전세값이 상승하면 집값은 100%상승한다.

이원용

 

인구 유입수에 따라 다르다.

 

지금부터 이야기하는것은 아직까지 확인된 사실이 없는것이니 무조건 제주장을 믿지는 마시고 참고사항으로 삼았으면 감사하겠습니다.

정부는 8.29대책으로 중과세완화 2년 연장, DTI규제를 2011년3월까지 한시적 연장이라는 규제완화책을 꺼내 들었습니다. 이당시 일부 언론은 파격적 규제완화이다라는 보도를 본적이 있는데 외국은 DTI규제를 하고 있는 나라는 없습니다.

DTI규제는 주택보유자가 갈아타기 목적으로 2.3년후 입주하는 신규분양을 많이 받지 않으면 힘을 전혀 쓰지 못합니다. 그래서 외국은 대부분 후분양제도라 가격억제 정책으로 DTI제도를 쓸수가 없는것입니다.

우리처럼 선분양제도하에 있는 우리는 일시적 1가구 2주택자분들이 많을때 DTI규제는 강력한 부동산가격억제책 정책은 확실합니다.

그러나 DTI규제는 전세값 상승에는 힘을 발휘 하지 못합니다. 그근거로 2008년 이른바 강북3구와 경기북부가 2006년 상승에 이어 DTI규제하에 집값이 상승한 사례가 저의 주장을 뒷받침 합니다.

가끔 언론보도에 지방에 전세비율이 70%-90%가 넘어가면 집값이 상승하니 수도권도 70%가 될때가지는 안전하지 않느냐라는 주장이 있습니다.

그런데 왜 유독지방은 70-90%가 넘어가면 집값이 상승할까? 왜 60-70%에서는 상승안하고 70-90%가넘어가면 상승할까? 해답은 이 비율이 되면 전세가 매물이 실종되 전세를 살고 싶어도 전세가 없어 어쩔수 없이 매매를 해야 한다는 것이 저의 판단입니다.

그럼 수도권도 이 비율이 적용되는것인가? 일부 언론에서는 이러한 지방 전세비율이 수도권에도 같이 적용한다는 늬앙스로 나온 보도를 본적이 기억이 납니다. 그래도 대부분은 60%로 알고 있는것 같습니다. 저역시 수도권에 60%정도면 전세값비율이 매매로 전이 된다고 판단합니다.

물론 전세비율이 낮아도 정부가 규제를 정상적으로 해놓으면 우리는 선분양제도로 일시적으로 공급이 많아져 전세값이 낮을수있는 상황에 시장원리에 맡겨놓으면 가격을 미래가치를 인정받아 가격이 상승이 되는데 현재는 표면적으로 DTI완화를 한시적으로 했다하지만 그러나 오히려 이것이 더강력한 규제정책이다라고 저는 주장하고 싶습니다.

한시적으로 3월까지 DTI규제를 한다고 하다가 다시 4월부터 규제를 다시 하겠지 라는 생각이 부동산 가격상승 억제 역할를 한다고 저는 주장하는 바입니다.

만약에 현재 강남3구처럼 수도권에 DTI규제를 해 현재 전세값 상승으로 경부축 중심으로 가격이 소폭반등하고 있으면 국민들은 DTI규제는 전세값 상승이 오면 힘을 쓰지 못하는구나 라는 심리가 생기면 현재보다 많은 상승을 했을것입니다.

그럼 이런 DTI한시적규제하에서 집값이 소폭 상승할 수 있는 원인은 전세값 상승입니다.

그러면 전세비율이 지방과 같은 비율인가? 아닙니다.

지방도 광역시와 일반 시군과도 전세비율이 각각 다르게 나오고 있습니다. 수도권도 강북과 경부축 전세비율이 다르다고 저는 주장하고 싶습니다,

그것도 20.40평대가 아닌 30평대기준으로 경부축은 50%가 넘어가면 전세매물이 없어 어쩔수없이 주택을 구입한다는것이 저의 주장입니다. 그러나 현재는 아직까지 큰폭으로 상승이 안된이유는 DTI규제를 집값이 많이 상승하면 다시 할수도 있겠지라는 생각때문에 집값이 상승하다 전세비율이 낮아지면 주춤하다가 전세가격이 추가 상승하면 다시 매매가격이 상승하는 형태입니다.

강남3구와 비교적 가까운 성동.광진지역도 60%가 넘어가면 이러한 형태가 포착되었습니다. 또한 경부축.강북.지방광역시.지방소도시 등에 비슷하게 공급이 줄어들면 전세값 상승율은 하늘과 땅차이라는 사실을 알게 되었습니다.

제 판단은 경부축은 30평대기준으로 5개월동안 약25%정도 전세값이 상승했다고 판단합니다. 근 7.8년동안 전세값 상승률과 비슷한것 같습니다. 이유는 그동안 주변에 자고 일어나면 공급이 생겨 전세값이 상승할 수가 없었습니다.

이렇게 동네마다 전세값 상승률이 다른것은 신규 유입인구가 동네마다 다른것이 이유라 판단합니다.

만약2011년에도 2006년가격을 회복하지 못하고 소폭상승에 크치면 2011년도에도 민간분양이 안되 2013년도역시 공급이 부족해 이러한 현상은 계속 할것입니다.

이에 정부는 결단을 내야합니다.

제 판단은 어차피 집값은 공급이 부족해지면 상승하는것은 자명한 사실입니다. 이것을 공급이 꾸준히 할려면 시장 자율에 놔둘것인지 아니면 지금처럼 소폭상승을 꾸준히 하면서 계속해서 분양을 못하는것인지 선택을 해야하는 상황입니다.