제1부 땅 구하기-(11)좋은 땅과 나쁜 땅은?…환금성과 평당가가 잣대다

나쁜 땅(싼 땅)과 좋은 땅(비싼 땅)을 구별하는 기준은 뭘까.

여러가지 기준이 있겠지만, 대표적인 잣대가 바로 환금성이다. 부동산의 최대 단점은 바로 환금성이 나쁘다는 것인데, 이런 단점이 없거나 덜 하다면 좋은 땅, 비싼 땅이다. 반면 땅을 팔려고 내놓았지만 거들떠 보는 사람이 없다면 이는 나쁜 땅, 싼 땅이다. 다시 말해, 내가 산 땅을 손해보지 않고 바로 되팔 수 있다면 좋은 땅이란 것이다.

그럼 환금성이 높은 전원주택용 땅은 어떤 땅일까.

먼저 배산임수, 남향 등 자연적인 조건을 갖춰야 한다. 그리고 시골이지만 의료, 교육, 생활편의시설이 어느정도는 갖춰진 곳이라야 한다. 외따로 떨어진 곳이 아닌 읍과 면 중심지나 그 인근 지역, 아니면 최소한 동네가 형성되어 있는 곳이 좋다.

여기에 주변에 고속도로IC 신설, 관광단지 조성 등 개발호재가 있는 땅이라면 금상첨화다. 이런 땅은 가격이 계속 오를 뿐 아니라, 높은 가격에 매물을 내놔도 거래가 잘된다. 즉, 환금성이 좋다.

좋은 땅과 나쁜 땅을 구별하는 또 하나의 기준은 평당가(3.3㎡=1평의 가격)다. 땅 소유자나 파는 사람 입장에선 평당가가 높다면, 그래서 비싼 가격에 팔 수 있다면 좋은 땅이요. 평당가가 낮으면 나쁜 땅이라고 할 수 있다. 반대로 사는 사람 입장에선 비슷한 입지 조건이라면 평당가가 낮은 땅이 좋은 땅이다.

여기서 지역간 평당가의 높고 낮음은 서울과 수도권을 중심으로 놓고 판단해야 한다. 예를 들어 A지역에서 계곡끼고 풍광좋은 터가 3.3㎡(1평)당 40만원에 매물로 나와있다고 하자. 하지만 서울과 수도권 접근성이 되레 A지역 보다 더 나은 B지역에서 비슷한 입지조건(계곡끼고 풍광좋은)의 땅을 30만원에 살 수 있다면, A지역의 평당가는 비싸다고 볼 수 있다.

서울과 수도권을 기준으로 지역간 평당가를 판단해야 하는 이유는 전원주택용 땅의 매수 주체는 결국 전 국민의 절반 이상이 모여살고 있는 서울 및 수도권 거주자이기 때문이다. 따라서 이들 시각에서 평당가의 적정성 여부를 판단하는게 객관적이다.

그렇다고 무조건 평당가가 싼 매물이 좋은 땅이란 얘기는 아니다. 싼맛에 임야를 샀다가 나중에 택지 조성비가 눈덩이처럼 불어나 결국 실제 평당가는 매수가의 2배 이상이 되는 경우도 흔하다. 따라서 진짜 평당가는 매물로 나온 땅의 가격에다 집을 짓기 위한 통상의 토목비 외에 추가비용이 들어간다면 이를 더해서 산출하는게 맞다.

경사가 심하고 돌이 많은 임야에다 집을 짓거나 농지를 개간하는 경우 포크레인 등 중장비를 동원해야 하는데 이 비용이 만만치않다. 진입로가 좁아 인접 땅 일부를 사거나 사용승낙을 받아야 한다면 실제 평당가는 그만큼 높아지게 된다.

(헤럴드경제 객원기자, 전원&토지 컨설턴트)