2011년 부동산시장 전망

이주호

 

부동산 호경기는 적어도 2012년까지는 이어진다

 

2008년 미국발 금융쇼크, 2010년 유럽발 재정위기 등으로 지나온 몇년동안 부동산시장은 무척이나 힘들었습니다.

그러나 부동산경기에는 침체뒤 회복 사이클이 있고 위기뒤에는 기회라는 말이 있습니다.

2008년 하반기, 코스피지수가 1000포인트 아래로 추락한 후 코스피지수의 반등과 함께 강남권 재건축의 반등이 있었지만 2009년 9월 서울·인천·경기도지역의 DTI 규제, 2010년 대외경제 악화로 그만 부동산경기가 주저앉고 말았습니다.

그러나 2010년 9월 코스피지수의 상승과 함께 2010년 말에는 코스피지수가 대망의 2000포인트를 돌파하는 등 실물경제의 본격적인 회복이 있었습니다.

부동산은 부동산시장 자체만으로 움직이는 것이 아니라 부동산시장은 실물경제란 큰틀의 한 부분에서 움직이기 때문에 이 코스피지수 2000포인트 돌파는 부동산시장을 전망하는데 중요한 잣대가 됩니다.

2011년의 총체적인 경제 흐름은 코스피지수의 대세상승과 내수호경기 도래입니다.

내수호경기때에는 내수관련주와 저평가부동산이 동반 상승하는데 이는 곧 경제논리입니다.

그러면 2011년 그리고 2011년 이후의 부동산시장은 어떻게 전개될까요?

1) 2010년 9월부터 상승 코스로 들어선 부동산경기는 코스피지수 2000포인트 돌파와 함께 본격적인 실물경제 회복 즉 부동산경기 회복에 들어 갑니다. 2005년~2007년 재래산업 수출호경기로 코스피지수가 1000에서 2000포인트까지 2배갔듯이 2010년~2012년 내수호경기때에도 코스피지수가 2000에서 4000포인트까지 2배 상승해야 한다는 것이 필자의 지론입니다.

2) 2012년까지는 내수관련주와 저평가된 부동산, IT·자동차주 세상이 될 것으로 예견됩니다.

3) 지역별로는 정부과천청사의 세종시 이전으로 과천·수도권은 '지고' 세종시·지방은 '뜨고'하는 세상이 될 것으로 예상됩니다. 지방은 주도주, 수도권은 비주도주라는 얘기인데 금반 지방대세는 2014~2015년까지 이어질 것으로 생각됩니다.

4) 향후 서울및수도권내에서는 분당·용인 라인 '뜨고' 과천·평촌 라인 '지고'가 예상됩니다. 분당은 비록 리모델링 수직 증축이 안된다는 소식이 들려옵니다만 딴 방법을 도입하면 아직 기대감은 있다고 생각합니다. 과거 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 이른바 버블세븐지역의 움직임은 비슷했으나 앞으로 서울 지하철3호선 라인 분당신도시와 지하철4호선 라인 과천은 운명을 달리할 것으로 예상됩니다. 정부과천청사의 이전이라는 악재와 리모델링이라는 호재가 이들 지역의 운명을 갈라 놓는군요.

5) 서울 지하철4호선 라인 과천, 반포, 용산과 한강 라인 압구정동은 금반 부동산경기 사이클에서 워밍엎을 한 후 2014~2015년까지 지방대세가 끝난 뒤 몇년동안의 조정기간을 거쳐 2017년쯤 주도주로 부상하지 않을까하고 예상해 봅니다. 향후 서울의 주도주는 과거 주도주인 강남내륙지 대치, 개포, 도곡에서 과천, 반포, 용산, 압구정 등 한강 라인으로 급격히 이동할 것으로 예상됩니다. 2017년 정도부터는 도시개발 흐름이 종전 외곽지 신도시(택지개발지구) 위주의 개발에서 서울 옛도심으로 회귀하여 개발(재개발, 재건축, 뉴타운)하는 위주로 전환하기 때문에 도시개발 흐름에 따라 당연히 이들 지역이 주도주로 부상할 것으로 예견됩니다. 정부과천청사가 떠난 과천은 가칭 과천지원특별법으로 지원하고 교육·과학 연구도시로 개발할 경우 다시 태어날 것으로 사료됩니다. 그러나 과천 부동산의 회복은 당장은 아니고 상당기간 조정을 받아야한다고 생각합니다. 향후 평촌~과천~반포~한강~용산~서울역~시청~광화문을 잇는 라인은 황금라인이 될 것입니다.

