-(12)‘전원생활+투자가치’ 두토끼 사냥...정보 선점력과 분석력을 키워라

전원생활을 꿈꾸며 시골 땅을 찾는 사람 100명 중 99명은 향후 자신이 매입한 땅에서 자연이 주는 축복을 향유하면서 한편으로는 땅의 가치(지가)도 상승하길 바란다.

사실 도시에서 시골로 들어오면서 수입원이 끊기거나 새로 맞닥뜨린 농업에 전적으로 의존할 수 밖에 없다면 땅값 상승을 바라는 것은 어찌 보면 당연한 일이다.

그럼 투자가치가 높은 지역, 미래가치를 품은 땅은 어떻게 알 수 있을까.

부동산 가운데서도 특히 토지는 정부 정책에 따라 그 가치가 좌지우지된다. 그렇기에 먼저 토지정책의 흐름을 제대로 읽어야 한다. 땅값 상승을 견인하는 지역 개발은 바로 이 토지정책에 의해 진행되기 때문이다.

토지정책의 흐름을 파악하기 위해서는 정보 선점력과 분석력이 요구된다. 하지만 일반인들이 이를 갖추기란 쉽지 않다. 

토지시장에 큰 영향을 미치는 국토종합계획이나 도시기본계획, 지구단위계획, 도시개발계획, 각종 정비계획 등을 직접 수립하는 공무원들과 관련 전문가들이 정보 선점력과 분석력에서 훨씬 앞서는 것은 사실이다.

그렇다고 ‘길’이 없는 것은 아니다. 비록 일반인들이 정보 선점력은 뒤지더라도, 이후의 과정에서 얼마나 치밀하게 정보를 수집하고 가공 처리해서 내 정보로 만드느냐에 따라 전문가 못지않은 정보 분석력을 갖출 수 있다.

그에 필요한 정보는 이미 신문이나 인터넷에 널려있다. 다만 수많은 정보 속에서 옥석을 가려내는 감각을 키워야 하는데, 이는 결국 끝없는 공부와 실전을 통해서만 얻을 수 있다.

또한 정보 선점력이 다소 뒤지더라도 그게 토지 투자에 있어 큰 걸림돌은 아니다.

대개 토지 정책은 중장기 계획이기 때문에 기초조사-입안-결정-시행 과정에서 주민 의견수렴 및 공청회, 시·군·구의회 보고, 도시계획위원회 심의 등 다단계 절차를 거친다. 계획 수립에만 몇 년이 걸리기도 한다.

따라서 자신의 관심지역을 대상으로 이런 토지정책 수립과정에 세심한 주의를 기울이면 남들보다 한발 앞서 정보를 선점할 수 있다. 물론 남들보다 빨리 정보를 선점했다고 해서 반드시 좋은 투자성과, 즉 높은 수익률을 올리는 것은 아니다.

주식 뿐 아니라 부동산 투자의 성패도 타이밍에 달려있다. 특히 매수 보다는 매도 타이밍이 중요하다. 정보를 선점했더라도 매수 타이밍이 너무 앞서다 보면 장기간 투자금이 묶이게 되고, 이런 저런 사정으로 중간에 손해를 보고 되팔고 나와야하는 최악의 경우도 생긴다.

오히려 정보가 시장에서 서서히 퍼져가는 시점에 사들여, 완전히 열매를 맺었을 때 판다면 비록 조금 늦게 매수 타이밍을 잡았다 하더라도 단기간에 최고의 수익률을 올릴 수 있다.

초대형 개발 호재인 고속도로 건설을 예로 들어 보자. 대개 고속도로 IC 주변지역은 개발계획 입안 및 발표-착공-완공 및 개통-정착 등 단계별로 땅값 상승이 진행된다.

이 과정에서 그저 막연하게 ‘고속도로 IC로 부터 반경 몇 킬로미터 이내’를 수혜지역으로 분류할 게 아니라, 철저한 현장답사와 지역분석을 통해 비슷한 거리내에서도 최고의 수혜지역, 그중에서도 숨어있는 저평가된 땅을 골라내는 게 중요하다. 이는 현장 답사 등 발품을 파는 노력을 통해서만 얻을 수 있다.

결국 따끈따끈한 새로운 정보에 대한 선점력도 중요하지만, 드러난 정보를 가공해서 숨어있는 가치를 찾아내는 정보 분석력이 더 중요하다.

(헤럴드경제 객원기자, 전원&토지 컨설턴트)