1부 땅 구하기-(14)땅 매입 계약 전에 토지이용계획확인원 체크는 필수

전원주택용 땅을 마련하는 방법은 두가지가 있다. 이미 대지나 단지 형태로 개발해놓은 택지를 구입하거나, 지목이 전·답·과수원이나 임야인 땅을 매입해서 대지로 바꾸는 것이다.

후자를 전용이라고 하는데, 농지전용(전·답·과수원)과 산지전용(임야)은 허가사항이다.

농지와 임야는 대지에 비해 가격이 훨씬 저렴하다. 하지만 전용비용이나 도로여건, 토목공사 조건, 지하수와 오폐수 처리, 민원문제 등을 감안하면 되레 대지를 구입하는 것 보다 더 많은 비용이 들 수도 있다. 따라서 꼼꼼하게 득실을 따져보고 결정해야 한다.

전용허가 행위는 직접 할 수도 있지만 아주 까다롭고 귀찮기 때문에 대부분 측량설계사무소나 토목설계사무소 등에 대행을 맡긴다. 이들은 지방 관공서와 잘 통하기(?) 때문에 시골에서 전용허가를 받는게 어렵지는 않다. 다만 대행 수수료는 업체별로 다소 차이가 있기 때문에 같은 서비스라면 한푼이라도 절약할 수 있는 곳을 택하는게 좋다.

전용이 가능한 토지는 일반적으로 용도지역이 관리지역인 땅이다. 물론 관리지역이 아니라도 전원주택을 지을 수 있는 땅은 많지만 전용이 까다롭거나 아예 불가능한 경우도 많다.

관리지역 여부를 확인할 수 있는 방법은 '토지이용계획확인원'을 떼어보면 된다. 시·군청에서 발급하는 이 서류에는 토지의 용도지역, 즉 관리지역인지 농림지역인지 아니면 자연환경보전지역인지를 표시해놓았다.

우리나라 전 국토는 '국토의 계획과 이용에 관한 법률'에 의해 4개의 용도지역 즉 도시지역, 농림지역, 관리지역, 자연환경보전지역으로 나뉘어있다. 상업시설 공장 빌딩 등이 들어서 있는 곳은 도시지역, 농사짓는 땅은 농림지역, 자연환경이 좋은 국립공원이나 강변, 호수가 등은 자연환경보전지역으로 지정되어 있다.

도시지역도 아니고 농사를 짓기에도 불편하며, 경관도 그저 그런 곳은 관리지역으로 지정해 제한적인 개발이 가능하도록 해놓고 있다.

관리지역은 다시 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역으로 세분화 되며, 건폐율과 용적률 규정이 각각 다르다. 즉 땅 위에 집을 지을 수 있는 면적(건폐율)이 계획관리지역은 40%(용적률 100%), 생산 및 보전관리지역은 20%(용적률 80%)까지다. 전원주택을 짓는 데는 이들 땅 어느 것이든 상관없지만, 그 땅의 가치는 당연히 계획관리지역이 높다.

용도지역 2가지가 중복된 곳도 있다. 한 필지에 2개의 용도지역이 지정된 것으로, 이때 정확한 내용은 시·군청에 문의해보면 된다.

토지이용계획확인원에는 땅 개발에 따른 각종 규제사항도 표시되어있다. 군사시설, 농지, 산림, 자연공원, 수도, 하천, 문화재보호구역, 전원개발, 토지거래허가구역 여부 등 이다.

결국, 어떤 땅을 매입해 전원주택을 짓고자 할 때 지적도와 함께 꼭 챙겨봐야 할 서류가 바로 토지이용계획확인원이다.

(헤럴드경제 객원기자, 전원 & 토지 컨설턴트)