10년 후 서울 최고의 주거지는 어디?

이주호

 

도시개발 흐름따라 인기주거지도 바뀐다

 

도시는 도심에서 외곽지로, 외곽지에서 도심으로 회귀하여 끊임없이 개발되고 있습니다.

1960~1970년대만 하더라도 서울의 도시개발 방식은 주로 토지구획정리사업이였습니다. 대표적인 토지구획정리사업지구로 강남 영동지구를 들 수가 있네요.

1960~1970년대에 개발된 서울 대표 지역을 살펴보면 용산구 이촌지구, 여의도, 반포, 압구정, 과천 등이 있습니다. 이때까지만 해도 대부분 서울시내(서울 옛도심)에서의 개발이 주를 이루었는데 서울 옛도심 지역의 개발이 포화상태에 이르니 서울 외곽지 개발에 눈을 돌리게 되었습니다.

이러한 외곽지를 개발하기 위해 정부는 1980년 12월 31일에 택지개발촉진법을 제정하였습니다.

택지개발촉진법에 의거 외곽지 택지개발지구(신도시)를 개발하기 위해 1979년, 토지금고에서 확대발족된 한국토지개발공사(토지공사 전신) 등으로 하여금 본격적인 신도시개발사업을 펼치게 하였습니다.

1980년대부터 택지개발(신도시)사업이 본격화되었는데 서울 최초의 택지개발지구는 1981년 4월 11일에 택지개발예정지구로 지정된 개포지구(서울시 시행)입니다. 이후 1983년 6월 28일에는 목동지구(서울시 시행), 1985년 4월 10일 상계지구(주공 시행)가 차례로 택지개발예정지구로 지정되었고 1989년 5월 4일 성남 분당지구(토공 시행), 1989년 6월 20일 고양 일산지구(토공 시행)의 택지개발예정지구 지정으로 본격적인 외곽지 택지개발(신도시)사업이 펼쳐졌습니다.

1980년대부터, 종전 서울시내 토지구획정리사업 위주의 도시개발에서 서울 외곽지, 서울 인근 경기도에서 신도시가 탄생하게 되었는데 이러한 택지개발(신도시)사업 도시개발 흐름에 따라 서울 개포.목동, 성남 분당 신도시 등이 서울 최고의 주거지로 탄생하게 되었습니다.

개포, 목동지구는 도시 외곽지 택지개발(신도시)사업으로 태어난 최고의 인기 주거지입니다. 도시개발 흐름에 따라, 이들 도시외곽지 택지개발지구(신도시)가 1980~2000년대 서울 최고의 주거지가 되었습니다.

장화신고 들어가 구두신고 나오라는 부동산 투자 격언이 있는데 1980년에 서울 외곽지 신도시(택지개발지구)에 장화신고 들어가 오늘날엔 구두신고 나오게 되었습니다.

그러나 오늘날, 2000년대에 개발이 된 판교, 동탄, 광교 등 수도권2기 택지개발(신도시)사업을 뒤로한채 또다른 도시개발사업인 도시재생사업이 등장하게 됩니다.

도시재생이란?

"제2차 세계대전 이후 선진국의 도시에서 급속히 나타난 도시 확장으로 인한 도심 공동화 현상을 극복하기 위해 나타났다. 도시재생 정책을 가장 먼저 도입한 곳은 영국으로 런던의 도클랜드 지역에서 벌어진 대규모 사업은 도시재생의 가장 대표적 사례로 꼽힌다.

우리나라는 2006∼2007년부터 도심재생을 위한 조처로 전국 주요도시에 41개의 도시재정비 촉진지구를 지정했으며, 이가운데 서울 종로구ㆍ중구 세운상가, 대전 동구 대전역세권, 대구 동구 동대구역세권, 부산 영도구 영도 제1지구 등 7개를 시범 지구로 선정했다. 이들 시범지구에서는 주거환경 개선ㆍ기반시설 확충ㆍ도시기능 회복 등의 사업이 추진된다. 국토해양부는 2007년 1월 '도시재생사업단'을 출범시켜 2013년까지 1500억 원을 연구개발에 투자해 쇠퇴한 도시에 활력을 불어넣을 방안을 찾고, 앞으로 5년 동안 국내의 주요 8개 대도시의 도시재생사업에 약 200조 원 규모에 이르는 투자가 이뤄질 것으로 전망했다"(다음 사전에서 발췌)

2011년 1월, 국토해양부는 "신도시 개발에서 도시 재생을 통해 압축도시(Compact City)를 만드는 쪽으로 도시 발전 전략을 바꾼다"라고 발표하였습니다.

이같은 전략 전환은 도시는 외곽지에서 도심으로 회귀하여 끊임없이 개발된다는 도시계획(도시개발) 이론에 근거합니다.

