[스크랩] 2010년 12월말에 발간된 확정일자 업무편람 - 법무부

법무부에서 2010년 12월말에 발간된 확정일자 업무편람에 따라 수업내용의 일부 혼동스러운 부분을 명확히 하고자 요약발췌하여 게재합니다.  - 주임교수 이진행

 

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1. 임대차계약증서 확정일자 부여

 

(1) 청구인

- 주민등록 전입신고자, 임대차계약 당사자 여부를 불문하고 주택임대차계약증서 소지인은 누구나 청구가능하며, 전입신고 이후 확정일자 부여를 별도로 청구할 수 있고, 임차인의 가족 또는 지인 역시 임차인과의 관계를 증명하지 아니하고 청구할 수 있다.

 

(2) 대상 문서

- 주택임대차 계약증서로서, 계약자인 임대인과 임차인, 목적물인 주택, 사용대가인 차임(보증금, 월세)이 기재된 계약서이나, 읍∙면∙동∙출장소의 장은 주택임대차계약증서 이외의 사문서에 대한 확정일자 부여 권한이 없으므로 차임이 없는 사용대차계약증서에 확정일자인을 찍더라도 확정일자의 효력은 없다.

 

- 주택임대차계약증서에는 임대인, 임차인의 인적사항 이외에 임대인과 임차인의 서명 또는 기명*날인이 있어야 하고, 날인에는 무인(拇印)이 포함되므로 임대인, 임차인의 기명무인이 있는 주택임대차계약증서라 하더라도 확정일자 부여가 가능하다. 기명이란, 성명을 기재하는 것으로 서명과는 달리 자필여부를 불문하므로 인쇄도 무방하다.

 

(3) 확정일자 부여절차

- 임대차기간을 약정하지 아니하더라도 주택임대차계약을 체결할 수 있고, 임대차기간을 정하지 아니한 임대차계약은 임대차기간을 2년으로 간주하므로 임대차기간이 기재되지 아니하였더라도 이를 보충할 것을 요구할 필요는 없다.

 

-그리고 계약증서 사본에 확정일자를 부여하더라도 확정일자의 효력이 인정되므로 주택임대차 계약증서가 사본임을 이유로 확정일자 부여를 거절할 수 없다.(대법원 2005다45537)

 

- 최근 전세금의 하락이나 폭등으로 사정변경, 계약갱신 등으로 차임이 변경되자, 소지인이 확정일자를 이미 부여받은 주택임대차계약증서를 정정하고 확정일자를 재청구하려는 경우 변경된 내용에 따라 주택임대차계약증서를 새로 작성하여 확정일자를 받더라도, 변경 전 주택임대차계약증서를 계속 소지하면 종전 보증금에 대한 우선변제권이 그대로 인정된다는 것이다.

 

 

2. 확정일자부의 열람

 

(1) 「공공기관의개인정보보호에관한법률」등 관계법령에 따라 열람가능하며,

 

(2) 사생활의 비밀을 침해하지 아니하는 경우에는 열람허용, 법원행정처(부동산등기과-297, 06. 2. 14)역시 자신의 이해관계 있음을 소명할 수 있는 법원판결문이나 공증 또는 소송계속증명서 등을 입증자료로 활정일자부의 기부번호, 일자확정청구일자, 청구인 등 열람대상을 특정한 경우에 한하여 확정일자부를 열람할 수 있도록 하였다.

 

(3) 확정일자부 계약서의 분실과 우선변제권

- 확정일자를 받은 주택임대차계약증서를 분실∙멸실하더라도 확정일자부에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장할 수 있으므로 당사자의 열람청구가 많을 것으로 예상된다. 이에 관한 대법원판례는 96다12474 (공보 불게재) 원심은 (생략) 소외 공증인가 ○○○법무법인의 사무소에 보관된 확정일자 발급대장에 의하면 피고가 종전의 임대차계약서에 위 1992. 9. 28. 자로 확정일자를 받은 사실이 증명되는 사실 등을 각 인정하였는바, 관련 증거들에 비추어 살펴보면 원심의 위와 같은 사실인정은 정당하고, 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 임차인이 나중에 그 임대차계약서를 분실하거나 그 임대차계약서가 멸실되었다고 하여 그 우선변제권이 소멸하게 된다고는 볼 수 없다고 판시하였다.

 

[ 실무상으로는 임차인이 확정일자를 받은 임대차계약증서를 분실하였을 경우, 배당절차에서 확정일자를 입증못하거나 나중에야 확정일자를 받은 임차인이 선순위보다 불리하게 권리를 적용받게 되는 경우가 있었습니다.

 

확정일자를 부여하는 법원공무원에게 적용되는「사문서의 일자확정 업무처리에 관한 예규」에 따르면, 확정일자는 문서 원본에 부여하도록 한 것을 두고 법원실무자들이 이 지침을 그대로 배당절차에도 원용하여, 임차인이 확정일자를 받은 계약증서를 분실한 것을 두고 계약증서 원본이 없다고 선순위 권리를 인정하지 않았던 것으로 보입니다.

 

하지만, 공증인 관련하여서는 관련규정이 없고, 공증인이나 읍∙면∙동주민센터가 사본에 부여한 확정일자에 대하여도 확정일자의 효력이 인정된 점을 감안한다면, 해당 임차인들이 배당절차에 적절한 방법으로 이를 입증하면서 권리주장을 해야 할 것으로 보입니다. - 필자의 사견이며, 원본파일을 첨부하니 관심있는 분들은 참고하시기 바랍니다. ]

 

확정일자업무편람.pdf

 

 

 

 

출처 : 건국대학교 부동산아카데미

글쓴이 : Dr.ikonkuk 원글보기

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