2011년엔 가치투자 원칙으로 재무장하라

벌써 2010년 마지막 부자노트 칼럼입니다. 솔직히 그 어느 때보다 이슈가 없는 올해에 칼럼을 쓰느라 나름 고생했습니다.~~~ 물론 부동산 가치투자자들도 최대의 수익을 올릴 수 있는 내재가치가 높은 상품을 찾느라 고생했을 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com)의 오윤섭 부자노트에서는 2010년을 마무리하고 2011년 새해를 맞이하기전 다시 한번 되새겨볼만한 부동산 가치투자 원칙을 정리해봤습니다.

1. 잘 아는 분야에만 투자하라

최근 3년간 자주 회자된 말이 ‘부동산 불패 신화가 끝났다’ ‘아파트 불패 신화가 끝났다’라는 말입니다.

아파트에 투자해서 과거처럼 고수익(연 20% 이상)을 올리기는 쉽지 않습니다. 그렇다고 해서 섣불리 토지 상가 등에 투자해서는 안됩니다. “당신이 무엇을 아는지 알고, 당신이 잘할 수 있는 범위에서 벗어나지 말라‘는 가치투자의 교훈을 잊지 말아야 할 것입니다.

아파트 외에 다른 투자가 어려운 건 상대적으로 정보 비대칭성이 크다는 것입니다. 즉 매매가 등 투자정보가 투명하지 않아 매도자 대리인 중개업자 등이 거래에 관여하면서 가격이 부풀리기 십상입니다. 또 상품의 내재가치를 분석하기가 지역 거주자 또는 전문가가 아니면 어렵습니다.

아파트 외 상품에 투자하지 말라는 것이 아닙니다. 아파트형 공장에 투자하는 사람은 아파트형 공장에만 투자하는 분이 있습니다. 새로운 상품에 투자하려면 새로운 상품에 투자하기 전 많은 공부가 필요합니다. 무엇보다 현지 사정에 밝아야 합니다. 이를 위해 연구 조사 분석하는 시간이 요구됩니다. 전문가의 도움을 받는 것과 별개로 말입니다.

2. 최대 5회까지 투자하라

개인적으로 부동산을 사서 3년 이상 보유하다 판다면 투기가 아닌 투자라고 생각합니다. 가치투자자라면 당연히 3년 이상 보유해야겠지요.

‘주식 가치투자의 대부’ 벤저민 그레이엄은 일생동안 총 20회만 주식에 투자하라고 했습니다. 저는 부동산에 55세까지 최대 5회까지 투자하라고 권합니다.

이를 위해 먼저 40세 이전에 내집마련을 마무리해야 합니다. 넓은 의미로 넓은 평형으로, 원하는 지역으로 갈아타는 것까지 포함해서 말입니다. 40세 이후에는 내집마련을 제외하고 최대 5번까지 부동산에 투자해 55세까지 부동산을 매도해 현금 자산 30억원을 손에 쥐는 것을 목표로 해보세요.

3. 평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자하라

갈수록 투자가치가 높은 부동산을 찾기가 어렵습니다. 따라서 더더욱 3년 이상 장기 보유할 생각으로 부동산에 투자해야 합니다. 이를 위해선 결혼할 때 배우자를 고르듯이 신중하게 투자 대상을 골라야 합니다.

우선 장세에 휘둘리지 않고 내재가치가 풍부한 부동산을 찾아 안전 마진이 확보되는 시점(부동산 침체기 또는 하락기)에 매입해야 합니다.

하락기에 보유한 부동산이 설령 가격이 하락하더라도 과거 투자에 있어 명백한 실수가 드러나지 않는 한 매도해서는 안됩니다. 일반인들은 대부분 인내와 자제심을 잃고 매도타이밍을  이르게 잡는 바람에 최대의 수익을 올릴 수 있는 기회를 너무 자주 놓친다는 것을 명심해야 합니다.

4. 계란은 한 바구니에 담아라

주식 가치투자 전문가들은 2011년에도 한결같이 분산투자를 하라고 권하더군요. 불확실한  시장 상황에서 분산투자는 위험을 낮출 수 있는 하나의 대안이 될 수 있다고 생각합니다.

하지만 부동산 투자에선 이와 달라야 합니다. 부동산 특성상 투자자금 규모가 크고 내재가치가 풍부한 투자 대상을 찾기 어렵기 때문에 여러곳에 분산투자가 아닌, 한곳에 집중투자를 해야 한다고  생각합니다. 즉 달걀을 모두 한 바구니에 담아야 한다는 것입니다. 다시 말해 바구니에 썩은 달걀이 아닌 싱싱한 달걀이 얼마나 들어 있는지가 훨씬 중요합니다.

5. 침체기에 투자하라

지금은 너무나 유명한 축구 선수, 아니 대한민국 대표 축구선수인 박지성. 수원공고 시절 박지성은 “앞으로 1년간 축구부에 오지 말고 집에서 체격과 체력을 키워라”는 감독의 말에 1년 동안 혹독한 훈련 끝에 체격 좋은 선수를 상대하는 기술을 쌓았습니다. 급기야 2학년 2학기부터 주전 선수로 활약할 수 있었습니다.

2002년 한일월드컵이후 네덜란드  PSV 아인트호벤에 입단하자마자 고질적인 오른쪽 무릎부상으로 한때 슬럼프에 빠졌지만 결국 이를 극복, 서포터들의 야유를 환호로 바꾸고 영국 프리미어리그에 진출했습니다.

개미들 모두가 매수에 관심을 갖고 있지 않는 침체기에 투자를 한다는 것은 말처럼 쉽지 않습니다. 하지만 진정한 가치투자자라면 내재가치와 시장가격이 벌어져 안전마진을 확보할 수 있는, 절호의 기회인 침체기에 적극 매수해야 합니다.