아는 사람은 다 안다.

 

그간 이들 정비사업은 세입자, 영세 상인 문제 등 서민들을 울리는 투기의 온상으로 부정적인 점만 강조되어 왔다. 그러나 투자 방향을 설정하고, 투자 지역을 선정하는데 재개발, 재건축을 비롯한 정비사업들을 배제하고는 판단할 수 없다.

 

사업시기를 일정부분 조정한다고 하지만, 이미 정상적 절차를 진행해온 사업장이 수십곳이며, 이들 이주수요에 의해 매물 품귀현상이 나타나는 지역은 지속적으로 나타난다. ‘지분쪼개기’로 인해 일반분양분이 줄어들수록 인기있는 지역의 조합원 자격은 그만큼 귀한 매물이 될 것이며, 또한 역으로 ‘지분쪼개기’가 많은 지역은 그만큼 수요가 많은 지역으로서 입지적 가치를 입증한 셈이기도 하다.

 

재개발·재건축은 영원히 반복되는 테마로서 개발의 흐름과 관련 법령 등은 이제는 상식으로 알고 있어야 할 부분이다. 작년 하반기부터 폭발적 공급이 이루어지고 있는 도시형생활주택도 결국 향후 ‘개발’이라는 테마가 없이는 분양률이 저조한 상품들이 나타날 것이다.

이처럼 재개발, 재건축은 내집마련, 자본이득을 원하는 투자는 물론 어떠한 부동산에도 ‘상품’적 가치 여부를 판단하는 기준이 되기도 하는 것이다.

올해 본격적으로 다시 움직일 준비를 하는 투자자라면 재개발, 재건축에 대해서도 다시 체계적으로 정립하고 투자에 임하길 바란다.

 

예스하우스(주)
http://www.yeshouse.net