Q- 저는 서울 소재 아파트를 보증금 8,000만원에 임차하여 주민등록을 마치고 입주하여 거주하고 있습니다. 그런데 최근 등기부등본을 확인해 보니, 제가 입주하기 전에 다른 임차인이 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 해놓고 이사한 것을 알게 되었습니다. 지금 이 아파트는 근저당권자에 의한 경매절차가 진행 중인데 이 경우에 저는「주택임대차보호법」상의 소액임차인으로서 보호받을 수 있을까요?
A- 주택임대차보호법 제3조의3 제6항은“임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료된 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에 한한다)을 그 이후에 임차한 임차인은 제8조(보증금 중 일정액의 보호)에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다”고 규정하고 있습니다. 그러므로 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 임차인을 보호하기 위하여 그가 임차보증금을 반환받을 때까지 임차인의 우선변제권 등의 권리를 유지하도록 해주는 것입니다. 요컨대 주택임차권등기가 경료된 아파트에 새로 입주해 온 임차인에 대해서는 주택임대차보호법상 소액임차인의 최우선변제권 등을 인정하지 않습니다.
그 이유는 주택임차권등기명령에 의하여 주택임차권등기를 경료한 임차인이 이를 믿고 이사를 가게 되면 집을 비워주게 되므로, 임대인은 그 집을 다시 쉽게 임차할 수 있게 되고 그 이후의 임차인이 소액임차인인 경우 그 소액임차인에게 최우선변제권을 인정하게 되면 주택임차권등기를 한 임차인은 물론 저당권자를 비롯한 다른 선순위 권리자의 이익을 해하게 될 우려가 있기 때문입니다.
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