10억대 수익형 부동산 실전 개발및 투자 사례

박상언

 

고수익  다중주택 신축임대사업 

 

시세차익과  임대 수익까지

 

 남편퇴직을 앞두고 노후가 불안한   민경희(55세)씨는 단독주택(130 ㎡) 을 다중주택( 지하1층. 지상3층 규모의 방 15실 규모)으로  신축해 여유로운  삶을   보내고 있다.

 

층수	15실	보증금(만원)	월세	전용(평)
반지층	B01	1,000	40	3.60
	B02	1,000	40	4.08
	B03	1,000	40	4.07
	B04	1,000	40	4.07
1층	101	1,000	45	3.60
	102	1,000	45	4.08
	103	1,000	45	4.07
	104	1,000	45	4.07
2층	201	1,000	50	4.20
	202	1,000	55	4.91
	203	1,000	50	4.07
	204	1,000	50	4.07
3층	301	1,000	45	3.58
	302	1,000	45	3.58
	303	1,000	45	3.58
월세		15,000	680	59.63

 

15개실을 전부 월세로 바꿔 보증금(각 실당 보증금 1천 )은 별도로 하더라도 매월 680만원의  고정임대수익을 올리고 있다.

건축에 필요한 자금은  주택을  담보로 은행에서 저리로  조달하고  보증금이 들어오는 즉시 대출을 갚아나갔다. 다중주택에 세들어 사는 세입자들 전부  보증금이 소액이라  주택임대차보호법상 보호대상도 되어 세입자들을 찿는 데  별다른 어려움이 없었다.

건물에 대한 매가도 12억~13억에 달해서  단독주택으로 있던 상태보다  다중주택신축후 호가상승도 어림잡아  50%가 뛰었다.  

 

단독주택을 다중주택으로 변경하기

 

수년째 주택사업을 해온 박성호(45),  지하철역에서 도보로 10여분거리인 강북지역에  다중주택을 직접 시행하고 매각하여 8개월만에 투자금액의 50%를 벌어들였다.

 

수년전에 대지 160 ㎡ 규모의 단독주택을 평당 1100만원에 헐값에 매입하고 건축비를 3.3㎡당 330만원 들여서 투자자에게 16억원에 매각하였다. 건축주인 오 성호씨는 세금을 제외하고도 4억~5억원을 벌었다. 1인용 냉장고와 에어컨, TV 등  풀 옵션 방식으로  지하 1층  지상 3층규모의  다중주택을   30개를 방을 만들었다.    고급스럽게 인테리어를  꾸며 광진,송파,강남권뿐만 아니라  여의도일대의 직장인들과  대학생들까지  끌어들였다. 

 

월세는 방 한 개당 보증금 1천만원에 월  45만원씩 받아 자연 공실율을 감안하더라도 매달 1200~1300만원씩 수익이 발생되게 큼  수익형 부동산 상품으로 개조한것이다.

 

다중 주택 운영시 체크할 점  

 

 통상 다중주택은  전용  10㎡  되는 방이 12~18개정도 나오기 때문에 자산가들은 관리에 어려움을 느껴 투자를 기피하는 경향이 있는 건 사실이다. 하지만 통상적으로 인근의 부동산에서 전속으로 관리를 해주기 때문에 불편을 느낄 필요가 없다. 전속 계약을 하게 되면 통상 약간의 관리 수수료를 받지만 다중주택 소유자에게는   중개수수료를 요구하지 않고 세입자에게만 청구하는 게  관례이기 때문이다.       

 

일부지역의 경우  다가구·다중 주택 등의 공급이 크게 증가하며 공급증가로 인한 수익률 하락이 되는경우가 있다. 또한 시간이 지날수록 감가상가액이 크기 때문에  임대수익중 일부를 내 외부 수리비로 예치해놓고 그때그때 수선을 해줘야    주변의  다가구·다중 주택에 비해 경쟁력을 확보할 수 있다.

 

끝으로 법적으로 다중주택은 공동취사시설을 해야하나 대부분 불법으로 원룸으로 용도 변경(방에 욕실과 취사시설)하여 전월세를 놓고 있는 상태다. 하지만 대부분의 다중주택들이 난방용 도시가스 배관을 취사시설로 이용하도록 연결하거나 전기 레인지 등을 설치하고 있다.

 

건축 인허가 시에는 공동취사장이 설계된 설계도대로 허가를 받고 준공검사 뒤 가구마다 취사시설을 설치하는 것이다. 일단 단속(구청단속)에 걸리면 소유자에게 시정조치나오고 그래도 원상회복하지 않으면 소유자에게 공시지가기준으로 이행강제금 나오고, 최악의 경우에 형사 고발까지 가는 경우가 있다. 

 

만약 이 규정을 어길 경우 발견 즉시 원상복구를 해야 하고 일정기간이 지나면 공시지가 등에 따라 이행강제금이 부과된다. 좁은 주택구조에 보통 20가구 이상이 밀집해 있기 때문에  한 가구에서 화재가 발생하면 불이 쉽게 옮겨 붙을 수 있는 점도 주의해야 한다.