[법률이야기] 1가구 2주택 취득세 절세 방법

새해부터 시행되는 세제 중 가장 많이 바뀐 곳이 바로 지방세 분야다. 지방세 중 부동산 취득세는 국민들의 생활과 밀접한 관계가 있다.

원래 부동산을 취득하면 취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4% 등 모두 4.6%가 부과되는 것이 원칙이다. 다만, 세법이나 조례 등에 따라 이 세율이 줄어들기도 하고 늘어나기도 한다. 특히 주택 거래는 국민 생활과 밀접하므로 감면할 필요가 있어 4.6%의 50% 수준에서 과세돼 왔다. 그리고 이 감면은 취득자가 개인이든 법인이든 집이 많든 적든 금액이 크든 작든 무조건 적용됐다.

그런데 이렇게 감면이 무차별적으로 적용되면 지자체의 세수가 부족해진다. 정부는 이런 점을 고려해 올해부터는 무분별한 감면이 되지 않도록 감면원칙을 정했다. 이렇게 되면 손해를 보는 사람들이 나타나게 되는데 대표적으로 고가주택 취득자와 다주택 보유자다.

이 중 고가주택자는 취득가액이 9억원을 넘는 주택을 취득한 사람을 말한다. 따라서 무주택자라도 이 주택을 취득하면 취득가액의 4.6%를 취득세 등으로 내야 한다. 기본적으로 고가주택자는 담세력이 있으므로 감면을 허용하지 않겠다는 것이 법 개정 취지다.

한편 취득세 감면대상이 되지 않는 다주택자는 2주택 이상을 보유하는 자를 말한다. 즉, 개인이 주택을 취득해 2주택 이상이 되면 이를 다주택자로 분류하고 감면을 배제한다.

다만, 이 과정에서 검토할 것이 있다. 주택 수 산정을 개인별로 하는지 가구별로 하는지와, 기존 주택에 거주하지 않더라도 감면이 적용되는지의 여부 등이다.

 

전자의 경우 취득세는 철저히 개인별로 과세 판단을 한다. 즉 부부 중 한 명이 집을 갖고 있는 상태에서 집이 없는 배우자가 집을 취득하면 1가구 2주택에 해당하나, 개인별로 보면 1주택씩을 보유하는 셈이 된다. 따라서 무주택자인 배우자가 취득하는 주택이 9억원을 초과하지 않는 한 감면을 적용한다는 것이다. 주택을 처분할 때의 양도소득세 과세 판단은 개인별이 아닌 가구별로 한다. 두 세목 간에 차이가 발생하는 점에 주의하기 바란다.

 

후자의 경우에는 1주택자가 집을 옮기는 상황에서는 기존 주택에서 거주한 상태에서 새로운 주택으로 이사 가야 취득세를 감면한다고 한다. 하지만 거주를 꼭 해야 하는지는 법에서 정하고 있지 않은 만큼 각 지자체 세무과를 통해 이를 확인하는 것이 좋다.

예를 들어 서울 강남구 역삼동에 거주하고 있는 김영수 씨(55)는 올해 주택을 추가로 취득하려고 한다. 얼마의 취득세를 부담해야 할까? 본인은 주택을 보유하고 있지 않으나 배우자가 1채 보유하고 있다. 먼저, 주택을 본인 명의로 취득하는 경우에는 취득한 주택 가격이 9억원을 넘지 않는 한 감면받을 수 있다. 김 씨 본인은 무주택자에 해당하기 때문이다.

 

다음으로, 배우자 명의로 하는 경우에는 이미 배우자가 주택 1채를 보유하고 있으므로 배우자가 취득하면 다주택자에 해당한다. 이런 상황에서는 새로운 주택을 산 후 2년 내에 처분하고 새로운 주택으로 거주지를 옮겨야 취득세를 추징당하지 않는다. 2년 내 처분기한은 양도소득세 비과세를 위해서도 필요하므로 처분기한에 유의할 필요가 있다.

 

마지막으로, 김 씨와 그의 배우자가 공동 명의로 취득하는 경우에는 일시적 2주택자의 요건을 충족하면 감면이 허용된다. 단, 이때 고가주택 여부는 각자의 지분가액으로 판단하는 것이 아니라 전체가액을 통해 판단한다. 취득가액이 10억원인 상태에서 공동 명의를 하는 경우, 전체금액으로 보면 고가주택에 해당하므로 감면이 허용되지 않는다는 것이다.

[신방수 세무법인 정상 대표세무사]