[장용동리포트]부동산 정책 총점검…새해 시장은?

< 장용동 논설실장 KBS1라디오 '경제투데이-부동산시장 동향' 인터뷰 >

MC 성기영: 어느덧 한해의 끝자락입니다. 자산시장의 변화가 많아지면서 부동산분야도 상당한 변화가 있었던 한해였습니다. 지난 시간에 이어 올해 부동산 시장정리...오늘은 정책부분과 새해 달라지는 것 정리해 드립니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.

-올 부동산 정책은 4.23과 8.29 대책 등 두차례에 걸쳐 나온 것으로 기억되는데요.

 

▲그렇습니다. 두차례에 걸쳐 대책을 내놨는데요, 모두 시장안정 기조를 유지하면서 미분양을 줄이고 실수요자들의 거래를 살아나게 하는데 초점이 맞춰졌습니다. 특히 상반기에는 4.23대책을 중심으로 미분양 주택 해소, 하반기에는 8.29대책 등을 통해 총부채상환비율(DTI)을 완화하는 등 위축된 매매시장에 활기를 불어넣는데 주력했다고 볼 수 있습니다. 침체장세와 민간반발에도 불구하고 서민주거안정차원에서 보금자리주택을 공급하고자 4차 지구까지 지정한 것도 성과입니다.

-하나씩 짚어보죠. 우선 거래 활성화대책이라할수 있는 8.29대책 효과는 어느정도였나요?

▲8.29대책은 '집값 안정을 유지하되 거래는 활발하게' 라는 두 마리토끼를 잡는 대책이었는데 사실 집값안정과 거래활발은 서로 상반된 키워드잖아요. 집값이 안정되면 집을 사려는 수요가 없게 되고 이는 거래를 냉각시키기 때문인데요. 새 집을 분양받고도 살던 집이 팔리지 않아 이사하지 못하는 경우가 속출했고, 민간 건설사는 이게 큰 부담이었습니다.

무주택자나 1가구 1주택자가 투기지역(강남 3구)이 아닌 곳의 9억원 이하 주택을 사들일 때 금융회사가 내년 3월 말까지 한시적으로 DTI를 자율 심사해 대출 여부를 결정하도록 한 게 8.29대책의 핵심 내용이었습니다. 수도권 전체 가구 중 무주택 또는 1주택자가 91%인 점을 고려하면 대부분의 가구가 이 조치의 수혜 범위 안에 든다고 할 수 있습니다.

또 연말 종료 예정이던 다주택자의 양도세 중과(2주택 50%, 3주택 이상 60%) 완화 제도의 일몰 시한을 2년 연장해 6~35%의 일반 세율을 적용하고 취·등록세 50% 감면 시한도 올해 말 끝나기로 돼 있었으나 1년 늘였습니다.

그러나 이는 앞서 말한대로 매수세 위축을 푸는데는 역부족이었습니다. 다만 시간이 지나면서 시장이 풀리고 이같은 조치도 어느정도 효과를 발휘해 수도권의 아파트 거래량이 8월 8만1천건→9월 9만건→10월 12만4천건→11월 17만5천건 등으로 늘어난게 사실입니다.

-전세값 상승에 대한 대책도 있었죠?

▲8.29 대책을 통해 수도권 저소득층에 대한 전세자금 대출 한도를 4900만원에서 5600만원으로, 3자녀 이상 가구는 6300만원으로 늘리고 대출 기간을 연장할 때 가산하는 금리도 0.5%에서 0.25%로 낮췄습니다. 이는 전세자금이 부족한 계층에게 큰 힘이 됐습니다.
또 도시형 생활주택 1만5000가구를 공급하고 전세 수요를 분산시키려 재개발·재건축은 속도 조절하도록 해 현재 도시형생활주택 공급이 풍부해지고 전세수요를 줄이는데 어느정도 역할을 했다고 봅니다.

특히 3월부터 시행한 주거 취약계층의 매입·전세임대 지원 대상을 쪽방이나 비닐하우스 거주자에서 고시원, 여인숙 거주자로까지 확대하고 저소득층 대학생에게도 매입임대
를 배정한 것, 영구임대 관리비를 40% 낮춰주고 같은 국민임대에 살더라도 최저소득계층에게는 임대료를 차등 부과하는 것 등은 서민주거안정이라는 주거복지실현에 앞으로 도움될 것으로 보입니다.

그러나 이같은 정책에도 불구하고 부산·대전 등 일부 지역을 빼고 안정세를 보였던 매매가격과는 달리 전셋값은 비수기·성수기를 막론하고 꾸준한 상승세를 나타냈으며 내년에도 이런 경향이 지속될 것으로 보여 정부가 풀어야 할 숙제로 남게 됐습니다.

-이번에는 보금자리 주택 얘기 좀 해보죠. 공급지 지정을 많이 했죠?

▲시장 침체 속에서도 그린벨트 등을 풀어 2012년까지 수도권 60만, 지방 14만가구의 보금자리주택을 공급하는 정책을 차질없이 추진하기 위해 5월 3차 지구, 12월 4차 지구를 지정했습니다. 3차 지구는 서울항동, 인천구월, 하남감일, 광명시흥, 성남고등 5곳이 선정됐으나 4차 지구는 서울양원과 하남감북 2곳만 지정됐습니다.

