제1부 땅 구하기-(10)오지 땅 사기 전에 군부대부터 살펴라

강원도 인제군 상남면에 ‘자포대(自飽垈)’란 특이한 이름을 가진 마을이 있다. 예부터 논이 많아 부자들이 살던 곳으로, 노비와 식구들이 먹을 쌀 뜨물이 5리나 흘렀다고 해 마을 이름을 ‘스스로 배부른 터‘ 즉, 자포대로 지었다는 전설이 전해진다. 병풍처럼 산으로 둘러쌓인 강원도 첩첩산중에 숨겨진 명당터다.

그런데 평생 농사를 업으로 알고 땀흘려 이 곳을 일궈온 마을 주민들은 머지 않아 정든 이 땅에서 떠나야 한다. 육군에서 이 마을을 수용해 기존 과학화전투훈련장을 확대키로 결정하고 막바지 보상 작업을 진행중이기 때문이다.

군시설 이전 및 신규 조성에 따른 토지 수용으로 마을의 존립기반이 송두리째 흔들리고 있는 곳은 비단 자포대 마을뿐 만이 아니다. 경기도 파주, 연천과 강원도 철원, 화천, 인제, 양구 등 전방 접경지역의 경우 군 시설의 이동에 따라 해당 토지시장의 부침이 매우 심하다. 당연히 군시설이 새로 들어서는 지역은 땅값은 바닥세를 면치 못한다

군 시설이 새로 들어서는 지역 주민들은 보상을 받아도 마땅히 갈 곳이 없다. 수용되는 땅의 보상가격이 시세보다 크게 낮기 때문이다. 결국 땅 규모를 크게 줄이거나 비슷한 규모를 유지하려면 인근 땅은 엄두도 못내고 더욱 척박한 땅으로 옮겨가야 한다.

수도권 일대에서 신도시 개발 등에 따른 ‘보상 대박’과는 거리가 먼 ‘보상 쪽박’인 셈. 수도권의 경우 대규모 신도시나 산업단지 조성 등의 개발이 추진되면 해당 지역은 물론 주변 토지가격은 급등한다. 당연히 공시지가와 시세도 오르게 되고 보상가도 그만큼 높아진다. 하지만 산골마을은 그 반대다. 군사시설이 들어선다는 소문만 돌아도 땅값은 급락한다. 시설공사가 완료된 이후에도 각종 제약이 가해지기 때문에 주변 지역의 땅값은 더 빠진다.

물론 아주 오래전에 헐값으로 땅을 샀거나, 대대로 농사를 지어온 경우라면 보상비가 제법 쏠쏠할 수도 있다. 하지만 최근 몇년새 투자용으로 오지 땅을 매입한 경우라면 매입가보다 보상가가 오히려 낮을 수 있다. 매입한 땅이 논과 밭이라도 농사를 짓지 못했다면 임야로 간주돼 헐값 보상이 되는 경우도 흔하다.

여기서의 교훈은 만약 전원생활을 위해 오지 땅을 사려 할 때는 군시설 현황 파악은 물론 군시설 이전 및 신규 조성 계획이 있는지 여부를 꼼꼼히 살펴야 한다는 것이다. 군시설이 들어서게 되면 모든걸 잃을 수도 있기 때문이다. 시골 땅을 살 때에는 가급적 계획관리지역 등 개발 가능성이 높고 간선도로 접근성이 좋으며 마을이 활성화된 곳을 사는게 좋다.

(헤럴드경제 객원기자, 전원&토지 컨설턴트)