[세금이야기] 증여받은지 5년안된 부동산 팔땐

특수관계자(증여자)로부터 부동산을 증여받은 경우에는 수증자가 증여세를 신고 납부하고, 증여받은 부동산을 수증자가 타인에게 양도하는 경우에는 증여받은 사람이 양도소득세를 신고하고 납부하면 된다.

그러나 수증자가 부동산을 증여받은 날로부터 5년 이내에 증여받은 부동산을 타인에게 양도하게 되면 증여세와 양도소득세의 과세방법이 달라진다.

또 증여자가 배우자나 직계존비속인 경우와 그 외의 특수관계자인 경우에 따라 과세방법이 달라진다.

우선 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 부동산을 수증자가 증여받은 날로부터 5년 이내에 타인에게 양도하게 되면 증여자가 수증자에게 증여한 것은 과세하지 않고 수증자가 타인에게 양도한 것으로 보되 양도소득세를 계산할 때 취득가액을 증여받은 가액이 아닌 배우자나 직계존비속이 취득한 가액으로 한다.

이 경우 수증자가 증여를 받으면서 납부한 증여세는 환급받지 못하고 양도소득세를 계산할 때 필요경비로 공제하기 때문에 수증자가 증여등기를 하면서 부담한 취득세, 등록세, 증여세를 환급받지 못하고 필요경비로 공제를 받으면서 발생하는 세금차액만큼 세금을 더 내게 된다.

이 규정은 수증자가 타인에게 양도하는 시점에 배우자가 사망한 경우에는 적용하지 않지만 이혼한 경우에는 적용한다.

또한 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우에도 이 규정은 적용하지 않는다.

배우자나 직계존비속이 아닌 특수관계자로부터 증여받은 부동산을 증여받은 날로부터 5년 이내에 양도하는 경우에는 비교과세를 하게 된다.

이때 수증자가 납부한 증여세와 양도소득세를 합한 금액이 증여자가 직접 타인에게 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세보다 큰 경우에는 수증자가 증여세와 양도소득세를 내지만 수증자의 증여세와 양도소득세의 합계액이 양도자가 직접 타인에게 양도한 것으로 보아 계산한 양도소득세보다 적은 경우에는 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.

이때 수증자에게는 증여세를 부과하지 않는다. 따라서 이미 증여세를 납부하였다면 환급하여 준다.

다만, 수증자가 양도한 양도소득이 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 이 규정을 적용하지 않는다.

이러한 규정을 적용할 때 5년이라는 기간의 계산은 등기부등본에 기재된 소유기간에 따른다.

[유찬영 매경세무센터 세무사]