내년 부동산시장 어떻게 될 것인가

김인만

 

2011년 부동산시장 전망

2010년 부동산시장은 상반기 하락, 하반기 강보합으로 마무리가 되고 있다.

올해 하반기 추석이후 급매물이 거래가 되면서 회복이 되고 있는 이유는 입주물량 감소와 전세수요증가에 따른 전세가상승이다.

전세가격이 단기간에 너무 많이 상승하다 보니 전세가상승에 부담을 느낀 실수요자들이 급매물을 매수하기 시작하였고, 투자타이밍을 잡기 위하여 예의주시하던 일부 투자자들이 강남권 재건축 급매물을 매수하면서 강남권을 넘어 분당 등 경기 남부권과 강북 일부 지역도 급매물이 빠지면서 거래량이 늘어나고 일부 지역은 급매물 회수 및 호가상승이 되는 상황이 되었다.

하지만 현재까지는 재건축예정단지나 거주 가능한 중소형 단지 위주로 움직이기 때문에 중대형은 거래가 원활하지 않고 입주예정물량이 많은 인천, 경기서북부지역은 상대적으로 움직임이 크지 않은 편이다.

부동산시장을 움직이는 중요한 요소는 주택수급상황, 부동산정책, 금리, 개발호재, 국내외 경제상황, 주택가격변동폭 등 요소들이 매수자와 매도자의 심리에 영향을 주는 것인데

금리는 추가적으로 소폭 상승할 수는 있지만 글로벌 경제정책공조가 필요한 상황에서 인상폭에는 한계가 있을 수 밖에 없고, 금융위기 등 예측하기 어려운 돌발변수가 생기지 않는 한 크게 영향을 받지 않을 것이다.

실물경제회복은 장기적으로 부동산시장 회복에 가장 큰 영향을 미치지만 2011년 단기부동산시장 전망에서는 오히려 주택수급상황과 주택가격변동폭을 예의주시해야 할 필요가 있다.

주택가격변동폭은 일부 지역을 제외한 대부분 지역이 고점대비 하락을 한 상황이고 2008년 금융위기 이후 2009년 여름 잠깐 회복하였다가 다시 침체가 되었기 때문에 최근 급매물이 거래되기는 하였지만 아직까지는 가격메리트가 남아있는 상황이다.

주택수급상황은 건설수주, 분양물량, 입주물량으로 나누어서 보면

2011년 국내건설수주는 전년대비 4.5% 감소할 전망이 되는데 이는 4년 연속 부진한 흐름을 이어가는 것이며 공공건설수주가 전년대비 4.4%감소, 민간건설수주 역시 4.5% 감소할 것으로 예상되기 때문에 건설침체는 2011년에도 지속될 전망인데, 이는 분양물량 감소, 재건축.재개발 수주물량 감소로 이어져서 장기적으로 공급부족에 영향을 미칠 것이다.

분양물량은 2010년 대비 2만호 증가한 22만호로 예상이 되지만 2010년 초 분양계획물량이 26만호였지만 실적이 20만호에 거친 것을 감안하면 내년도 22만호 계획도 부동산시장에 따라 줄어들 가능성도 배제할 수 없다.

입주물량은 2010년 대비 36.8% 감소한 19만호 공급이 예상되는데 서울은 소폭증가 예상되지만 워낙 물량이 작아서 여전히 부족하여 수도권 전체가 35.7%감소를 할 예정이기에 2011년 입주물량 감소는 2011년 부동산시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다.

여기에 2011년 전세가격이 3-4%상승 될 것으로 예상이 되는데 전세문제를 해결할 묘책이 현재로서는 단기간에 나올 수 없기 때문에 2011년 부동산시장은 공급물량 감소와 전세가 상승으로 인한 매수 수요증가로 강세 또는 강보합세가 예상된다.

다만, 부동산시장의 완전한 회복을 위해서는 투자심리 회복이 필요한데 2008-2010년 투자실패를 본 투자자들이 많고, 아직까지 경제상황과 부동산시장에 대한 불안감을 느끼는 수요자들이 많기 때문에 부동산시장이 2006년과 같은 그런 강세로 전환되기는 어려울 것이다.

결국 극도로 위축된 투자심리가 공급감소와 전세가상승으로 조금 풀리면서 거래량이 증가하고 급매물이 빠지면서 강보합세 일부지역은 강세, 입주물량이 많은 서북부지역은 약보합세가 될 것으로 전망된다.

매수를 생각하시는 분들이라면 더 기다린다고 단기간에 조정장이 올 가능성은 낮기때문에 움직여 보는 것도 좋지만

항상 예측하기 힘든 리스크는 존재하기 때문에 감당하기 어려운 대출을 통한 투자나 무리한 다 주택 구입, 고분양가의 분양.미분양은 주의가 필요하며,

최근 유행처럼 번지는 도시형생활주택 등 수익형부동산도 유행 따라 묻지마 투자로 뛰어들 것이 아니라 충분한 조사. 분석 후 타당성이 있다고 판단될 때 투자를 해야 할 것이다.

감사합니다.