보금자리주택이 주변 분양가보다 싸게 공급됨으로써 민간 주택시장을 위축시킨다는 지적에 따라 1~3차(4~6개 지구)보다 줄인 것입니다.

3차 지구 사전예약 물량도 80%에서 50% 이하로 축소하고 민간 건설사가 보금자리주택 사업에 더 참여할 수 있게 지구 내 민영주택 공급 비율도 25%에서 상향조정하는 한편 85㎡ 이하를 짓는 것도 허용했습니다.

사전예약을 위례신도시(3월), 2·3차 지구(5월, 11월)에서 시행해 3만6천가구를 공급했으며 분양 아파트에 한정했던 사전예약 물량도 10년 임대나 분납 임대 아파트로 확대했습니다. 대신 보금자리주택을 분양받으면 일정기간 거주하도록 의무화한 점도 특이사항이라 할수 있습니다.

-논란속에 미분양을 줄이기 위해 노력도 했는데 실제 성과는 있었나요?

▲두차례 모두 지방 미분양 아파트를 줄이기 위한 대책이 포함됐었습니다. 4.23대책으로 대한주택보증은 환매조건부 미분양 주택 2만가구를 사들이려 애초 5천억원으로 책정된 매입 규모를 3조원으로 확충해 공정률 50% 이상의 준공 전 미분양 해소에 나섰습니다.
매입 한도도 업체당 1000억원에서 1500억원으로 늘렸는데 그럼에도 미분양이 좀체 줄지 않자 8.29대책에서 공정률을 50%에서 30%로, 업체당 매입 한도를 1500억원에서 2000억원으로 확대했습니다. 그결과 지난해 3월 16만5641가구로 정점을 찍었던 전국의 미분양 물량은 10월 말 현재 9만9033가구로 3년 만에 10만가구 밑으로 떨어졌습니다.

특히 지방은 임대주택 전환, 분양가 인하 등으로 19개월 내리 감소세를 보이며 2008년 12월 14만가구이던 미분양이 올해 10월에는 절반인 7만가구로 감소했으나 수도권 미분양 물량은 차츰 늘어 10월 말 3만가구에 육박하면서 1995년 이래 15년 만에 최대치를 기록해 새로운 과제로 떠올랐습니다. 너무 비싸고 중대형이기 때문입니다.

-그밖의 부동산 정책은요?

▲이달이었죠. 수도권 토지거래허가구역의 상당 부분을 해제했습니다. 어제는 LH(한국토지주택공사)의 부채를 줄이고 경영을 정상화하기 위해 정부 정책 사업으로 생긴 손실을 보전해주는 내용의 LH공사법 개정과 경영정상화 방안을 발표했습니다.

-내년 정책기조도 좀 알아보죠. 업무보고를 마쳤는데...

▲정부는 집값 보합세가 유지되면서 거래량은 점차 늘 것으로 보고 있습니다. 따라서 내년 3월 말 한꺼번에 종료되는 8.29대책의 각종 규제완화는 시장상황에 따라 연장 또는 중단 여부를 결정할 방침입니다.
보금자리주택은 계획대로 21만가구를 공급하되, 3차 지구인 광명시흥·성남고등과 4차 지구의 사전예약 여부 및 물량·시기도 시장 상황을 봐가면서 탄력적으로 정할 방침입니다.

또 민간 건설 정상화를 위해 분양가 상한제 폐지도 적극 추진하고 부동산투자회사(REITs)의 개발사업 투자 비율(30%)과 현물 출자 비율(50%) 등도 투자 활성화 및 유도 차원에서 풀기로 했습니다.
전·월세 시장 안정을 위해서는 도심 내 소형주택 공급 확대, 자금지원 등도 금년과 마찬가지로 추진해 나갈 계획입니다.

-새해부터는 달라지는 것들도 많던데요...몇가지만 소개해 주세요.

▲이번 인구센서스에서도 드러났듯이 급증하는 1∼2인 가구에 대비, 도시형 생활주택의 공급을 늘리기 위해 가구 수 제한이 150가구 미만에서 300가구 미만으로 완화됩니다. 이렇게 되면 대규모 공급이 가능해져 좀 더 많은 지역에서 물량이 나올 것으로 보입니다.

또 내년 3월부터 단독가구주라도 휠체어 등을 이용하는 장애인과 전용면적 40㎡ 이하 국민임대주택 공급이 없는 지구 저소득층은 전용면적 50㎡ 이하를 공급받을 수 있게 됩니다.

하반기부터는 경작 목적으로 하천내 부지 점용 허가를 받았을 때 허가권을 양도하거나 토지를 다른 사람이 점용, 사용할 수 없으며 위반하면 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다.

또 3월1일부터 연접개발제한 제도를 폐지하고 개발행위 허가 절차도 개선합니다. 6월30일부터는 스마트폰으로 토지이용 규제를 확인할 수 있게 됩니다.

새해 7월 1일 이후 부동산 거래시 허위 계약서를 작성한 경우 당사자에 대해 1가구 1주택 비과세 및 8년 자경농지 감면 등의 세제혜택을 제한하게 됩니다.

시골 땅이 수용될 경우 대체농지를 구입하면 취득 농지에 대한 감면기한이 연장됩니다. 새로운 농지를 취득할 경우 이에 대한 취득세를 감면해주는 기한을 현재 1년에서
2년으로 조정됩니다.

(www.changapt.com)