1980년대에 도시는 도심에서 외곽지로 개발하여 탄생한 지역이 서울 개포.목동, 성남 분당 등이라면

2000년대에 외곽지에서 도심으로 회귀하여 끊임없이 개발된다는 도시개발 이론 즉 도시재생사업에 따라 새로 탄생할 지역으로 한강르네상스의 한강 라인, 용산 국제업무지구, 한남뉴타운, 강남의 옛도심인 반포, 여의도, 뚝섬, 남산르네상스 인근지역, 국가상징거리(경복궁~서울역~용산역~한강) 등을 들 수가 있네요.

개인적으로 볼때 10년 후 서울 최고의 주거지는 이 도시재생사업 지역이 될 것임이 분명합니다.

최근, 서울 강남 옛도심 반포의 주가가 하늘 높은줄 모르게 올라가고 있는데 이 도시재생사업의 인기를 미리 예고해 주는듯 합니다.

반포 아래편에 위치한 과천은 과천정부청사의 세종시 이전으로 사경을 헤메고 있는데 서초구 아래에 위치한 과천의 빼어난 입지로 10년 후 반포가 강남의 선두로 나서면 반포 아래편에 위치한 과천도 어떤 개발을 계기로 급부상할 것입니다. 그러나 당장은 과천정부청사의 세종시 이전으로 충격이 클 것으로 생각됩니다.

1980년대에는 외곽지 택지개발(신도시)사업의 개발 논리에 따라 서울시내 옛도심이 소외되어 있었지만 이제 지나온 20~30여년동안 외곽지 신도시개발사업으로 외곽지 개발이 포화상태에 이르니 다시 도시재생, 재개발, 재건축, 도시재정비 등의 도시개발사업 방식으로 서울의 옛도심을 개발할려고 합니다. 아니 서울 시민의 삶의 질이 높아지고 서울이 국제도시로 도약할려면 서울 옛도심의 개발은 필연적입니다.

사실 서울 옛도심을 개발하면 교통거리가 먼 외곽지 신도시(택지개발지구)보다 모든면에서 편리하고 입지 자체도 도심에 근접하는 등 우위에 있습니다.

그러나 지나온 20~30여년동안 쌓아올린 신도시건설 기술로 고속철 기술과 함께 해외에 건설기술을 수출한다고 하니 택지개발(신도시)사업은 우리나라 도시 외곽지 발전뿐만 아니라 건설 수출에도 큰 효자 노릇을 하는군요. 1970년대에 해외 토목, 건축 시공으로 벌어드린 오일달러를 앞으로는 신도시, 고속철 건설이란 첨단건설 기술로 해외에 수출한다고 하니 참으로 격세지감을 느끼게 합니다. 그러고 보면 우리나라와 토목, 건축, 도시, 교통 등 건설과는 뗄레야 뗄 수 없는 관계인가 봅니다.

이제 전국 도시개발사업의 대세는 도시재생사업입니다.

이러한 시대의 흐름에 따라 얼마전에 국토부에서 국토종합계획 수정안을 발표했는데 "신도시를 개발해 도시 외곽으로 확장하기보다는 도심 고밀 개발과 도시 재생 등을 통해 압축도시(Compact City)를 만드는 쪽으로 도시 발전 전략이 바뀐다"는 내용입니다.

당장은 과천정부청사의 세종시 이전으로 수도권보다 지방 위주의 발전이 있겠지만 지방 개발, 발전이 어느정도 이루어지면 2010년대 후반부쯤부터는 도시재생사업에 따라 서울 옛도심이 서울 최고의 주거지로 부상할 것으로 확신합니다.

정책을 거스르지 말라는 부동산 투자 격언이 있는데

정책따라, 도시재생이란 도시개발 흐름따라, 개발붐따라 가야만 성공투자할 수 있습니다.

이제 10년 후 서울 도시개발의 기세는 도시재생, 옛도심, 한강 라인, 한강~남산 배산임수지역, 역세권으로 몰릴 것입니다.

도시개발 흐름따라, 개발붐따라, 건설따라, 국제도시화따라 최고의 주거지, 부도 따라가게 됩니다.

1980년대에는 택지개발(신도시)사업이 도시개발사업의 주를 이루었지만 2010년대 후반부쯤엔 도시재생이 도시개발사업의 주를 이룰 것입니다.

10년 후 서울 최고의 주거지로는 용산, 반포, 압구정, 한남뉴타운, 여의도, 뚝섬 등 한강 라인, 남산르네상스 인근, 광화문~서울역~용산역~한강을 잇는 국가상징거리 라인, 과천, 평창.구기.성북동 등을 들 수가 있네요.

서울 도시개발 흐름을 예의주시하면서 부동산 투자에 임하라고 말씀드리고 싶습니다.

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