6) 강남권 아파트가 워밍엎을 거치는 동안 오피스텔, 도시형생활주택, 상가 등 수익형부동산이 상품별 주도주로 그 자리를 메울 것으로 보입니다.

7) 지방 선두주자 부산 부동산은 직전 2~3년동안 중소형 대세가 있은 관계로 향후 중대형 대세가 도래할 것으로 예견되며 지방 후발주자 대구, 광주, 구미 등과 분당, 용인, 강북 일부지역은 2012년까지 중소형 대세, 2012~2014년 정도까지는 중대형 대세가 될 것으로 예상됩니다.

8) 4대강 뉴타운 호재로 특히 대구, 구미, 여주, 충주 등지의 부동산을 좋게 보고 있습니다. 이들 지역은 그동안 저평가되어 있어 한풀이를 할 것입니다.

9) 세종시 건설로 부동산시장의 판세가 세종시 그리고 지방으로 기울어 졌습니다. 세종시와 세종시 인근 부동산을 상당히 밝게 보고 있습니다.

10) 다주택자 양도세 중과 완화가 2012년까지 연장되고, 보금자리주택 첫입주가 2012년 정도가 되니 보금자리주택에 입주하기 위해 기존 주택을 매도할 경우 2012년 이후에는 수요공급의 법칙상 매도 물량이 넘쳐 부동산시장에 충격을 줄 것으로 예상됩니다.

11) 2012년 이후에는 일부 지역 중대형 그리고 골프회원권, 헬스회원권, 콘도 등으로 매기가 순환될 것으로 보입니다.

12) 분명한 것은 MB정부 임기말인 2012년까지는 내수 전성시대로 내수관련주와 저평가된 부동산의 세상이 됩니다. 그러나 부동산의 경우 어떤 지역, 평형, 상품을 선택하느냐에 따라 투자의 성패가 좌우됩니다. 내수관련주란 건설, 은행, 증권, 유통, 여행주 등이며 트로이카주는 건설, 은행, 증권주를 말합니다. 이들 트로이카주의 부활은 1987년 이후 20여년만의 부활으로 그 폭발력은 대단할 것으로 사료됩니다.

13) 부동산경기를 전망하는데 있어서는 대외경제 여건 등 여러가지 변수가 있지만 작금의 정책의 큰줄기는 경기의 급격한 하강을 방지하기 위한 경기연착륙 경제 정책인데 경기를 연착륙하기 위해서는 내수를 진작할 수 밖에 없습니다. 이는 경제논리입니다.

14) 본격적인 금리인상은 경기가 과열될때 나오는 조치로 초기 금리인상이 실물경제, 부동산경기 회복을 꺾지는 못할 것입니다. 금리인상은 총제적인 경제관점에서 생각해볼 문제입니다.

15) 향후 부동산시장의 호재로는 전철·고속도로 개통 등 교통 호재, 세종시 건설, 4대강 뉴타운 등 개발 호재, 동남권국제공항 건설 발표, 평창동계올림픽 유치, 2011년 대구 세계육상선수권 대회, 2012년 여수 세계무역박람회 등이 있네요.

이상은 필자의 견해로 필자의 견해를 맹신하지 마시고 단지 투자에 참고만 하시기바랍니다.

2011년 봄, 대한민국 부동산시장은 뜨겁게 달아올 것입니다. 2011년 년초 겨울은 부동산 투자에 있어서 적기입니다. 모처럼 오는 투자 기회를 놓치지 마시기를 당부드립니다.