8.29 활성화 대책이후, 내집마련전략

박상언     2010/09/01 21:31

 

8.29 활성화 대책이후, 내집마련전략 

 

내년부터 입주물량  대거줄어,올해말이 기회일수도  

 

실수요자에 대한 총부채상환비율(DTI) 폐지와 다주택자 양도세 중과 유예를 골자로 하는 정부의'8.29 부동산 대책'이 발표된 이후  부동산 시장은 아직 큰 변화가 나타나고 있지는 않다. 단  일부 지역 매도 대기자들이 매물을 거둬들이고 호가도 올리는 등 정부의 규제완화에 대한 기대감을 나타내고 있다. 하지만  매수세가 따라 붙지는 않아 당장 실제 거래가 이뤄지는 경우는 아직 드물다.

 지금까지 ,  DTI 한도는  서울 강남 3구가 40%, 서울이 50%, 인천·경기도는 60%로 제한된 상태다. 6월 말 기준 서울지역 주택담보대출의 DTI 평균이 23%로 규제 한도에 못 미치고 평균 DTI 소진 비율은 20% 정도에 그칠 정도다. DTI가 실수요자에 한해 시행되고 있는  지금도  소진 비율은 20%이다. 즉,  DTI 한도가 늘어난다고 해도 집값 상승에 대한 기대감 없이는 DTI 한도폐지 효과는 반감될수 밖에 없다. 8.29 대책은 실수요자에 한해 DTI선별적 폐지했으나  집값 상승기대감이 있어야  대책 효과가 나타날 가능성 농후하다.  현재 부동산 시장 상황으로 볼 때 효과 반감될 수 밖에 없다.

 주택시장 활성화를 위해서는 대상제한없는  DTI 전면적인 완화뿐만 아니라  보금자리 주택과 같은 공공주택분야에서의 대규모  공급과 시기조절도 추가적으로  이뤄져야 한다.

 

실수요자들의 내집마련 전략

 

정부의 8·29 주택거래활성화 대책 발표 이후 DTI 한시적 폐지의 혜택을 받고자 하는 매도자와 매수자들의 문의 늘고 있다. 일단 실수요자들은 내년보다는 올 가을에 집을 사는 것이 좋을수 있다.

이에 비해 매도자들은 올해보다 내년 이후에 집을 파는 것이 유리하다. 내년에는 입주물량이 줄어 들고 부동산 대책에 대한 실효성이 나타나는 등 지역별로 가격 상승 여지가 조금 있기 때문이다.

  5억원짜리 아파트를 서울(비강남 지역)에서 살 경우 집값의 50%인 2억5000만원까지 대출이 가능하다.이에 비해 매도 희망자들의 경우 대책영향으로  내년에 주택가격상승이 예상된다면 올해보다는 내년 상반기 정도가 원칙적으로 유리하다.

중소형위주의 실속형 주택중에서 전세비율이 비교적 높게 형성되고 있는 지역을 실수요위주로  공략해야 한다. 전세비율이 높게 형성되고 있다는 말은 실수요자들이 선호하는 곳으로, 불황기에도 하락폭이 제한적이기 때문이다.

신혼부부는 8·29 대책에서 부활한 생애 최초주택 구입자금을 적극 활용할 필요가 있다. 생애최초주택구입자금을 대출받아 중소형 급매물을 노려볼 만하다. 부부합산 연소득 4000만원 이하로 최대 2억원까지 연리 5.2%로 최장 20년간 대출받을 수 있다.

 

다주택자들의 매도 전략

 

8·29 부동산 대책을 통해 양도세 중과 완화기간이 2년 더 연장된 만큼 다주택자들은 서두를 필요는 없다. 2012년 말까지만 집을 매도하면 양도세가 중과되지 않고 일반세율을 적용받기 때문이다.1가구 2주택자로 우선 양도세 중과 유예 기간 내에 하나의 주택을 팔 계획이라면 시세 차익이 적은 집부터 파는 것이 유리하다. 시세 차익에 따라 세금이 달라지기 때문에 시세 차익이 적을수록 세금부담도 작다. 1주택자가 되면 3년 보유(서울 2년 거주 3년 보유) 후 팔면 양도세 비과세 혜택을 누릴 수 있어 시세 차익이 아무리 커도 세금을 내지 않아도 된다.

1가구 2주택자의 경우 집 소유 및 유지에 금전적 부담이 크지 않다면 1∼2년 더 보유해도 나쁘지 않다 .양도세 중과세 혜택이 2년 더 연장된 것을 적극 활용해 시장 회복기에 처분하는 것이 이득이 된다. 내년 상반기부터 입주량이 대폭 줄어들것으로 예상되므로 실수요자들은 올해 4분기부터나 이보다 한발 앞서 추석이후 3분기경에 매입시기를 잡는것도 고려해볼만하다.  점진적인  금리인상이 예상되는 만큼 대출비율을 최소화하는데 중점을 둬야한다.